Ипотека и материнский капитал: есть ли «дыра» в законе?

По сообщению некоторых электронных СМИ, столичные юристы выявили серьезный пробел в законодательстве, регулирующем использование материнского капитала при решении жилищного вопроса посредством ипотечного кредита.

Ипотека и материнский капитал: есть ли «дыра» в законе?

По сообщению некоторых электронных СМИ, столичные юристы выявили серьезный пробел в законодательстве, регулирующем использование материнского капитала при решении жилищного вопроса посредством ипотечного кредита. По их мнению, квартира, купленная в кредит с использованием материнского капитала, может стать «миной замедленного действия». Если доля несовершеннолетнего ребенка в жилье не выделена, такую сделку, на их взгляд, можно будет оспорить.

Суть проблемы такова. В законе, регламентирующем порядок выделения материнского капитала, есть пункт, который обязывает родителей оформить квартиру в общую долевую собственность, и включить в число собственников детей. Но на деле сразу исполнить эту норму невозможно. Мало какой банк даст ипотечный займ при наличии в числе собственников несовершеннолетних детей.
 
Пенсионный Фонд РФ, понимая ситуацию, требует от родителей, обратившихся за средствами капитала, предоставить нотариально заверенную гарантию, что после полной выплаты кредита и не позднее 6 месяцев после этого доля детей будет оформлена. Вот только сегодня довольно сложно представить, как конкретно будет контролироваться исполнение данного пункта, ведь ипотечный кредит выдается, как правило, сроком от 15 до 25 лет.
 
Московские юристы высказали опасения, что квартиры, купленные по ипотеке с привлечением средств материнского капитала, в перспективе могут создать ситуацию, которая в 1990-е годы возникла с квартирами, которые приватизировались без участия зарегистрированных в них несовершеннолетних. Именно тогда с подобными «подводными камнями» и столкнулись добросовестные покупатели. Так, при приватизации жилых помещений не всегда учитывалось право детей на участие в приватизации, а впоследствии достигшие совершеннолетия дети или же органы опеки и попечительства обращались в суд с исками о нарушении права. В таком случае, даже при наличии добросовестного приобретателя такой квартиры, суд признавал сделку недействительной.
 
Превратятся ли в такую же «мину замедленного действия» те квартиры, что сегодня приобретаются с использованием материнского капитала? Есть ли здесь доля истины или мы имеем дело с очередной журналистской «уткой»?
 
Как нам удалось выяснить, общаясь со специалистами и участниками рынка, однозначного ответа на вопрос нет. Мнения порой расходятся противоположным образом. Некоторые юристы полагают, что проблему намеренно раздувают представители госструктур в угоду расширения бюрократического аппарата. Другие полагают, что основания для беспокойства есть .
 
Среди риэлторов также нет единодушия. Кто-то считает обсуждение данной проблемы преждевременной, не имеющей никакого отношения к реальной  практике. В то же время в Центральном Агентстве Недвижимости этот вопрос не считают надуманным. По словам директора агентства Олега Харченко, при заключении сделок они учитывают подобные риски и предупреждают о них клиента по результату правовой экспертизы. Несмотря на то, что на данный момент таких прецедентов по оспариванию сделок еще не возникало, в будущем такие случаи вполне могут возникнуть, считает Олег Харченко. Во всяком случае, Пенсионный фон вполне может найти повод, чтобы предъявить приобретателям жилья претензию относительно некорректного использования средств материнского капитала. Возможно, прав на квартиру не лишат, однако могут потребовать вернуть потраченную сумму. Поэтому приобретателям квартиры необходимо уже сейчас обращать внимание на такие детали. «К тому же, – отмечает Олег Харченко, – правоприменительная практика формируется прецедентами: сегодня – ни с кого не спрашивают, завтра – будет одно решение суда, а послезавтра – будут проведены финансовые проверки». Поэтому, резюмирует он: «Мы не руководствуемся статистикой вероятности, а предупреждаем возможные сценарии». Таким образом, по мнению риэлтора, поднятая московскими юристами проблема никак не «высосана» из пальца.
Ниже мы приводим мнения новосибирских юристов, работающих в сфере сделок с недвижимостью.

Комментарий юриста ООО «Новосибирское Агентство недвижимости и права» Анастасии Ветряк.

На сегодняшний день в законе о материнском капитале существует не только описанная выше «дыра в законе». Существует несколько схем нелегального обезналичивания материнского капитала. Один из них – это, например, так называемая фиктивная покупка жилья у родственников или знакомых, когда сделка на практике не совершается – деньги возвращаются к владелице сертификата, а прежний владелец остается жить в проданном помещении. Хотя все требования закона вроде как выполняются, жилье оформляется в собственность детей. Пока такая возможность есть, однако не факт, что эту лазейку не закроют, если количество таких случаев увеличится.
 
Следующая «дыра в законе» – когда средства материнского капитала направляются на оплату покупки жилья с использованием ипотеки, то сразу выделить долю детей в собственности не получается. Дело в том, что никакой банк не выдаст кредит на ту квартиру, где в числе собственников есть несовершеннолетние дети. В таком случае оформление собственности может быть отсрочено до момента погашения кредита.  Но, как нам прокомментировали в одном из Новосибирских банков, при сделках с недвижимостью с направлением МК, с заемщика требуют предоставить гарантийное обязательство о том, что после погашения кредита он обязуется часть доли оформить на ребенка. Однако, на практике, никто не следит за исполнением данных обязательств, а в документах о собственности или залоге квартиры зачастую отсутствуют пометки о том, что объект был приобретен с помощью материнского капитала. Дело в том, что покупатель жилья, бывшего в ипотеке, никак не сможет проверить, была ли она приобретена с использованием материнского капитала или нет.

