КАК ПОКУПАЮТ НЕДВИЖИМОСТЬ В АМЕРИКЕ

Во время своего четырехмесячного пребывания в США я был посвящен в подробности заключения сделок с жилой недвижимостью. Дело в том, что мой приятель, живущий там уже несколько лет, занимался этими вопросами профессионально. И мои родственники с его помощью приобретали дом во Флориде.

Во время своего четырехмесячного пребывания в США я был посвящен в подробности заключения сделок с жилой недвижимостью. Дело в том, что мой приятель, живущий там уже несколько лет, занимался этими вопросами профессионально. И мои родственники с его помощью приобретали дом во Флориде. Честно говоря, я решил сравнить условия покупок жилья в Америке с тем, как это происходит у нас. Мне, естественно, приходилось совершать такие покупки в нашей стране, и я хорошо знаю, какой поток «головных болей» выпадает на долю российского покупателя квартиры. Поэтому было интересно узнать, как это происходит в США. Благодаря представившейся мне возможности я на примере конкретной сделки постарался досконально изучить этот процесс. Сразу скажу, только так я отчетливо осознал, насколько Россия не похожа на Америку, точнее – насколько она отстала в таких вопросах от Америки.

Начну с того, что в США нельзя заключать сделки купли-продажи жилья напрямую, без посредника. Покупатель не может непосредственно встретиться с продавцом, подписать с ним какую-то бумагу и заплатить. Такие сделки считаются незаконными. Если кто-то вам такую сделку предложит, то в таких случаях наверняка будет присутствовать доля мошенничества, что может плохо закончиться. Поэтому все законные сделки осуществляются только через посредников. Покупатель и продавец – каждый из них – нанимают себе таких посредников, которые обладают специальной брокерской лицензией.

Если вы надумали купить себе жилье, то еще до обращения к посреднику вы можете через «Google», используя специальную программу, войти в единую базу данных и без проблем подыскать для себя нужный вам вариант покупки. Делается это элементарно просто: задаете на карте интересующий вас район и получаете информацию обо всех объектах недвижимости, которые на данный момент выставлены на продажу. Не важно – частный это дом или квартира в высотном здании. Вы можете узнать необходимые параметры каждого такого объекта недвижимости – общую площадь, количество спален, санузлов, местоположение, весь план местности. Можете посмотреть фотографии фасадов и интерьеры. И, разумеется, сразу же узнать реальную продажную стоимость.

Итак, выбрав понравившийся вам дом или квартиру, вы обращаетесь к брокеру и нанимаете его для совершения сделки. Общение с продавцом будет проводить уже он или его уполномоченный представитель – sales associate, попросту говоря, агент. Вы, как покупатель, такого прямого доступа не имеете. Право связи с владельцем имеет только человек, обладающий упомянутой выше лицензией. У него есть специальный допуск, специальный пароль к этим системам. Через него покупатель получает уже более развернутую информацию об объекте и его владельце. Например, вы сможете узнать обо всех предыдущих сделках с этим объектом – сколько раз он до этого продавался, и по каким ценам. Передача такой информации, кстати, входит в обязанности посредника. Он проверяет чистоту совершаемой сделки, чтобы все было легально и правильно оформлено. Какие-то обсуждения условий, скидки и тому подобное покупатель решает с продавцом только через посредника.

После того как они окончательно договорились о покупке и, что называется, «ударили по рукам», вступает в силу одно стандартное требование: все они обращаются в специальную компанию, которая должна будет гарантировать чистоту проведения сделки – Title agency. Эта компания – обращаю внимание – находится под государственной лицензией, уполномоченная государством. Таким путем государство страхует сделки, строго проходящие через эту компанию.

