Активность собственников низкая, поток жалоб на ЖКХ растет

Исполнительный директор Регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ по Новосибирской области Сергей Аверьяскин объяснил, почему управляющие компании не исполняют предписания Госжилнадзора, назвал оптимальную стоимость их услуг и рассказал, как отдельные граждане умудряются не платить за обслуживание в течение двух лет.

Сергей Аверьяскин Исполнительный директор Регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ по Новосибирской области

Комментируя последние изменения в законопроекте о лицензировании в жилищно-коммунальном хозяйстве, которые приняли на Всероссийском форуме «ЖКХ – новое качество», состоявшемся 6 июня в Челябинске, под председательством премьер-министра Российской Федерации Дмитрия Медведева, исполнительный директор Регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ по Новосибирской области Сергей Аверьяскин объяснил, почему управляющие компании не исполняют предписания Госжилнадзора, назвал оптимальную стоимость их услуг и рассказал, каким образом отдельные граждане не платят за обслуживание в течение двух лет.

Кого не допустят к управлению МКД?

– С 1 мая 2015 года на территории Российской Федерации осуществлять деятельность по управлению, обслуживанию и текущему ремонту многоквартирных домов, не имея на то лицензии, будет невозможно – поправки к Жилищному кодексу вступают в силу с 1 сентября 2014 года.

Выдавать лицензии юрлицам поручат специальным комиссиям, куда на паритетных началах войдут представители законодательной и исполнительной власти региона, органов Госжилнадзора, саморегулируемых организаций, а также общественных объединений, которые состоят в реестре некоммерческих организаций, работающих в сфере ЖКХ.

Помимо заявления, от лицензиата требуется приложить перечень обслуживаемых им многоквартирных домов (далее МКД. – Ред.). Таким образом, после 1 мая 2015 года зайти на рынок управления МКД новые игроки не смогут. …В числе обязательных условий выдачи лицензии – наличие аттестата квалификации у руководителя управляющей организации. Список экзаменационных вопросов обнародуют – их 600.

Лицензии бессрочные, но действуют только на территории того субъекта РФ, в котором управляющая организация ее получила. Аннулируют лицензию по решению суда. Обратиться туда с соответствующим иском обязаны органы Госжилнадзора (Государственная жилищная инспекция по Новосибирской области. – Ред.), если из реестра домов, обслуживаемых УК, в течение года исключат 15 % объектов и более. Исключают объект, в отношении которого в течение года оформили два и более предписания, а УК их не исполнила.

Впрочем, лицензионная комиссия может наложить вето на решение ГЖИ, если УК аргументирует свою позицию. Содержать дома с высокой степенью износа на должном уровне сложно. Есть нарушения, устранить которые нельзя без проведения капитального ремонта, а его, согласно региональной программе выполнят, например, только в 2033 году. Также УК может доказать несостоятельность требований ГЖИ в судебном порядке. Кроме того, закон наделяет правом вето и собственников, правда, воспользовавшись им, они возьмут на себя ответственность за работу УК.

Еще одно основание для незамедлительного отзыва лицензии, – если хотя бы в одном МКД управление привело к трагическим жертвам и последствиям.

…Помимо прочего, с 1 сентября начнется принудительная реорганизация многодомовых ТСЖ, не имеющих общего имущества, под которым подразумеваются общедомовая и придомовая территории, в том числе парковки и рекреационная зона.

Жилинспекцию – под надзор

– …С 1 сентября в структуре Министерства строительства и ЖКХ Российской Федерации появится должность главного государственного жилищного инспектора РФ. В его полномочия войдет надзор за деятельностью региональных ГЖИ (подчиняются инспекции руководству субъекта Федерации), согласование назначения, а также увольнения их руководителей, если количество жалоб, поступающих с территорий, на необъективные действия органов Госжилнадзора начнет зашкаливать, равно как и увлеченность штрафами вместо профилактических мер.

На практике ГЖИ в регионах ведут себя по-разному, где-то занимаются отписками, людей посылают на три буквы – в суд, а управляющие компании и ТСЖ штрафуют.

…Площадь рентабельных домов – 24–28 тысяч квадратных метров, но УК обслуживают и МКД площадью от 600 квадратных метров до 2,5 тысячи, при этом средняя стоимость их услуг – 15–16 рублей за квадратный метр. Умножьте «квадраты» на рубли – и это деньги на текущее содержание всего дома, включая налоги, а штраф приходит на сумму от 50 до 100 тысяч.

