«Резких скачков не ждите…»

Эксперты рынка недвижимости предположили, как финансовый кризис повлияет на строительный рынок, и признались, где не купили бы себе квартиры.

Эксперты рынка недвижимости предположили, как финансовый кризис повлияет на строительный рынок, и признались, где не купили бы себе квартиры. Отвечая на вопросы читателей портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru», они подвели итоги уходящего года и озвучили прогнозы на 2014-й.

Александр Эдуардович Бычковский Генеральный директор агентства недвижимости «Грановит»	Сергей Владимирович Ежак Руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на улице Гоголя, 38
Владимир Валентинович Дергачёв Руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость»	Андрей Петрович Силков Владелец компании "Доктор Ключ"

Редакция портала nn-baza.ru: Александр Эдуардович, какие прогнозы вы могли бы дать для рынка недвижимости на 2014 год?

Александр Бычковский, генеральный директор агентства недвижимости «Грановит»:
– Цены на недвижимость всегда являются индикатором общей ситуации в стране. Прогноз сейчас делать сложно, но думаю, что к концу 2014 года ощутимый рост цен на недвижимость мы увидим.

Валерий Сергеевич: В каком районе города жилье пользуется наибольшим спросом? И какие территории являются перспективными в том смысле, что сейчас квартиры там стоят относительно недорого, а в будущем (возможно, ближайшем) их стоимость заметно вырастет?

Сергей Ежак, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на улице Гоголя, 38:
– Наибольший спрос – на квартиры по линии метро. Причем зачастую наши клиенты так и говорят: рядом должна быть станция метро, причем неважно, на левом или на правом берегу.

Перспективными территориями я бы назвал Октябрьский и Дзержинский районы – там, где планируют продолжение Дзержинской ветки метро. Один из самых перспективных участков – частный сектор в районе станции метро «Октябрьская». В ближайшие годы здесь будут вести застройку, поскольку площадок под строительство в центре Новосибирска уже нет, а спрос на жилье есть. Так что границы городского центра уже сместились в эту сторону.

Кроме того, к числу перспективных относится и Ключ-Камышенское плато. Когда закончат строительство транспортной развязки, которая свяжет этот микрорайон напрямую с улицей Большевистской и Бугринским мостом, осваивать земельные участки здесь будут очень активно, а стоимость недвижимости значительно вырастет. Площадок под застройку на Ключ-Камышенском плато много, так что в ближайшие годы микрорайон станет популярным.

Вообще перспективных мест сейчас много. Активно развиваются жилмассивы, которые еще недавно считались городскими окраинами. Границы Новосибирска расширяются, численность населения растет. Еще лет десять назад к проекту «Новомарусино» многие отнеслись бы со скептицизмом – очень уж далеко. Сейчас взгляды серьезно поменялись, квартиры в Новомарусино активно покупают. Новосибирцы устали от шумных улиц, маленьких дворов, в которых сложно припарковаться и даже пройти к своей машине. У людей есть больше возможностей жить с комфортом в отдалении от центра.

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– Конечно, наибольшим спросом пользуется жилье по линии метро и расположенное рядом с транспортными развязками. Востребованны квартиры в районах с достаточной инфраструктурой. Перспективными можно считать территории, где планируется комплексная застройка, предполагающая дальнейшее развитие.

Редакция портала nn-baza.ru: Можно ли сказать, что на первичном рынке большую часть года цены держались на одном уровне? Или все-таки они колебались? Какие прогнозы вы могли бы дать для рынка новостроек на 2014 год?

Владимир Дергачёв, руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость»:
– Действительно, в этом году цены на первичном рынке в среднем выросли незначительно — на 2–3 %. Причем в конце года их увеличение практически остановилось. Подчеркну, речь идет о средних показателях. На самом деле ситуация довольно неоднородная. У одних, более успешных застройщиков цены продемонстрировали существенный рост (10–15 % и более), у других – «просели». И эта тенденция будет продолжаться. Стагнация на рынке не означает, что у всех все одинаково. Компании, построившие оптимальные по конструктиву, размерам, цене и набору сопутствующих опций квартиры, да еще с применением эффективных технологий строительного производства и привлечения инвестиций, несомненно, будут в выигрыше по отношению к остальным участникам строительного рынка.