Еще один очень важный момент. В ходе заключения сделки покупатель за свой счет заказывает техническую инспекцию приобретаемого дома (квартиры). Такую инспекцию осуществляет независимая частная компания, также получившая лицензию и статус от государства. Данная услуга – в зависимости от величины объекта – стоит где-то до трехсот долларов. Технический специалист приходит со своими приборами и тщательно обследует объект, выявляя его текущее физическое состояние. После чего он делает подробный отчет толщиной в несколько десятков страниц. Там он детально указывает, где какие имеются дефекты, трещинки, скопления влаги, утечки тепла, в каком состоянии находятся инженерные системы и все такое. Делается это все в течение одного дня. Походив с приборами по дому, всё измерив и просмотрев, инспектор тут же составляет описание на своем ноутбуке, распечатывает его на собственном же принтере и передает будущему покупателю, предварительно продемонстрировав ему на экране компьютера все показания приборов. Тут же он может дать некоторые практические рекомендации. Например: вот здесь нужно вскрыть отделку и все переделать, вот здесь сделать гидроизоляцию, вот здесь поменять трубу и так далее. Если Вы совершаете сделку своими деньгами и за полную стоимость, то инспекцию можно и не заказывать, если через банк под ипотеку, требование к инспекции обязательное.

Получив такой отчет, вы – при желании - можете выразить претензии продавцу, либо отказавшись от сделки, либо потребовав скидку. Фактически, ни одна сделка не проходит без такой инспекции. Если же вас все устраивает, если все детали утрясены, то тогда вы вместе со своим агентом приходите вот в ту самую компанию (Title), уполномоченную государством (кстати, техническую инспекцию как раз можно заказать через нее). Так вот, сделка купли-продажи заключается именно в этой компании, и деньги покупатель переводит именно сюда. И эта компания оформляет все документы. Стандартная ситуация: реальные покупатель и продавец даже не видят друг друга и не встречаются во время сделки, но в традиции, по правилам хорошего тона, продавец оставляет бутылку вина в корзине на столе, в качестве приветствия новому хозяину. Title agency же выдает покупателю документ на право собственности. После того, как вы перечислили сюда деньги и получили документ о собственности, она перечисляет деньги продавцу. Услуги этой компании стоят в среднем – 200 долларов. Посредник берет за услугу где-то два процента от сделки. Платит здесь только продавец.

Продолжительность всего процесса оформления сделки – от обращения к посреднику до оплаты покупки и получения документа о праве собственности – занимает в среднем две недели. Правда, не стоит думать, что покупателю все это время придется бегать по всяким кабинетам и подписывать многочисленные бумаги. Ничего подобного. Реально покупатель потратит пару часов своего времени. Приехал, подписал документы, подождал, обговорил. В некоторых случая движение документов может растянуться и на месяц. Но это, подчеркиваю, движение документов. Покупателю никуда бегать с ними не надо. Для этого как раз и существуют посредники, это их работа, за которую они получают деньги. Очень удобная для покупателя система. Это у нас покупатель носится с бумагами как угорелый, стоит во всяких очередях и при этом оплачивает посредникам их услуги, не будучи ни в чем уверенным. В Америке покупателю достаточно полчаса поговорить с агентом или брокером, час – с техническим инспектором и еще полчаса – на оформление и получение документов. И никакой беготни, никаких очередей.

Несколько слов о ценах. Обычный частный дом во Флориде стоит 150 – 200 тыс. долларов. Цена одного «квадрата» составляет где-то 800 – 900 долларов. Большинство простых американцев живет именно в таких домах. В цену входит стоимость участка со всеми элементами благоустройства (включая бассейн), мебель, кухонное оборудование, гараж. За 50 тыс. долларов можно приобрести квартиру в кондо площадью 70 «квадратов». В северных штатах, где холодные зимы, цены чуть выше (из-за более высокой капитальности строений), примерно на 15 процентов. В престижных районах недвижимость, конечно же, значительно дороже. Цена квадратного метра может здесь достигать 2 – 3 тыс. долларов. Но простые, «средние» американцы на такую недвижимость не замахиваются, считая ее слишком дорогой, и 45% национального богатства Америки составляют как раз частные домовладения простых граждан, типичную сделку которых мы вам описали.

Теги