...По некоторым предписаниям ГЖИ, в зависимости от видов нарушений, увеличат сроки исполнения. Сейчас они составляют от двух месяцев до полугода. К примеру, в октябре УК выдали предписание в течение шести месяцев провести ремонтные работы, которые по технологии носят сезонный характер, – естественно, она этого не сделает, даже наизнанку вывернувшись. Два таких случая – и дом вычеркнут из приложения. Поэтому мы озвучили Меню (Михаил Мень – министр строительства и ЖКХ Российской Федерации. – Ред.), что эти ситуации надо с ГЖИ проработать. Одно дело, если предписание связано с несоблюдением договорных условий, и совсем другое – с необходимостью текущего либо капитального ремонта, здесь сроки должны быть объективными.

Доходы и подходы: бедненько, чисто и… дорого

– Наша общественная организация проводила мониторинг рынка и выяснила, что управляющие компании Новосибирска берут за обслуживание МКД от 9 до 42 рублей за квадратный метр. 42 – это дорого, говорите? Если УК обосновала тариф и представляет собственникам отчеты о том, что делает на эти деньги… Пример – одна из пятиэтажек на улице Блюхера, адрес называть не буду. Текущее содержание обыкновенной четырехподъездной хрущевки из силикатного кирпича обходится ее собственникам в 42 рубля за квадратный метр, включая 5 рублей на текущий ремонт. Архитектура МКД хоть и бедненькая, но сразу бросаются в глаза чистота, порядок, наличие парковок на придомовой территории и пластиковых окон в подъездах, отремонтированная кровля и озеленение во дворе.

…УК должны искать общий язык с жильцами – объяснять, доказывать, обосновывать. Этому придется посвящать много времени. И речь в данном случае идет не об активе, которому условно проплачивают, обещая не брать денег за жилищные услуги, чтобы те помешали владельцам помещений договориться друг с другом. Сейчас мы совместно с ГЖИ и органами прокуратуры рассматриваем пять конфликтных ситуаций, когда УК сделали все возможное, чтобы оставить дом под своей «опекой». Люди не могут провести ни очное, ни заочное общее собрание – они воюют между собой. Эти дома навечно останутся под этими УК, пока ГЖИ не отзовет у них лицензию.

…Мы с экспертами посчитали и пришли к выводу, что средний тариф для Новосибирской области, при котором УК сможет нормально содержать дом, – от 35 до 40 рублей за квадратный метр. Месяц назад в Новосибирск приезжала председатель комитета (по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству – Ред.) Государственной Думы РФ Галина Хованская. В своем выступлении перед депутатами Заксобрания региона она упомянула о Финляндии, схожей с нами по климату, но не по менталитету, где затраты населения на ЖКХ составляют 40–50 % доходов. Начали говорить, что, мол, там другие доходы и зарплаты. А она отвечает: дело не в доходах, а в подходах – государство должно понимать, что играть в популизм с коммунальным хозяйством нельзя.

Новосибирцы стали чаще жаловаться на УК

– …Рекомендовано упростить порядок проведения собраний собственников жилья, в том числе путем голосования в электронном виде: человек регистрируется на сайте УК, получает пинкод для участия в процедуре, которая длится 5–10 дней. Те, кто не являются пользователями Интернета, проголосуют с помощью бюллетеней. Кроме того, предполагается, что в ряде ситуаций вместо общих собраний разрешат проводить конференции – группа из 4–10 собственников составит протокол о делегировании полномочий своему представителю. К сожалению, активность населения у нас низкая и собрать людей на очное голосование, а тем более на переголосование сложно. Хотя в Новосибирске были случаи, когда явка достигала 90 %. Заочное голосование проходит также со скрипом, да и бюллетени зачастую сдают с ошибками: так, они считаются недействительными, если человек по старости либо по незнанию не вписал реквизиты документа о праве собственности. Получается, работа проведена большая – и все коту под хвост. К слову, в Новосибирске активные жильцы уже ловили УК на фальсификации бюллетеней и протоколов. В городе заведены два уголовных дела в отношении директоров УК, которые могут закончиться тюремными сроками, поскольку ранее по иску владельцев помещений суд принял решение признать незаконным взимание платы и пользование этими деньгами в течение пяти последних лет.

…Собственники становятся грамотнее, в том числе с помощью множества передач и пособий. Только на своей площадке в 2013 году мы обучили более 2,5 тысячи председателей советов МКД, председателей ТСЖ и просто активных граждан по 72-часовой программе «Основы управления МКД».

…С 1 августа у жителей Новосибирской области возникнут новые обязательства – по отчислениям взносов на капитальный ремонт, 5,6 рубля за квадратный метр. Квитанции получим в сентябре: эту сумму добавят к стоимости услуг по содержанию дома, соответственно, социальная напряженность в обществе возрастет.

