Что будет с жилищным строительством и ценами на недвижимость?

Видео-интервью с Сергеем Дьячковым, управляющим партнером DSO Consulting

Видео-интервью с Сергеем Дьячковым, управляющим партнером DSO Consulting

Сергей, как Вы представляете себе перспективы жилищного строительства в свете не очень утешительных экономических тенденций? Напомним, что согласно официальным планам, объемы строительства в нашей области из года в год должны нарастать и через три года этот показатель достигнет 1,7 миллиона кв. метров. Хотя по Вашим утверждениям, на рынке уже сейчас существует серьезный «навес» из непроданных квартир.

Вы задали длинный, многоплановый вопрос. Постараюсь ответить. Касательно планов: через три года построим миллион семьсот, через пять лет мы улетим в космос. Я знаю эти программы региональные – по целому ряду регионов. Вот недавно мы были на собрании руководителей Союза строителей Сибири, и там господин Фокин – главный строитель-общественник – публично ответил на мой вопрос об этих программах. «Вы знаете, - сказал он, - мы сами понимаем, что так не бывает, но депутаты краевого собрания проголосовали за них, поскольку иначе нам бы не дали полтора миллиарда». Но вот правда жизни: эти программы пишутся в расчете на то, что федеральный центр даст денег. То есть на сегодня реальной экономикой разработчики таких программ не занимаются.

Могу привести еще один пример. Сегодня в Новосибирской области создается программа по развитию промышленности и стройматериалов. Что делают люди, так называемые «разработчики»? Идут к нам на веб-сайт, берут отдельные фразы из нашего публичного отчета, и целые абзацы в эту программу ставят. Причем доходит до того, что используют наш последний отчет по щебню 2005 года, где мы говорим о девяти производителях – а с тех пор их стало восемь. То есть люди даже об этом не думают. Я утверждаю, что большинство этих программ – фикция.

Теперь касательно экономики. Ни для кого не секрет, что в мировой экономике разворачивается новая острая фаза экономического кризиса. До тех пор пока новые экономические кластеры не созданы, новые товары и услуги не коммерциализованы, будет вот такая волотильность, вот такая болтанка. Греция уже по валовому продукту имеет минус пять процентов. Это реально огромный кризис. Если мы посмотрим последние отчеты Евростата, то сегодня в кризисе – касательно динамики валового продукта – уже Голландия. То есть реально кризис уже и в северной Европе. Уже мы видим замедление валового продукта во Франции. Это уже начальный этап острой фазы. Мы видим замедление валового продукта в Германии. Причем надо понимать, что Германия – это поставщик машин и оборудования, главным образом в Китай. В самом Китае в октябре остановился рост цен на жилье, в декабре цены стали падать. В октябре в Китае также стали падать цены производителей, в феврале началась дефляция на рознично-продовольственных рынках. Что это, как не начало кризисных явлений? И сегодня китайские руководители говорят: мы снижаем прогноз по темпам роста валового продукта. После этого все фондовые рынки естественно валятся.

Мы на самом деле на пороге острой фазы экономического кризиса. Я начал говорить это прошлым летом. И говорил о том, что в ноябре-декабре кризис придет в реальный сектор, и в том числе в российский. Докладываю: в декабре начали снижаться цены промышленных производителей в России. Это просто голые цифры. Я их публикую время от времени. Но тот человек, с небольшим знанием английского языка, который может их посмотреть, убедится, что это правда.

На рынке недвижимости будет та же тенденция по ценам?

Если говорить о ценах на рынке недвижимости, то давайте сначала поговорим о ценах на квартиры – разделяя первичный и вторичный рынки. Сегодня в Новосибирске на рынке жилья мы наблюдаем некоторую стагнацию, с небольшим ростом цен в пределах полупроцента в месяц. Еще остались иллюзии у людей, которые продают квартиры – как у частных продавцов на вторичном рынке, так и у девелоперов на первичном – что цены могут расти и дальше. Эта ситуация похожа на период с начала до середины 2008 года. Вполне может быть, что это самый последний разогрев - уже из последних сил. Смотрите: ставки по ипотеке растут примерно полпункта-пункт в месяц. Это правда. При этом народ продолжает брать. Но мне не очень понятно, как они будут потом отдавать – в свете сказанного. Девелоперы пытаются повысить цены, но деревья не растут до небес. И на фоне всех тех явлений, о которых я рассказал, приход острой фазы в Россию мне представляется неизбежным. Да, федеральное правительство накачало экономику деньгами, но представьте себе, что завтра падает нефть. Всё, вопрос исчерпан! При той исходной ситуации у наших партнеров, о чем было сказано, падение цен на нефть мне кажется неизбежным. Поэтому цены, я полагаю уже в этом году, крайний срок – август-сентябрь, пойдут вниз. Это касательно жилья. Касательно коммерческой недвижимости, тех же бизнес-центров, то если деловая активность снижается, то арендные ставки, безусловно, имеют тенденцию к снижению. Это очень похожая картинка на начало 2008 года. Думаю, что многие из вас со мной согласятся.

