Нормальный рынок жилья у нас все равно появится

Нормальный рынок жилья у нас все равно появится

Сергей Терехов Руководитель инвестиционного проекта «Системы индустриального строительства» реализуемого Группой компаний ALMA GRAD

Интервью с Сергеем Тереховым, Руководителем инвестиционного проекта «Системы индустриального строительства», реализуемого Группой компаний ALMA GRAD

- Сергей Аркадьевич, Вы представляете, по большому счету, современную строительную индустрию, ориентированную на массовое строительство жилья, главным образом малоэтажного. В каком-то смысле Ваша группа компаний олицетворяет процесс модернизации строительной отрасли. На рынке Вы уже несколько лет, причем не только в России, но и в ближнем зарубежье. Где Вам удалось выйти на достаточно серьезные темпы строительства?

Я внесу небольшое уточнение. Наш инвестиционный проект называется «Система индустриального строительства», и это не обязательно малоэтажное строительство. Проект задуман с целью радикального изменения подходов к самому строительному процессу, когда осуществляется перенос максимального количества операций со строительной площадки в заводские цеха – чем, естественно, улучшается качество, благодаря устранению «мокрых» операций. В этом случае операции уже выполняются не со строительной, а с машиностроительной точностью и совершенно другой организацией труда, радикально отличной от организации труда на стройплощадке. И производительность труда в строительном процессе многократно увеличивается. Что касается жилья, то оно для нас является только частью производимых нами продуктов, мы производим сейчас и полные комплекты быстровозводимых коммерческих, производственных зданий, зданий сельскохозяйственного назначения. Хотя стартовали мы именно со строительства малоэтажного жилого поселка в Казахстане, в городе Усть-Каменогорске. Началось это в марте 2008 года. Первый такой пилотный проект реализовывался вначале на площади в 5 гектаров, с последующим расширением границ площадки до 380 га, т.е. предполагалось строительство совершенно нового жилого района города в соответствии с Генеральным планом.

- Можно ли сказать, что Ваше производство в технологическом плане соответствует современному европейскому уровню?

Оно не просто соответствует – оно обязано быть таковым, потому что мы в процессе производства строительных конструкций на заводе и строительства полностью используем еврокоды. Все наши нормативы и регламенты в производстве соответствуют европейским стандартам. Что касается производительности труда, которую мы на сегодняшний день имеем – и фактически она подтверждена четырьмя годами работы, – то, по неофициальной оценке ведущих экспертов в области легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК – основа нашей технологии быстровозводимых зданий), наша группа компаний скомплектовала наибольшее количество современных энергосберегающих домов, какие есть на рынке СНГ. На сегодняшний день нами скомплектовано и построено «под ключ» более 400 жилых домов.

- Первый Ваш опыт, как Вы сказали, пришелся на Республику Казахстан. Именно там Вы начали застраивать малоэтажные поселки индустриальным способом. Чем было обусловлено, что строительство началось в Казахстане?

Это было обусловлено тем, что сам завод у нас находится в Казахстане, в городе Усть-Каменогорске. Это Восточно-Казахстанская область, которая граничит с Алтайским краем. А завод мы построили там, в силу разных причин. Прежде всего потому, что у нашей группы бизнес чисто исторически изначально существовал в Казахстане. А также потому, что в Казахстане лучше инвестиционный климат и налоговые условия, в рамках которых и было решено все это сделать. И там же мы предполагаем сейчас наш завод расширять.

- Нельзя ли поподробнее разобрать этот момент? У нас, в России, Казахстан ассоциируется с авторитаризмом, когда президент все решает, демократии никакой нет. Просто ужас. Тем не менее, Вы - как бизнесмен - говорите, что инвестиционный климат там лучше, чем у нас. В силу чего?