…И премьер-министр, и министр строительства и ЖКХ говорили, что в основном негатив у граждан вызывают цена и качество коммунальных ресурсов. В 2013 году предприятиям жилищно-коммунального комплекса, в том числе ресурсоснабжающим организациям, россияне заплатили 4,2 трлн рублей, из них за текущее содержание – чуть более трети – 1,5 трлн. Тем не менее речь идет о колоссальных суммах! Несмотря на это, а также на огромное количество федеральных и региональных программ – капремонта, переселения их ветхого и аварийного жилья и т. д., – число претензий со стороны граждан растет. На этом фоне прогремел наш регион – зампредседателя комитета ГД привел пример: с января по апрель этого года ГЖИ по Новосибирской области получила жалоб на 42 % больше, чем в аналогичном периоде 2013-го. В целом по России рост составил 37 %. Казалось бы, при таких вливаниях в сферу ЖКХ, их поток должен уменьшаться, а он увеличивается. То есть неудовлетворенность населения присутствует.

Неплательщика – к ответственности

– Общаясь с разработчиками законопроекта, не услышали ответа на вопрос, как быть с недобросовестными потребителями. Мы просили предусмотреть в Жилищном кодексе конкретные меры ответственности для них. Сегодня законодательство защищает нарушителей больше, чем управляющую компанию. Ну невозможно при отсутствии маневренного фонда выселить неплательщика в никуда. Уведомления, что, мол, УК через два месяца подаст на вас в суд, ни к чему не приводят – собственник все равно не платит за обслуживание. Угроз отрезать воду, свет и т. д. он не боится и с хлебом-солью тех, кто придет отрезать, не ждет. К тому же компенсация судебных издержек и затрат на претензионную деятельность в тариф УК не заложена. И потом она где-то недорабатывает, оказывает ту или иную услугу не в полном объеме…

Кроме того, нет четко определенных механизмов, как УК бороться с «гостями», которые приехали, с их слов, на два дня, а задержались на два года, пользуясь водой в квартире, где приборы учета не установлены. Акт, составленный председателем совета дома в присутствии соседей, суд может не принять к рассмотрению, и УК, бывает, доначисляют за эти потребленные ресурсы дому. Есть у нас подозрения, что все так и останется...

В нашей практике была ситуация, когда собственник в течение двух лет вообще ни за что не платил – отказывался. Но это человек грамотный: регулярно, чуть ли не каждую неделю писал уведомления и жалобы в УК на некачественные услуги. Но ведь она не может изменить, к примеру, цветность воды в кране или повлиять на ее бактериологические показатели – ну не УК ее добывает, очищает и поставляет в квартиры. Одна из крупнейших УК Новосибирска, когда ее закидали подобными заявлениями, подала в суд на Горводоканал, в итоге ей выписали штраф на 250 тысяч рублей, так как в настоящее время ответственность за качество предоставления коммунальных услуг в помещении возложена на управляющие организации.

Исполнил договор – получил прибыль

– С 1 сентября отчисления за коммунальные услуги на общедомовые нужды включат в платежи за содержание общего имущества МКД, убрав из структуры коммунальных платежей.

…Прибыль управляющих компаний легализуют, но при условии качественного и стопроцентного исполнения договорных обязательств перед заказчиками. Другое дело, как отнесутся к этому собственники. Предположим, за год они отдадут за текущее содержание жилья миллион рублей, из которых прибыль УК составит 150 тысяч. Тогда в следующем году, согласовывая стоимость услуг управляющей организации, владельцы помещений в МКД могут «поджать» УК – уменьшить тариф с учетом этих 150 тысяч. Кстати, в Новосибирске есть прецеденты, когда жильцы не против экономии в пользу УК при условии, что та соблюдает все условия договора.

Чтобы деятельность УК по текущему содержанию и ремонту МКД превратилась в бизнес, нужно четко определить их обязанности, поэтому с 1 сентября 2014 года, по словам премьер-министра, они не будут отвечать за предоставление коммунальных услуг. Правда, полномочия контролировать их объем и качество за УК оставят. Штрафы за некачественное предоставление услуг, которые заплатят ресурсоснабжающие организации, станут перечислять на номинальные лицевые счета потребителей, а не в пользу государства. Кроме того, в рамках 271-ФЗ о капитальном ремонте к концу года УК позволят быть владельцами специальных счетов, открытых для перечисления средств на капремонт. Парадокс в том, что, согласно действующей редакции закона, исполнителя работ назначает региональный оператор (Фонд модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образований Новосибирской области. – Ред.), а обслуживать дом впоследствии предстоит УК, которая не участвует ни в составлении технического задания, ни в надзоре, ни в приемке.

…Также конкретизируют Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». Сейчас этот перечень единый для всех регионов – от Калининграда до Сахалина. Скорее всего, на законодательном уровне субъектам РФ дадут право самим определять базовый список минимальных работ для МКД различных типов, их периодичность и стоимость.

Записала Ирина ВИДУЛИНА