И эта тенденция, по моему мнению, найдет свое продолжение в 2014 году. Резкого скачка цен как вверх, так и вниз не предвидится. Скорее всего, они останутся стабильными в средних значениях. И несомненно, среди застройщиков будут передовики и аутсайдеры.

Ольга Владимировна: Какие стройки, в случае если финансовый кризис все-таки состоится, будут заморожены? Какие строительные компании почувствуют себя не очень уверенно и как это отразится на а) стоимости жилья, б) участниках долевого строительства?

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– В ситуации финансового кризиса «тяжело себя почувствуют» большинство компаний, включая строительные. Крупные, стабильно работающие застройщики в этой ситуации будут иметь некоторые преимущества. Какие стройки остановятся и сколько их будет – зависит от причин, вызвавших кризис, его глубины, степени тяжести и продолжительности рецессии. Влияние кризиса на стоимость жилья и участников рынка зависит от тех же причин.

Анастасия: Скажите, пожалуйста, на сколько (в процентном отношении) меняется стоимость квадратного метра при покупке квартиры в новостройке Новосибирска на начальной стадии и к моменту сдачи? На каком этапе выгоднее всего покупать жилье, чтобы и быть уверенным в завершении объекта, и вместе с тем сэкономить денежные средства?

Владимир Дергачёв, руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость»:
– Мнение о том, что на росте стоимости квартир в новостройках можно заработать сумму, равную чуть ли не половине вложений (купить на стадии котлована и продать в стадии полной готовности), уже устарело. Действительно, в 2006 году, например, средняя разница в ценах на различных этапах доходила до 35 %, но сейчас все по-другому. Наши аналитики говорят о 3 % в среднем по рынку, но по конкретным объектам разница, конечно, может отличаться.

Теперь ОЧЕНЬ надежные застройщики даже на начальных этапах продают объекты по максимальной стоимости. Ценовые предложения менее надежных компаний могут быть заметно ниже, но и риск инвестировать в такие объекты существенно выше.

Как выбрать объект, проблем с которым не будет? Самостоятельно анализировать рынок и ходить по застройщикам не рационально. Самому верно оценить риски, разобраться в документах и обеспечить безопасность расчетов сложно. В итоге застройщик может не оправдать ожиданий по качеству или срокам сдачи. К примеру, по результатам мониторинга, в этом квартале темпы строительных работ упали на 46 жилых объектах. Обращайтесь к специалистам, владеющим ситуацией на рынке, советуйтесь с ними. Они досконально знают особенности каждой строительной компании и каждого объекта и смогут предостеречь покупателя от необдуманных инвестиций в новостройки, с которыми могут возникнуть сложности (из-за нюансов оформления документов, сроков сдачи и так далее). Да, есть объекты, которые мы не рекомендуем нашим клиентам, – к сожалению, их немало.

До сих пор не все покупатели знают, что через крупное агентство можно купить новостройку по цене застройщика. Иначе, не тратя лишних денег, получить помощь нескольких специалистов (риелтора, юриста, эксперта по новостройкам и по ипотеке) и обезопасить себя от возможных рисков.

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– Стоимость квадратного метра в процессе строительства может увеличиться на 30–40 %. Чтобы быть уверенным в завершении объекта, изучите информацию о застройщике. Чем ближе срок ввода дома в эксплуатацию, тем ниже риск потенциальных покупателей увязнуть в долгострое, но и «экономический эффект» от покупки также уменьшается.

Вопрос от редакции nn-baza.ru: Сергей Владимирович, что происходило с рынком жилой аренды в этом году? И какие прогнозы вы могли бы дать для него на 2014 год?

Сергей Ежак, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на улице Гоголя, 38:
– Рынок аренды в 2013 году развивался спокойно. Даже всплеск активности, наблюдающийся каждое лето, в этом году выглядел нетипично: он был равномерным и постепенным, фактически рост спроса начался еще в июле, а его пик пришелся на конец августа. Если в 2012 году граница между летним затишьем и предосенним ажиотажем была четкой, то в 2013-м она размылась. Это связано с тем, что студенты и их родители стали более предусмотрительными и начали подбирать жилье заранее, чтобы не попасть на самый пик спроса, когда недорогие варианты уходят с рынка за считанные часы.