Сергей, еще до кризиса вы предупреждали девелоперов, чтобы они не увлекались увеличением объемов строительства. Сейчас наши девелоперы ведут себя адекватно складывающейся ситуации? И с чем они столкнутся, когда эти экономические прогнозы оправдаются?

Как говорят, стреляный воробей и куста боится. И той масштабной амбиции - сделать раз в пятнадцать больше - у них теперь уже нету. Конечно, они начали по-другому относиться к рискам. Это факт. И крупнейшие девелоперы, которых с тех пор стало меньше, они, конечно, опасаются, они считают риски. Выполнит ли выбранный президент свои обязательства, которые оцениваются в несколько триллионов рублей? Чтобы всем было понятно: бюджет федерального правительства сегодня по расходам – это примерно одиннадцать триллионов. Этот бюджет чем-то похож на бюджет Советского Союза 1990 года. Этот риск тоже присутствует. Слава Богу, люди и его понимают. Мне кажется, что застройщики, по крайней мере, крупнейшие, всё более или менее адекватно оценивают. Но капиталистическая жадность она же все равно свое берет. Это нормально. Ну, дай им Бог понять, что времена-то предстоят не очень приятные.

А как быть тем гражданам, которые заключают договоры долевого участия? Благоприятное ли сейчас время для таких сделок?

Я скажу так. Уважаемые граждане, вы готовы доверить свои деньги людям, которых вы не знаете? Ответ вы знаете: нет, не готовы. Следовательно, если вы не знаете застройщика – не доверяйте ему свои деньги. Если вы доверяете застройщику, если за ним хотя бы десятилетняя история, если известно, как он ведет себя в кризисы, то принимайте решение. Если не знаете, то вам проще отдать деньги на улице первому встречному. Когда мне говорят, что у нас есть армия обездоленных дольщиков, я говорю: «Ребята, вас, наверное, обманули. Но скажите, почему вы отдали им деньги?». Если скажут, что на то была гарантия областной администрации, я говорю: «Посмотрите в договор – она там есть?». Ее там нет! Это один момент. Другой момент: вам же не приставляли дуло к виску, чтобы вы несли эти деньги. Это был ваш свободный выбор. Я не против людей, я за здравый смысл. Это лотерея. Я не стал бы сейчас говорить за всех застройщиков, но риски реально растут. С каждым месяцем они увеличиваются в разы. Вообще я считаю, что инвестировать в активы лучше на восходящей волне цикла, а не на нисходящей.

Но судя по тому, как ведут свою политику некоторые компании, когда, не закончив один объект, начинают строить другой, привлекая деньги людей, складывается ощущение, что они все-таки серьезно рискуют. А потом эти риски разделят с ним граждане, подписавшие договора. И ведь граждане плохо понимают, что они рискуют. Они считают, что покупают квартиру, когда несут туда деньги. Такие кампании, на Ваш взгляд, что-то просчитывают, или здесь та самая «капиталистическая жадность», о которой Вы говорили?