Там совершенно четко известны правила игры, и они более рыночные, чем в России. Это один момент. Сами условия для инвестиций там тоже лучше: ниже ставка НДС, ниже налог на прибыль. Там существуют определенные льготы, которые лучше, чем в России. В России они тоже существуют, но в Казахстане они более выгодны. Кроме того, там реально работают институты развития, поддерживающие инвестиционную деятельность. Сформированы Фонд Национального Благосостояния «Самрук Казына» и его институты развития: это Банк развития Казахстана, Инвестиционный Фонд Казахстана, Инновационный Фонд Казахстана и их дочерние компании, которые осуществляют, в разных видах и с разными условиями, поддержку развития бизнеса в приоритетных направлениях, определенных государственными программами.

- То есть они там реально поддерживают бизнес? У нас ведь тоже есть аналогичные фонды.

Здесь вопрос в доступности. В данном случае, в Казахстане, на мой взгляд, доступность тех же институтов выше, чем в России, они доступны не только для крупных и аффилированных с ними и чиновниками компаниям. В России существуют известные нам препоны, которые серьезно усложняют, утяжеляют и удорожают такого рода государственные услуги. В Казахстане это тоже во многом существует, но вот эта самая «административная нагрузка» там более прозрачна и понятна, и менее весома, в отличие от России.

- А на каких условиях Вы там вошли в проект малоэтажной застройки?

Вот это еще один показатель в пользу Казахстана, насколько сама законодательная база и отношение власти к инновационным технологиям, в том числе строительным, позволили там достаточно быстро продвинуться в этом деле. В Казахстане существует несколько государственных программ. Пока в России только говорят о программно-целевом исполнении бюджета, в Казахстане это уже идет полным ходом. Причем, это реально работающие программы. Безусловно, издержки во всех этих программах есть, но нам, можно сказать, повезло, поскольку мы реально смогли реализовать то, для чего одна из госпрограмм была предназначена. Это была государственная программа «Сто школ, сто больниц». Ее целью было предоставление бюджетникам – учителям, врачам – бесплатного жилья. Была еще другая категория – льготного жилья. И третья категория – ипотечного жилья. Все это было законодательно закреплено, установлены целевые параметры и показатели. И в рамках этой программы после запуска завода мы предложили свою технологию акимату области, то есть региональным властям. Аким – это как в России губернатор. Акимат, соответственно – администрация региона. Мы представили свое предложение в виде презентации. После чего аким посетил наш завод, посмотрел наши возможности.

А дальше в рамках этой программы мы, как самостоятельный инвестор, за собственный счет, этот проект осуществили, опираясь на официально утвержденные параметры. Но при этом аким дал гарантии, что в соответствии с программой будет осуществлен выкуп построенного жилья. Таким вот образом нам были бесплатно предоставлены земли под строительство, т.к. в дальнейшем эти земли площадью в 10 соток также бесплатно будут переданы в собственность владельцу дома: в соответствии с законом Казахстана каждый гражданин имеет право получить бесплатно в собственность 10 соток земли для строительства собственного дома. Вся инфраструктура создавалась за бюджетные средства – опять же в рамках программы. Это водопровод, канализация, электричество. Мы, как инвесторы, строили дома исключительно «под ключ». Инфраструктуру, кстати, мы тоже построили за собственный счет, но она потом также выкупалась государством, причем эти бюджетные деньги, на выкуп инженерных коммуникаций и инфраструктуры, государство рассматривает как длинные инвестиции с 20-25-ти летним сроком окупаемости, а дальнейшая эксплуатация сетей будет содержать в стоимости амортизацию. Таким образом инвестиции в инфраструктуру вернутся в бюджет, а ежегодный налог с бесплатно переданной и ранее не находившейся в экономическом обороте земли также расширяет налогооблагаемую базу местного бюджета – это дополнительные деньги, которые бюджет ранее не получал. В России же государство ведет себя как жадный земельный спекулянт, который через аукцион хочет сразу получить много денег, а потом их бездарно потратить, причем такой спекулятивный подход к земле порождает и коррупцию, т.к. чиновник со своими аффилированными компаниями всегда стоит у этой кормушки. Так как мы являемся компанией полного цикла, то все работы мы смогли осуществить самостоятельно, без привлечения дополнительных подрядчиков, кроме, конечно, узкоспециализированных компаний. Акиму мы демонстрировали весь цикл работ. Полный цикл – от выделения земли до продажи домов акимату длился с апреля по октябрь 2008 года. При этом собственно строительный цикл составил всего два месяца. И было построено «под ключ» 27 домов (более 2500 м2), включая также всю инженерную инфраструктуру (электрическую подстанцию, РЧВ, КНС, внутриплощадочные электрические и сети ВК), и благоустройство с дорогами и детскими площадками на 5 га земли. В 2010 году по другой государственной программе – программе переселения соотечественников – мы в течение двух с половиной месяцев выдали 191 дом, при этом завод мог это сделать и за один месяц, но стройка велась другой компанией только частично по нашей технологии.