По данным аналитического центра АН «Жилфонд», к концу 2013 года на рынке аренды жилой недвижимости наступило зимнее затишье. Рост активности специалисты компании ожидают не ранее марта – апреля 2014 года.

Арендные ставки на жилье в настоящее время составляют:

Вася: А вы здесь правду будете отвечать или гнуть свою линию, чтобы создать мнение, выгодное для агентств? Способен ли хоть кто-то рассказать о ситуации непредвзято, даже если это не пойдет вам на пользу?

Сергей Ежак, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на улице Гоголя, 38:
– Специалисты АН «Жилфонд» постоянно выступают в роли экспертов при написании статей в СМИ, анализируют рынок недвижимости, рассказывают об особенностях и тенденциях всех его сегментов. Мы заинтересованы, чтобы новосибирцы были в курсе происходящего и не поддавались различным слухам, которые рождаются чаще всего от незнания реального положения дел. Кроме того, если мы будем пытаться говорить неправду или предоставлять данные, выгодные для нас, в СМИ это заметят достаточно быстро. Так что на вопросы предпочитаем отвечать честно.

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– Если вы прочитаете мнения нескольких экспертов и сделаете вывод, что каждый из них «гнет свою линию», то, сопоставляя ответы, нетрудно получить непредвзятую оценку ситуации.

Игорь: Мониторим рынок с мая. Приходим к выводу, что купить двухкомнатную квартиру площадью 52 квадратных метра в районах средней удаленности ни на первичном, ни на вторичном рынках невозможно. Такая жилплощадь есть только в новостройках на окраинах. Почему? Почему жилье такого метража не строят ближе к центру? С чем это связано?

Владимир Дергачёв, руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость»:
Абсолютно не согласен с тем, что небольшие «двушки» не строят в районах средней удаленности. Яркий пример — 2-комнатные площадью 54,2–54,4 квадратных метра в микрорайоне «Европейский берег» на улице Большевистской. Кроме него навскидку в качестве примера могу назвать 2-комнатные площадью 52,9–54,9 квадратных метра в жилом комплексе «Панорама» на улице Немировича-Данченко, расположенные по линии метро.

Ближе к центру такие квартиры строить нецелесообразно – из-за высокой стоимости земли под застройку. При небольших размерах квартир застройщику, чтобы остаться «в плюсе», придется увеличивать их количество, что, согласно существующим нормам, приведет к увеличению парковочных мест, которые должен обеспечить застройщик. А парковки в домах экономкласса раскупают тяжело. Тем более себестоимость парковочного места в строящемся доме в центре Новосибирска очень высока, и компания не будет продавать их себе в убыток.

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– Есть достаточное количество вариантов, удовлетворяющих вашим требованиям. Если вы не можете найти подходящую квартиру сами, обратитесь в агентство недвижимости.

Антон: Говорят, что после Олимпиады в России наступит финансовый кризис. При этом каким образом он разразится, непонятно: то ли доллар упадет, то ли рубль. Часть покупателей жилья (потенциальных) ждет падения цен на недвижимость, но если рубль обесценится, то расплачиваться вообще-то будет нечем… Господа, внесите ясность.

Александр Бычковский, генеральный директор агентства недвижимости «Грановит»:
– Если рассматривать цены на недвижимость, то каких-то резких скачков не ждите, будет рост в рамках реальной инфляции.

Беспокойный: Какова, по-вашему, доля ипотечных сделок в общем количестве продаж домов и квартир по итогам этого года? Есть ли реальные предпосылки для сокращения объемов жилищного кредитования в следующем году? Что будет с рынком недвижимости, если это все-таки произойдет?

Сергей Ежак, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на улице Гоголя, 38:
– По данным аналитического центра АН «Жилфонд», в 2010 году жилье с помощью ипотеки приобрели только 37,6 % покупателей. В 2011 году количество ипотечных сделок увеличилось и составило 41,3 % от общего числа. Существенный прирост произошел в 2012 году, когда квартиры по ипотеке купили 50,3 % новосибирцев. В текущем году количество покупателей снова выросло – на этот раз на 9,2 %, – таким образом, количество сделок с привлечением кредита к настоящему времени составляет 59,5 %. Только за три года количество ипотечных сделок увеличилось более чем на 20 %. Полагаю, рост объемов ипотечных сделок продолжится и в 2014 году, тем более что первые лица страны говорят о возможном снижении ставок.

