Недвижимость к пенсии: купить, чтобы сдавать

Все больше новосибирцев не надеются на пенсионную систему и рассчитывают, выйдя на заслуженный отдых, жить на проценты от инвестиций в недвижимость. Аналитики доказали, что копить деньги «на старость» в банках выгодно только в том случае, если цены на квартиры будут расти не более чем на 2 % в год.

Все больше новосибирцев не надеются на пенсионную систему и рассчитывают, выйдя на заслуженный отдых, жить на проценты от инвестиций в недвижимость. Аналитики доказали, что копить деньги «на старость» в банках выгодно только в том случае, если цены на квартиры будут расти не более чем на 2 % в год.

Инвестиции в стабильность

По наблюдениям руководителя офиса АН «Жилфонд» на улице Пархоменко, 102, Ольги Тищенко, к категории инвестиционных относится до 50 % сделок на вторичном рынке Новосибирска. Как полагает владелец компании ДОКТОР КЛЮЧ Андрей Силков, с инвестиционными целями недвижимость приобретают примерно 5–7 % клиентов риелторских фирм.

– Одни вкладывают деньги в квартиры в строящихся домах, чтобы продать их по более высокой цене после ввода объекта в эксплуатацию, другие – в уже готовое жилье для сдачи в аренду, – уточняет Андрей Петрович.

Оценивать долю потенциальных наймодателей, спрос со стороны которых исполнительный директор девелоперской компании Rolband&Partners Александр Астахов назвал инвестиционно-сберегательным, эксперты не берутся, поскольку дальнейшую судьбу недвижимости после продажи не отслеживают.

– Предположим, у человека есть накопления, бизнесменом он не является, но деньги сохранить нужно, а к банкам у него отношение скептическое, – рассуждает Астахов. – Почему бы ему не купить квартиру? Сдавать ее можно в том числе и на пенсии.

– Есть пенсионеры, которые имеют в собственности несколько квартир и сдают их, – говорит Ольга Тищенко. – Некоторые предлагают в аренду свою единственную жилплощадь, а сами уезжают жить за границу – в теплые страны.

По мнению Ольги Тищенко, «абсолютно точно часть активного населения трудоспособного возраста рассматривает приобретение жилья с целью получения дополнительного дохода» – в качестве «надбавки к пенсии». Андрей Силков считает, что таких людей пока немного, но в целом отмечает возникновение интереса к недвижимости у новосибирцев старше 35 лет, которая позволит им обеспечить себя в старости.

– Эта тенденция связана с нестабильностью пенсионной системы – в нее постоянно вносят какие-то изменения, в результате чего многие граждане не уверены, что получат достойные выплаты, – продолжает эксперт. – По мере возможности они стремятся подстраховаться. Нестабильность рубля, инфляция, снижение доверия к банковской сфере не позволяют гражданам делать долгосрочные вклады, которые стали бы финансовой подушкой безопасности в преклонном возрасте.

Вклад или квартира?

По словам Ольги Тищенко, максимальные ставки по банковским вкладам – 10–12 % годовых, тогда как официально заявленный уровень инфляции составляет 7 %.

– Ну и какой доход вы получите реально? – спрашивает она. – А стоимость недвижимости со временем только увеличивается.

По данным независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, за последние девять лет вторичное жилье в Новосибирске подорожало на 257 %, первичное – на 254 %.

– В 2005 году среднегодовой прирост цен на недвижимость составил 12 %, в 2008–2009 годах – 2–2,5 %, а в последние три года – по 6 %, – комментирует Николаев. – Те, кто вложили средства в новостройку на этапе возведения, могут прибавить к этому еще 15–20 % – показатель повышения стоимости за счет стадий строительства (от котлована до приемки объекта госкомиссией и перехода в категорию «вторички». – Ред.) в данном периоде, за исключением кризисных лет.

Как полагает аналитик, «такого бешеного роста» – 12 % – уже не будет, и приводит расчеты доходности инвестирования в недвижимость при увеличении цен на нее в пределах инфляции – на 5 % в год.

– Открыв вклад на сумму 2,5 миллиона рублей в надежном банке под 7 % годовых, через 10 лет вы будете иметь 4,9 миллиона, – говорит он. – А если купите за 2,5 миллиона квартиру, то в итоге получите 6,3 миллиона рублей с учетом доходов от аренды жилплощади – это примерно 6 % в год от ее стоимости, также подорожает сам объект. Через 20 лет при росте 7 % в год 2,5 миллиона в банке увеличатся до 9,6 миллиона, в случае с жильем – до 14 миллионов рублей, при этом его цена поднимется до 6,3 миллиона. Таким образом, вы сможете купить уже две квартиры, кроме того, у вас останется 1,4 миллиона на ремонт. Размещать свободные средства в банках физическим лицам выгодно только в том случае, если цены на недвижимость растут не более чем на 2 % в год.

Спрос гарантирован

Накопить деньги, достаточные для приобретения хоть какой-нибудь недвижимости, человеку со средними доходами сложно.

– Покупка ликвидного жилья к пенсии экономически оправданна даже с учетом выплаты процентов по ипотеке, – уверен Андрей Силков. – Если свободные средства отсутствуют и нет возможности взять жилищный кредит на однокомнатную квартиру, рекомендую «выращивать» необходимую сумму, инвестировав заемные средства в небольшую студию в строящемся доме.

– Нужно тщательно рассчитать размер ежемесячного платежа – он не должен быть чересчур обременительным для семейного бюджета, – предупреждает Ольга Тищенко. – Безусловно, вы будете платить банку каждый месяц, но при этом становитесь владельцем недвижимости – товара, который не обесценится, принесет доход и перейдет к детям и внукам.

Тем, кто выбирает жилье для дальнейшей сдачи в аренду, эксперты в один голос советуют обратить внимание на ликвидные объекты в районах с хорошей транспортной развязкой, оптимально – по линии метро (подробнее об этом – в статье «Формула ликвидности: цена и ценность»).

– Наибольшим спросом у нанимателей пользуются одно- и двухкомнатные квартиры в спальных районах, несколько удаленных от крупных автомобильных магистралей, – констатирует Андрей Силков. – При этом предпочтительнее варианты в новостройках, поскольку через 15–20 лет дома советской постройки значительно устареют.

Новостройки на рынке аренды ценятся очень высоко, согласна Ольга Тищенко, но списывать со счетов типовые панельные девятиэтажки и хрущевки, по ее мнению, еще рано: мол, квартиры «благополучно сдают» и там поэтому покупать жилье в новых домах необязательно.

Опасения, что через несколько лет снимать жилые площади будет некому, если тенденция приобретения «недвижимости к пенсии» станет устойчивой и предложение превысит спрос, развеял Александр Астахов:

– В моногороде покупать недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду, глупо: пошатнется градообразующее предприятие – рухнет городская экономика и приезжих там не будет, ведь жилье там арендуют только они. Все остальные жители как-то обеспечены (жилплощадью. – Ред.). В Новосибирске же мощные миграционные потоки, тут постоянно происходит движение. У нас развита сфера образования – учиться в вузах сюда приезжают со всей Сибири, международные корпорации и федеральные учреждения арендуют здесь для своих сотрудников квартиры на коммерческом рынке. К тому же меняются стандарты потребления. Например, 20 лет назад молодые семьи жили под одной крышей с родителями, а сейчас все чаще оплачивают съемное жилье. Есть тренд – легализация арендного бизнеса, люди регистрируются как индивидуальные предприниматели и платят 6 % (с дохода. – Ред.) – это совершенно нормально.

Ирина ВИДУЛИНА

Фото с сайта www.premiumpropertybg.ru