Конечно же, они просчитывают. Не будем всех грести под одну гребенку. Не будем говорит: если ты застройщик, то обязательно ты плохой. Я знаю среди них людей, которые реально просчитывают риски. И я знаю людей, которые сегодня очень опасливо относятся к возможному расширению своего бизнеса. Я знаю людей, которые думают о том, какую долю строящегося жилья и по какой цене продавать спекулянтам, чтобы восполнить небольшой кассовый разрыв. А есть и другие люди, которые дают возможность спекулянтам заработать, как минимум 50 процентов в течение, скажем, двух лет, то есть 25 процентов годовых и имеют маленькую рентабельность по итогу. Там, конечно, риски растут. Нужно смотреть: если цены в ходе строительства растут очень сильно – хотя бы в полтора раза – то вообще это может быть неким финансовым пузырем. Это может быть очень значительным риском, потому что застройщик, мало зарабатывая, обнажает свой бюджет. Риски, что у него не хватит денег в тот момент, когда нужно будет достроить ваше жилье, очень высоки. А если цены в процессе строительства растут не сильно, значит, застройщик не заинтересован в привлечении спекулянтов, ему хватает денег. Это очень важный момент. Не пытайтесь на этом сэкономить. Потому что, с одной стороны, есть капиталистическая жадность, а с другой, увы, - ваша потребительская жадность. Вы пытаетесь сэкономить. Я говорю так: если вы покупаете дешевый хлеб, то, наверное, вы не очень богатый человек. К сожалению, это так. Вы, не будучи очень богатым, пытаетесь купить дешевую квартиру. А там очень высокие риски. Вы теряете последнее, в целой массе случаев. Предыдущие кризисы породили армии обездоленных дольщиков. Не жадничайте, потому что эта жадность многим из вас, к сожалению, выйдет боком. Остерегайтесь девелоперов, предлагающих вам дешевые квартиры. Часто эти дешевые квартиры означают, что у них просто не хватает денег.

У меня чисто обывательский вопрос: если так складывается ситуация в экономике, то как будут наращиваться объемы жилья? Может, здесь могут быть какие-то другие подходы?

А зачем? Объясняю: Япония в 1980-е годы строила два квадратных метра в год на душу. И тем не менее, сорок процентов японских домохозяйств живут в съемном жилье. Строительство жилья – это обслуживающая отрасль. На сегодняшний день фокус правительства Новосибирской области должен быть направлен на создание новых производств, на увеличение покупательской способности. Дайте людям хорошую, интересную высокооплачиваемую работу. Это инвестиции в основной капитал, это создание новых заводов. Люди сами заработают и купят. А расширять жилищное строительство бездумно, чтобы потом иметь стоящие без жителей и без покупательской способности бетонные или кирпичные коробки, нет смысла. Увеличение объемов строительства – не первичная цель.

Тогда последний вопрос: наш строительный комплекс соответствует хотя бы пятому технологическому укладу?

Отличный вопрос. Скорее он соответствует третьему или четвертому. Потому что пятый технологический уклад предполагает полную компьютеризацию. У нас я, честно говоря, еще не видел компьютерного управления строительными площадками. Далее, должна быть транснационализация, то есть вынесение части функций, части работ на аутсорсинг, в том числе на аутсорсинг за границу, в страны с дешевым трудом. Так что пока пятого уклада у нас нет. Скорее у нас четвертый уклад, который был характерен для мировой экономики где-то с 1933-го по 1975 годы. Я уже как-то говорил, что российский гражданин по уровню жизни в 2007 году – как американец в 1928, перед Великой депрессией. Сегодня мы примерно как американцы года 1936-го ли 37-го. В общем, мы в начале четвертого уклада.

Вы сказали очень важную вещь, что модернизация так или иначе должна ожидать нашу строительную отрасль и тогда, может быть, будут строить по-другому и с меньшими издержками.

Модернизация, безусловно, необходима. Но что такое модернизация, каковы рычаги модернизирования? Первое – конкуренция. В общем будем считать, что она у нас есть. Во всяком случае застройщики экономичного жилья, которых я знаю, они реально ищут новые конкурентные преимущества. И они реально думают об этой модернизации. Второе, конечно, - это политическая воля, выраженная в том, что отрасль должна стимулироваться не прямыми вливаниями государственных, народных денег, а налоговым стимулированием. Скажем, созданием преференций при покупках того, чего в России еще нет. Например, мы не можем производить высокоточные устройства. Их все равно придется покупать за границей. Ну так вы простимулируйте, снизьте пошлины. И тогда, получив эти устройства, эти машины, это оборудование по более низкой цене, застройщики будут переносить эту цену – итоговую – на стоимость в меньшем объеме. Это же очень просто. Сделайте так, чтобы это было дешевле. Вот это – политическая воля, государственная воля.

Вопросы задавал Олег Носков

Теги