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– Доля сделок с недвижимостью с использованием заемных средств составляет примерно 70 %. Сокращения их числа не предвидится, более того, эксперты рынка предполагают в следующем году 20%-ный рост рынка ипотечного кредитования.

Алена: Что выгоднее покупать с точки зрения вложения средств – комнату или однокомнатную квартиру? Какова доходность при сдаче в аренду той и другой жилплощади? Или все-таки обратить внимание на коммерческую недвижимость?

Александр Бычковский, генеральный директор агентства недвижимости «Грановит»:
– Рекомендую купить студию: относительно минимальное вложение средств и максимальная доходность.

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– На рынке аренды недвижимости востребованны как комнаты, так и квартиры. В среднем стоимость аренды комнаты – 7–10 тысяч рублей в месяц, однокомнатной квартиры – 14–15 тысяч.

Алексей: На руках 2 миллиона рублей, которые планирую вложить в покупку квартиры. Скажите, выгодно ли это? Где выгоднее покупать квартиру для сдачи в аренду: в городе или пригороде? Если в городе, то в каком районе? Когда выгоднее делать покупку: в этом году или в январе – феврале?

Александр Бычковский, генеральный директор агентства недвижимости «Грановит»:
– Если решили вложить деньги, вкладывайте сейчас. Оттягивать покупку смысла нет. Вне зависимости от того, для каких целей вы приобретаете квартиру – будь то перепродажа через год-два или сдача в аренду, – это должен быть ликвидный объект, то есть квартира, на которую всегда есть устойчивый спрос.

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– Самые востребованные объекты недвижимости на рынке аренды расположены по линии метро или неподалеку от крупных транспортных развязок. Также стоит обратить внимание на наличие развитой инфраструктуры (детские сады, школы, магазины и так далее).

Татьяна: На какие квартиры после Нового года цены подрастут заметнее всего – по линии метро или на окраине? Или их стоимость все-таки будет падать?

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– Рынок жилья в городе стабилен, спрос и предложение сбалансированны. В такой ситуации цены на недвижимость будут оставаться на одном уровне. Возможны небольшие колебания – не более 7 %, но они относятся больше к ожиданиям продавцов или покупателей, а не к ситуации в целом.

Анастасия: Уважаемые эксперты, назовите размер комиссионных, которые берут АН за свои услуги, и от чего он зависит (например, говорят: «от 3 до 5 %» – в каком случае 3 %, а в каком – 5 %, ведь эта разница существенная)? Агентства являются посредниками, располагают обширной базой вариантов, но скажите, за что РЕАЛЬНО они несут юридическую ответственность? Слова о том, что АН рискуют репутацией, которая сегодня является категорией рыночной, извините, ни о чем…

Александр Бычковский, генеральный директор агентства недвижимости «Грановит»:
– В Новосибирске клиенты, которые пользуются риелторскими услугами, обычно платят 3 % от стоимости продаваемой/покупаемой квартиры. Юридическую ответственность агентство несет за то, что написано в конкретном договоре. Репутация для любого агентства недвижимости – это основа бизнеса, и стоит она для нормальной компании дорого. Не обращайтесь в фирмы, которые не дорожат своей репутацией.

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– Анастасия, в любом серьезном агентстве недвижимости есть прейскурант (с ним вы можете ознакомиться на сайте компании или в ее офисе), который содержит полный перечень оказываемых услуг и их стоимость.

В диапазоне «от 3 до 5 %» речь может идти о разбросе стоимости услуг (например, продажа объекта – комиссионные 5 %, покупка – 3 %) или о разнице цен по рынку, как вариант – о цене на одну услугу, а также в сочетании с дополнительным пакетом (например, продажа объекта – 3 %, а с договором на юридическое сопровождение и гарантией безопасности – 5 %).

Юридическая ответственность агентства определяется законодательством РФ и условиями договора. У любого клиента, обратившегося в солидную компанию, есть возможность заключить договор на оказание юридических услуг, который позволит снизить риски по сделке вплоть до полного возврата стоимости объекта недвижимости в случае утраты прав на него.

Павел: Планирую вложить деньги в недвижимость, по моим подсчетам, хватит на однокомнатную квартиру. Что купить – новостройку или «вторичку»?