Кстати, та нормативная база, которая существует сегодня в Башкирии, во многом копирует законодательную базу Казахстана, что позволило Башкирии использовать этот опыт при строительстве жилья, комплексной застройке малоэтажных коттеджных поселков. На региональном уровне они закрепляют те же самые возможности, какие были сделаны в Казахстане. Поэтому, с моей точки зрения, в России любой регион может принять свои программы, нормативные акты, которые все эти процессы существенно упростят и дадут «зеленую улицу» развитию малоэтажного домостроения по инновационным технологиям, и тогда можно будет существенно приблизиться к известному показателю ввода жилья в 1 м2 на человека в год, оглашенный вновь избранным президентом РФ. Хотя бы на региональном уровне.

- Сергей Аркадьевич, в Новосибирске Вами уже создается целый кластер, который осуществляет доставку изделий Вашего предприятия от Новороссийска до Владивостока. А как Ваша продукция применяется в самом Новосибирске и его окрестностях?

На сегодняшний день наша продукция - металлопрофиль, термопрофиль - здесь, в Новосибирске, уже узнаваема. Но пока еще не перейден психологический барьер у конечного потребителя. Еще нет культуры методически правильных экономических расчетов на весь жизненный цикл жилья. Когда, например, спрашивают о цене, никто не задается вопросом: а что же в эту цену входит? И как тогда можно сравнить с тем, что человек получил у другого поставщика, предложение которого оказалось дешевле? Вот этого сравнения пока никто не делает. Поэтому на этой выставке мы во многом выполняем и просветительскую функцию.

Например, эксплуатационные расходы в наших домах, построенных по энергосберегающим технологиям, на 40 процентов ниже тех, что построены по традиционным технологиям. Мы имеем в Казахстане такие сравнения уже на четырехлетнем периоде эксплуатации. Причем сравнивался наш индивидуальный дом (95 м2) на отдельном земельном участке с квартирой (75 м2) на 5 этаже в кирпичном 9-ти этажном доме. И все равно в индивидуальном доме, даже с учетом арендной платы (или налога) за землю в 10 соток, эксплуатационные расходы оказались ниже на эти 40 процентов. Причем, отопление дома было на электричестве, без газа. Есть, конечно, в таких домах резервное отопление, но основное – на электричестве. И еще добавьте, что в доме площадь больше, чем в квартире, а квартира на среднем этаже без угловых стен.

- А чем взаимодействие с властью отличается здесь, в НСО, от того, что было в Казахстане? Ведь три года назад Вы ходили в администрацию, предлагали чиновникам проект многоквартирного дома для учителей Ордынского района, который можно было построить за шесть недель. И никого там этот проект не заинтересовал.

Ответ простой: здесь у властей не было желания искать варианты – одна говорильня. И второе – здесь аффилированность власти со строительными организациями не позволяет пустить кого-либо постороннего в строительные проекты. То есть это не рынок, не рыночный подход. А также то, что я говорил ранее – государство законодательно закрепило за собой функцию главного первичного земельного спекулянта, породив целый класс чиновников-коррупционеров у этой кормушки. Ведь одно дело, когда барьеры исключительно финансовые, а другое дело, когда барьеры законодательно-административные. В данном случае барьер исключительно административный. При этом через Новосибирск наша продукция уходит клиентам во многие регионы России, через наш учебный центр прошли строительно-монтажные бригады из центральной России (Подмосковье, Татарстан), Красноярска, но массовое малоэтажное жилищное строительство в регионе вот эта административная составляющая губит.

