Предварительный договор купли-продажи недвижимости: гарантия или формальность?

Для чего заключают предварительный договор, и гарантирует ли он, что сделка не сорвется, а квартира своевременно перейдет новому владельцу?

Для чего заключают предварительный договор купли-продажи недвижимости? Гарантирует ли он, что сделка не сорвется и квартира своевременно перейдет новому владельцу? Ответы на эти вопросы – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Как следует из названия документа, это своего рода декларация о намерениях одного человека (юрлица) купить, а другого – продать конкретный объект недвижимости и, соответственно, перехода права собственности не влечет.

Зачастую предварительный договор подписывают, если стороны (или одна из них) не могут выполнить свои обязательства сразу. Например, покупатель оформляет ипотеку, но не хочет упустить понравившуюся ему квартиру, или продавец не успевает собрать все необходимые бумаги (во многих случаях речь идет о разрешении органов опеки и попечительства).

Чтобы в дальнейшем документ имел юридическую силу, он должен содержать все основные условия купли-продажи. Во-первых, обозначьте права и обязанности сторон (сведения о которых необходимы в полном объеме) и точный срок заключения полноценного договора купли-продажи. Последний, если конкретной даты все-таки нет, участники сделки обязаны заключить в течение года с момента подписания предварительного договора. Во-вторых, перечислите идентификационные характеристики объекта (адрес и информацию из правоустанавливающих документов: кадастровый номер, площадь, сведения о собственнике), а также регистрационный номер документа (договора купли-продажи, договора приватизации или свидетельства о праве на наследство), на основании которого продавец является собственником недвижимости. В-третьих, зафиксируйте цену (в рублях), определенную по соглашению сторон. Кроме того, в предварительный договор нужно вписать данные о лицах, сохраняющих право проживания в квартире даже в случае ее продажи (подробнее об этом – в статье «Как не купить квартиру с жильцами»). Укажите сроки, в которые продавец и его домочадцы снимутся с регистрационного учета. Это позволит исключить затяжные «проводы» бывших собственников из квартиры.

Частные случаи, например необходимость приобрести другое жилье для переезда продавца, что требует времени, также стоит прописать в предварительном договоре. Нелишне будет отметить, что квартира не находится под арестом, не заложена и свободна от иных обременений.

Предварительный договор купли-продажи не подлежит регистрации в госорганах, а у нотариуса этот документ заверяют исключительно по желанию сторон.

Казалось бы, если «официальной» печати на бумаге нет, то и принимать в расчет ее не стоит, однако это не так: именно на условиях, которые содержит предварительный договор, стороны обязаны в будущем заключить договор о передаче имущества.

Что делать продавцу, потратившему время на сбор документов, если покупатель отказывается от приобретения квартиры? Путь один – обратиться в суд с исковым заявлением о понуждении к заключению договора купли-продажи. Более того, пострадавшая сторона вправе потребовать возмещения убытков, доказав, что возникли они по причине несоблюдения договоренностей.

Если в срок, отведенный для заключения основного договора, он так и не был оформлен и ни одна из сторон не направила другой соответствующее предложение-напоминание, обязательства прекращаются.

В ситуации, когда после подписания предварительного договора покупатель передал деньги за квартиру, а сделка не состоялась, возвращать их придется через суд.

Анастасия ЗАГОРУЙКО

Фото с сайта rieltor-ask.ru, esrealty.ru