Александр Бычковский, генеральный директор агентства недвижимости «Грановит»:
– Если для последующей перепродажи, то покупайте новостройку. Но здесь лучше воспользоваться услугами профессионала.

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– Выбор зависит от целей вложения. Если планируете сдавать жилье в аренду, то лучше купить готовую квартиру в районе с развитой инфраструктурой по линии метро. Если вы намерены купить квартиру для собственного проживания, стоит подумать о перспективной новостройке на ранней стадии возведения – это позволит сэкономить и выбрать наиболее подходящий вариант.

Григорий: Скажите, у каких застройщиков при такой же стоимости квартир, как у конкурентов, качество новостроек лучше?

Сергей Ежак, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на улице Гоголя, 38:
– Ассортимент новосибирского рынка новостроек огромен, примерно по одинаковой стоимости можно выбрать очень разные объекты. В числе основных параметров ценообразования на первичном рынке – местоположение дома и этап, на котором находится строительство. Поэтому сравнивать объекты, примерно равные по цене, довольно сложно.

Даже у одного застройщика два разных объекта могут отличаться друг от друга по цене и качеству, причем значительно. Поэтому рекомендую определиться, на каком этапе и в каком районе вы готовы приобрести жилье в новостройке, и обратиться к специалистам по продажам. Они помогут выбрать качественный вариант в соответствии с заданными параметрами и суммой, которой вы располагаете.

Яна И.: Уважаемые эксперты, а в каком месте вы сами никогда бы не купили квартиру?

Сергей Ежак, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на улице Гоголя, 38:
– Вопрос сложный. Я бы не купил квартиру в непосредственной близости от действующих крупных промышленных предприятий. Тем более если речь идет о вредных производствах.

Однако и здесь все неоднозначно. Пример – ситуация с Новосибирским жиркомбинатом. Многие отказывались от приобретения недвижимости по причине такого «соседства». А сейчас завод переносят в другое место, производство закрыли, а на освободившейся территории планируют комплексное строительство нового жилого комплекса. Думаю, это повлияет на стоимость недвижимости, в том числе и на вторичном рынке. Так что те, кто приобрел здесь квартиры ранее, закрыв глаза на комбинат, оказались в выигрышной ситуации.

В любом случае покупать или не покупать квартиру в каком-то определенном месте – частное дело каждого из нас. Люди делают выбор, основываясь на совокупности факторов.

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– Ваш вопрос несколько некорректен. Причины, по которым конкретный человек откажется покупать квартиру в том или ином районе, могут быть связаны с личными предпочтениями и не зависеть от качества жилья, экономических или социальных условий, которые для кого-то другого станут подходящими.

Сергей М.: Уважаемые эксперты, интересно ваше мнение вот по какому вопросу: с одной стороны, неустойчивость банковской системы чревата проблемами для рынка недвижимости в виде «схлопывания» ипотеки (банки ужесточат условия выдачи), а с другой – крупные денежные накопления население, не доверяя банкам, стремится вложить в недвижимость. Так какая из этих двух тенденций будет характерна для экономики в следующем году?

Сергей Ежак, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на улице Гоголя, 38:
– Не могу сказать, что у населения сейчас имеется избыток денежных накоплений. Так называемое «схлопывание» ипотеки, о котором так много говорят, – вопрос спорный. Я считаю, что в 2014 году в ипотечном сегменте существенных потрясений не будет.

Разумеется, при условии, что их не произойдет и в экономике в целом. В любом случае ипотека для банков – один из основных способов дохода, который считают наименее рисковым, поскольку залогом при кредитовании является недвижимость. Информацию о росте ставок по ипотечным кредитам, равно как и об ужесточении условий выдачи, я бы также отнес скорее к слухам – в реальности это маловероятно. Конкуренция на рынке достаточно высока, и в такой ситуации ограничивать количество заемщиков по ипотеке банкам совершенно не выгодно.

Николай: Уважаемые эксперты, в какое время года выгоднее всего покупать дачу? Существуют ли сезонные ценовые спады в этом сегменте недвижимости?