- А что-нибудь изменилось за последние три-четыре года? Ведь наши власти теперь много чего говорят.

Мы со своей стороны рынок готовим. Я уверен: уже в ближайшее время рынок будет готов, и все эти пока нетрадиционные инновационные технологии будут восприниматься. А со стороны властей пока мало что изменилось. Ни один нормальный рыночный проект здесь не работает. Потому что та самая «административная нагрузка» существенно все утяжеляет.

Во-первых: она до сих пор мешает развитию новых строительных технологий, консервируя старые технологии, основанные на низкой квалификации и низкой производительности труда в строительстве, стимулирующие использование труда гастарбайтеров, создавая условия для теневой экономики.

Во-вторых: это опять же вопросы с инфраструктурой, которые можно решить – как в той же Башкирии или Казахстане, правильно используя бюджетные средства в качестве длинных инвестиционных ресурсов. Они все равно вернутся в бюджет, но через развитие жилищной инфраструктуры еще выступят мультипликаторами для создания новых бизнесов, увеличения потребительского рынка и формирования расширенной налоговой базы территории региона.

И сейчас есть реальные программы, есть все схемы с точки зрения финансового оборота и обеспечения такого рода проектов. То есть: существуют все необходимые, но, к сожалению, не достаточные условия. Для формирования достаточных условий нет реального желания у властей и политической воли, т.к. до сих пор бизнес не отделен от власти. Финансы можно найти, и банки под гарантии, под меморандумы такие проекты финансировать будут. Мы, например, реально укладываемся под установленные государством ценовые параметры, причем «под ключ». А учитывая скорость строительства, мы вполне устраиваем банки по срокам оборачиваемости средств. Правда, пока мы здесь, в Новосибирской области, большой активности не проявляем – по тем причинам, которые я уже назвал. Мы не хотим быть аффилированными с властью. Мы формируем наш инвестиционный проект под названием «Системы индустриального строительства» с нормальным рыночным подходом: у власти и бизнеса разные функции в рамках одних государственных целей и приоритетов. Власть должна это понимать. В конце концов, мы все равно придем к тому, что бизнес и власть должны взаимодействовать и при этом не быть аффилированными, на это мы, бизнес и власть, обречены. Но каждый из нас должен нести свою ношу.

Задача властей – ставить социальные и экономические цели развития региона, создавая бизнесу (не избранным) необходимые и достаточные условия для реализации этих целей, а уж задача бизнеса максимально эффективно для себя эти цели в рамках закона достигать.

Жизнь меняется, с развитием новых территорий в Сибири и на Дальнем Востоке возникает потребность в очень быстром строительстве качественного жилья для мобильного среднего класса, который будет осваивать эти земли и недра. Нормальный рынок быстровозводимого и энергоэффективного жилья у нас все равно появится. И он уже реально формируется, в том числе нами. Свидетельством этого является то, что наш завод, который всего 4 года назад был построен, вполне нормально перенеся кризис, сейчас обеспечен заказами почти на 2 года и работает уже в 2 смены.

Очень положительным для нас явилось и формирования общего экономического пространства. Таможенный Союз, вступивший в силу год назад, позволил нам снять ранее существовавшие проблемы бумаготворчества и сократить сроки доставки до потребителей нашей продукции.

Мы подготовили уже существенное расширение завода, целью которого является воспроизводство индустриальных методов строительства для зданий любой этажности, достижения сроков «строительства под ключ» на строительной площадке на примере 12-ти этажного дома за 6 дней. Это не утопия, а уже достигнутые в мировой практике результаты, которые мы ставим для себя в качестве вполне реальной цели. Так что мы с оптимизмом смотрим в будущее нашей технологии, объективная необходимость неотвратимо приведет к широкому ее использованию на рынке.

Интервью записал Олег Носков

Теги