Расселение аварийного фонда: Верховный суд обобщил практику

Расселение аварийного фонда: Верховный суд обобщил практику Высшая судебная инстанция, обобщив практику своих «младших» коллег, дала разъяснения по ряду вопросов, касающихся защиты жилищных прав переселенцев из аварийного фонда. О том, чем и в каких случаях должны руководствоваться суды при рассмотрении подобных споров, – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Высшая судебная инстанция, обобщив практику своих «младших» коллег, дала разъяснения по ряду вопросов, касающихся защиты жилищных прав переселенцев из аварийного фонда. О том, чем и в каких случаях должны руководствоваться суды при рассмотрении подобных споров, – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

По информации Верховного суда Российской Федерации, в основном конфликты возникают из-за несогласия жильцов с решением комиссии о пригодности помещения для проживания, очередности расселения, предоставления неадекватной «альтернативы», а также по причине нарушения прав собственников при сносе дома.

Правильный ответчик

Пригодна или нет квартира для постоянного проживания, решает специальная межведомственная комиссия (созданная муниципалитетом), принимая во внимание заявление собственника, нанимателя или заключение государственных органов, в частности Госжилинспекции или профильного отдела администрации, контролирующего использование и состояние жилого фонда. Кроме того, комиссия определит, стоит ли сносить дом, или целесообразнее провести его реконструкцию, чтобы продлить эксплуатацию. Основываясь на выводах комиссии, муниципалитет устанавливает сроки расселения (при необходимости) и даты проведения работ (сноса или реконструкции). Самостоятельно признать дом непригодным для проживания администрация муниципального образования не может, поскольку это является исключительной компетенцией комиссии, – уточнил Верховный суд, который рекомендует истцам внимательнее относиться к выбору ответчика по таким искам.

Подавая исковое заявление к администрации о признании дома или квартиры непригодной для проживания, гражданин изначально совершает ошибку. Предъявить иск к мэрии можно лишь за бездействие. В этом случае от чиновников требуют провести оценку соответствия жилых помещений установленным для жилого фонда нормам.

С решением комиссии не согласен

Когда стены дома разрушаются на глазах, крыша норовит придавить жильцов, а «специалисты» считают, что после ремонта здание станет пригодным для проживания, жильцы настаивают на признании заключения комиссии незаконным. По мнению Верховного суда, доказывать правомерность своего решения должна комиссия, а не жильцы. Отмечено: зачастую эксперты ограничиваются визуальной оценкой состояния объекта, но для составления акта этого недостаточно – замеры необходимо проводить с помощью специальных методик и оборудования.

Удовлетворив иск, суд вправе обязать комиссию в определенный срок провести повторную оценку помещения, но предрешить ее результат не в состоянии.

Обратите внимание: сроки сноса и расселения назначает муниципалитет, однако суд может обязать его предоставить жилье истцу во внеочередном порядке, если дальнейшее проживание в аварийном помещении угрожает жизни и здоровью людей.

Расселение собственников

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включили в адресную программу, то квартиры у собственников выкупят, поэтому потребовать через суд предоставить другое жилье у них не получится. Участие в целевой программе позволяет властям предложить гражданам жилищную альтернативу, но только по соглашению сторон.

Принудительно переселить семью в другое помещение муниципалитеты не могут, поскольку владелец квартиры вправе выбрать выкуп. При изъятии (выкупе) недвижимости у собственника, помимо рыночной стоимости квартиры, ему должны возместить убытки, причиненные этим действием (например, услуги АН по поиску другой недвижимости, транспортные расходы, затраты на оформление договора купли-продажи нового жилья), упущенную выгоду, компенсацию за непроизведенный капремонт. Кроме того, гражданину выплатят стоимость доли в праве собственности на общее имущество в МКД, включая долю в праве на придомовой участок (о последнем, выводя выкупную стоимость, власти зачастую забывают). Итоговую сумму определяют по результатам оценки, проведенной специалистами в рамках ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Худший вариант

При расселении жильцов неприватизированной квартиры, занимающих ее по договору социального найма, им предоставят жилье равноценное имеющемуся (исключение – одновременное расширение жилплощади очередников). Как отмечает в своем обзоре Верховный суд, жилищные условия граждан при этом не должны ухудшаться, а степень благоустроенности квартиры должна соответствовать условиям данного населенного пункта. Предположим, семье предлагают переехать из дома с централизованным водоснабжением в помещение, где оно отсутствует, – в этом случае переселенцы могут отказаться от такого варианта. Невозможно настаивать на выделении квартиры «со всеми удобствами» в деревне – там их попросту нет.

Кроме того, при расселении аварийного фонда необходимо учитывать личные обстоятельства жильцов. Так, в одном из российских городов мэрия попыталась в судебном порядке вселить инвалида-колясочника в квартиру на 12-м этаже, после того как он отказался переезжать туда добровольно. Однако суд встал на сторону ответчика, которому необходимо жилье на первом этаже.

Помимо прочего высшая судебная инстанция отметила, что обеспечивать жилыми помещениями граждан муниципальные власти должны в том же населенном пункте, при этом речь идет не о муниципальном образовании и его границах, а о конкретном селе, городе или поселке.

Учитывая все вышеуказанные особенности, изложенные в обзоре Верховного суда, можно сэкономить время на судебных спорах, к тому же правильно составленное исковое заявление – это наполовину выигранный процесс.

Анастасия ЗАГОРУЙКО

Фото с сайта fedpress.ru, ack1.ru