Сергей Ежак, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на улице Гоголя, 38:
– С точки зрения экономической выгоды – в конце осени и зимой. На рынке загородной недвижимости наблюдается традиционный сезонный спад, продавцы готовы к ценовым компромиссам, причем уступить могут существенно. Но наиболее выгодным периодом я бы назвал начало весны. Когда снег тает и участок еще не зарос травой, на нем хорошо видны все недостатки почвы и замаскировать возникшие после зимы проблемы с постройками дачники еще не успели. Если вы планируете проживать на даче круглогодично, то лучше всего присматривать ее зимой. Можно объективно оценить качество уборки подъездных дорог, отопление в доме и так далее.

Денис: Скажите, с каким дисконтом готовы продавать квартиры новосибирские застройщики? В каких новостройках квартиры в настоящее время самые дешевые, а где, наоборот, цена кусается?

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– Предновогодняя пора – время скидок от застройщиков. В среднем на покупке квартиры можно сэкономить от 50 до 400 тысяч рублей. В сегменте экономкласса можно приобрести квартиры-студии от 750 тысяч рублей. Кусаются цены чаще всего в сегменте бизнес- и элиткласса.

Ирина К.: Наблюдается ли снижение цен на рынке жилья? Бесплатная парковка или страховка «в подарок» – это завуалированное снижение цен или застройщики по-честному хотят порадовать своих покупателей?

Сергей Ежак, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на улице Гоголя, 38:
– Снижения цен на первичном рынке нет. Бесплатные парковки – удовольствие достаточно дорогое, и вряд ли кто-то делает такие предложения. Скорее всего, речь идет о продажах квартир в комплекте с парковками – когда они входят в стоимость жилья. А в качестве «подарков» застройщики предлагают бюджетные варианты, к примеру лоджию или кладовку. Такие предложения традиционно появляются в конце декабря и в январе – феврале, когда на рынке наблюдается спад спроса, а строительным компаниям необходимо привлекать оборотные средства, поэтому они используют подобные маркетинговые ходы.

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– Учитывая, что новостройки в основном продаются неплохо, застройщики действительно хотят порадовать своих покупателей в канун Нового года. В этот период можно приобрести квартиру на выгодных условиях и по привлекательной цене.

Сергей Иванов: Добрый день, уважаемые эксперты! Есть небольшая сумма – около 3 миллионов рублей, куда вы порекомендуете ее вложить (имею в виду коммерческую недвижимость)?

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– Один из наиболее выгодных вариантов вложения средств в коммерческую недвижимость – приобрести торговое помещение, чтобы в дальнейшем сдавать его в аренду. Идеальный вариант – купить площади с «готовыми» арендаторами. Однако стартовая стоимость даже небольших (около 40 квадратных метров) объектов формата «стрит-ритейл» с отдельным входом, расположенных на первой линии, в месте с хорошей проходимостью, в районах, приближенных к центру, – 5–6 миллионов рублей. За меньшую сумму вы можете приобрести торговое помещение в спальном районе, на первом или цокольном этаже. Они также пользуются стабильным спросом у арендаторов, которые открывают там небольшие магазины формата «у дома», салоны красоты, медицинские центры.

Еще один способ вложения вашей суммы – приобрести квартиру на первом этаже в проходном месте, вывести ее из жилого фонда и продать в качестве полноценного коммерческого помещения. Такой бизнес является достаточно доходным, однако вы должны детально знать все нюансы процедуры вывода квартиры из жилого фонда. Как вариант, можно обратиться в компанию, специализирующуюся на подобных сделках.

Анатолий В.: В новом году планирую купить однокомнатную квартиру (вторичное жилье). Какую скидку я могу получить от продавца, если буду рассчитываться с ним наличными деньгами? Вообще, дает ли какие-то преимущества покупателю расчет за наличные?

Сергей Ежак, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на улице Гоголя, 38:
– В настоящее время разницы между наличным расчетом и расчетом с помощью ипотечных денег практически нет. Как правило, расчет по ипотечным сделкам происходит через семь дней, так что долго ждать продавцу не приходится. Как следствие, покупателю с наличными не приходится рассчитывать на серьезные скидки.

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– Наличный расчет, конечно, даст вам преимущества при покупке квартиры, но конкретные условия сделки и размер скидки обсуждаются на переговорах сторон.

Алексей Иванович: Какое жилье можно будет купить после Нового года за 1 миллион 800 тысяч рублей (наличными) в Новосибирске? В каком районе, сколько комнат, на каком этаже, на какую скидку можно рассчитывать. Интересует вторичный рынок.