Если родители не исполнят свое обязательство и не передадут долю в собственности своим детям после погашения ипотечного кредита, а захотят такую квартиру продать, то сейчас они могут сделать это беспрепятственно, поскольку никто не контролирует их действия после выплаты кредита. Проведение таких сделок можно признать впоследствии оспоримыми, так как срок исковой давности исчисляется не с момента совершения такой сделки, а с момента, когда лицо, чьи права были нарушены, узнало об этом.
 
На мой взгляд, пока законодательством устраняется данный пробел в законе о материнском капитале, и государством создается конкретный орган, который будет заниматься контролем за исполнением обязательств, покупателям жилья, бывшего в ипотеке, нужно быть осторожнее. Проверять, были ли выполнены продавцами все обязательства, соблюдены ли интересы несовершеннолетних детей, брать заявления от всех членов семьи, что претензий и споров о праве не имеется к данному объекту недвижимости.

В наше агентство недавно обратился клиент за консультацией: он воспользовался услугой одного из крупных агентств города за обезналичивание МК, т.е. заключил займ под материнский капитал, т.е. он приобрел объект за наличный расчет. И АН при оформлении права собственности потребовало в течение 3-х месяцев переоформить 1/3 доли на ребенка и супругу. Казалось бы, для чего? В договоре не указано, что квартира приобретается за счет материнского капитала, и приобретая в браке недвижимость, она и так является совместно нажитым имуществом супругов, тем более один супруг другому не может ни продать, ни подарить долю в квартире.

Комментирует Надежда Королева, Индивидуальный предприниматель, практикующий юрист.

Я считаю что это, не «дырка в законе» - закон составлен в соответствии с теми целями, для которых он разрабатывался. 

1. Чтобы разобраться в сути проблемы, "посмотрим" более масштабно на создание закона о МТК. Этот закон про материнский капитал нужно рассматривать в разрезе всего Гражданского Кодекса РФ, а не только отдельного законодательного акта. Материнский капитал направлен в помощь родителям. А по ГК РФ, детей всегда защищали и представляли их интересы родители. Закон содержит положения, которые помогают родителям улучшить жилищные условия при расширении семьи, облегчить получить хорошее образование своим детям и т.д. Законодатель, как я считаю, не преследовал цель закрепить в будущем за рожденными или уже  за имеющимися детьми в семьях части жилой недвижимости. Да и наличие установленной законом процедуры получения МТК и то, что в Пенсионном фонде России (ПФР) требуют, чтобы родители представили нотариально заверенный документ, в котором они обязуются в течение ШЕСТИ МЕСЯЦЕВ после выплаты последнего взноса оформить долю детей в праве собственности на квартиру (это регулируется постановлением правительства РФ от 12 декабря 2007 года № 862), подтверждает мои выводы. За  ШЕСТЬ МЕСЯЦЕВ после того, как квартира будет снята с обременения, сколько можно провести сделок? Как минимум шесть. Следовательно, законодатель не преследовал цель наделить каждого ребенка "ежечастно", сразу после снятия обременения с квартиры долей именно в ЭТОЙ квартире. Если бы законодатель преследовал именно такую цель, то достаточно было бы сократить срок обязательств оформления доли детей в праве собственности на квартиру после выплаты последнего взноса, например до ОДНОГО месяца. 

2. Многие юристы сравнивают последствия неисполнения федерального закона №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», в части не оформления долей на детей квартир, с последствиями нарушения закона о приватизации. Но закон о приватизации преследовал цель дать всем в собственность квартиры, в которых ранее жили как взрослые, так и дети. А цель  федерального закона №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», как я указывала выше, совсем иная. И проводить параллель между этими двумя законами, я считаю,  не совсем корректно и не логично.

3. Теперь те указания и опасения на счет признания сделок недействительными. Срок исковой давности по недействительным сделкам -1 год; срок общий исковой давности - 3 года. И что будет через 10-15 лет?  Конечно, срок исковой давности можно восстановить, но через большой промежуток времени, "строить" защиту или писать иск становится тяжело, трудно собирать и исследовать доказательства, т.к. прошло очень много времени. А все "пробелы" трактуются в пользу невиновности. Так что вероятность удовлетворения исков, о признании сделки, при нынешнем раскладе законодательных актов, сводиться практически к нулю.

В качестве заключения.
Пока юристы выясняют, есть ли «дырка» в законе или ее там нет, риэлторы советуют покупателям соблюдать следующие меры предосторожности:

• обращать внимание на возраст продавца
• уточнить, сколько детей у человека, продающего жилье
• если второй ребенок рожден в период действия закона о материнском капитале, то вполне вероятно, что средства МК были использованы семьей на улучшение жилищных условий
• и, решаясь на  покупку такого объекта,  нужно учитывать возможные риски.

Впрочем, как утверждают специалисты, вряд ли дело дойдет до лишения прав собственности на квартиру, но  судебные разбирательства вполне вероятны, а значит, нервы и деньги придется потратить.

Олег Носков и Анастасия Загоруйко

Теги