Сергей Ежак, руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на улице Гоголя, 38:
– За 1,8 миллиона рублей на новосибирском рынке предлагают массу вариантов. Приведу несколько примеров. 1,8 миллиона рублей стоит однокомнатная квартира на первом этаже дома на улице Гоголя в Дзержинском районе. За эту же сумму можно приобрести однокомнатную квартиру на другом конце города – на улице Курганской в Ленинском районе, в типовом 5-этажном доме. Или однокомнатную квартиру в 9-этажном панельном доме на улице Мира в Кировском районе. Можно купить и двухкомнатную – на улице Часовой в Советском районе или в двухэтажном доме в Ленинском. А в Первомайском районе за 1 миллион 749 тысяч рублей можно купить даже трехкомнатную квартиру с изолированными комнатами в трехэтажном доме.

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– За указанную сумму в начале следующего года можно будет купить однокомнатную квартиру в районах, прилегающих к центру города, возможно, не на первом этаже. Скидки и другие условия сделки обсуждаются на переговорах сторон.

Ольга Алексеевна: Ждать ли в следующем году резкого скачка цен на торговые помещения?

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– В следующем году существенных колебаний цен на коммерческую недвижимость не будет. Это касается и арендных ставок. Небольшие ценовые изменения возможны в пределах инфляции, которая, по прогнозу Минэкономразвития, в 2014 году составит чуть более 5 %.

Инна: Сейчас много говорят о доступности ипотеки, но так ли это на самом деле? Насколько выросли ставки по жилищным кредитам к концу года? Какой доход должен быть у семьи, чтобы банк дал добро на ипотеку?

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– С каждым годом ипотека становится все более доступной, в настоящее время около 70 % сделок с жилой недвижимостью совершается с помощью кредитных средств. К концу года ипотечные ставки несколько снизились, банки запустили акции, направленные на привлечение клиентов. Доход семьи, планирующей взять ипотечный кредит, оценивают в зависимости от суммы кредита и размера первоначального взноса. Исходя из этого рассчитывают и ежемесячный платеж.

Марина Сергеевна: Можно ли купить квартиру в новостройке в рассрочку от застройщика? Если да, то на каких условиях? Знаю, что некоторые строительные компании Новосибирска практикуют такой способ реализации жилья, но воспользоваться им могут прежде всего их сотрудники…

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– Рассрочку платежей предлагают многие строительные компании. Ее основное преимущество – стопроцентная доступность для всех покупателей. При приобретении квартиры с помощью рассрочки подтверждения дохода не требуется, размер собственных накоплений (первоначального взноса), как правило, не менее 30 % от стоимости квартиры.

Наталья З.: В следующем году планирую выставить на продажу двухкомнатную квартиру. В каком месяце жилье будет пользоваться наибольшим спросом и, соответственно, продать его я смогу дороже? Буду признательна вам за честный ответ.

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– Ответить на вопрос о периоде максимальных цен на недвижимость довольно сложно, поскольку определить ситуацию на рынке заранее никто не может, во многом она зависит от того, какие экономические и социальные факторы повлияют на ценообразование. Наиболее активный период на рынке недвижимости – с августа по ноябрь, однако в это время наряду с наплывом покупателей повышается активность продавцов, агентства и застройщики запускают дисконтные программы.

Елена Т.: Купила однокомнатную квартиру по линии метро, чтобы сдавать ее в аренду. Стоит ли вкладывать деньги в ремонт помещений – в этом случае я могу назначить хорошую цену, или качество отделки для арендаторов особой роли не играет (тем более что к чужому имуществу большинство из них относится не слишком бережно)?

Андрей Силков, владелец компании «Доктор Ключ»:
– На размер арендной платы, помимо местоположения объекта и года постройки дома, влияют качество отделки, комплектация мебелью и бытовой техникой. Стоимость месячного проживания в квартире, где выполнена современная отделка и которая расположена по линии метро, колеблется в диапазоне от 18 до 30 тысяч рублей; в квартире, требующей ремонта, – от 14 до 17 тысяч. При найме квартиры значительный ущерб имуществу и отделке наносят редко. Способов урегулирования отношений между арендатором и арендодателем существует достаточно. Появилась практика депозитов – так называемых страховых платежей за «качество проживания», чтобы арендатор был аккуратнее, эксплуатируя квартиру.

Фото с сайта vc.com