Утрата ориентиров в строительстве

Строительный сектор все больше напоминает корабль, потерявший маршрут. А государство напоминает капитана без компаса

Строительный сектор все больше напоминает корабль, потерявший маршрут. А государство напоминает капитана без компаса

Везде у нас – «особый путь»

Представьте себе на минутку, что в вашем городе совсем отменили общественный транспорт и такси, и желающим передвигаться предложили покупать собственные автомобили. Не можешь купить – тогда ходи пешком или лови «частника». Нравится вам такая картинка? Думаю, что нет. Однако в нашем жилищном строительстве сложилась очень похожая ситуация. Ни в одной нормальной стране нет такой уродливой структуры жилищного фонда, как в современной России.

Например, в европейских странах более половины жилья сдается в аренду. Снимать квартиру в доходном доме – дело совершенно нормальное и привычное, как и строительство самих доходных домов – тоже вполне нормальный бизнес. Далее, для малоимущих предусматривается так называемое «социальное жилье», находящееся, чаще всего, в муниципальной собственности. Оно предоставляется в пользование на щадящих условиях. В некоторых случаях муниципалитеты резервируют для этих целей определенное количество квартир в обычных доходных домах, компенсируя малоимущему часть арендной платы. В структуре всего жилищного фонда на такое «социальное жилье» приходится не менее 10 процентов. В таких странах, как США и Канада (где очень развита ипотека) собственное жилье более популярно, чем в Европе. Однако и здесь точно так же строятся доходные дома и «социальное жилье» для малоимущих.

Согласимся, что такая структура жилищного фонда: а) квартира (частный дом) в собственности; б) съемная квартира в доходном доме и в) льготное «социальное жилье» - не только отвечает нормальному рыночному спросу, но наилучшим образом решает жилищную проблему для всех категорий граждан. При этом развитый рынок жилой аренды позволяет оперативно обеспечивать как потребности малоимущих (за счет муниципальной поддержки), так и решать вопросы со служебным жильем. Скажем, востребованный специалист может на время снять квартиру, получая от компании дополнительные деньги на выплату аренды. Очень удобный вариант. Главное, что человеку предоставлен здесь широкий выбор таких вариантов. Как мне рассказывал знакомый строитель из Канады, у них принято так: в молодости человек снимает квартиру, к зрелому возрасту покупает собственный дом, а ближе к старости переселяется в кондоминиум (чтобы не убирать снег и не стричь газон). А что у нас?

Затянувшийся эксперимент

Не странно ли, что в России за двадцать лет рыночных реформ доходные дома так и не стали нормальными и распространенными жилыми объектами? Разговоры на эту тему ведутся уже несколько лет, а на практике – единичные «эксперименты», мало кого вдохновляющие. Разумеется, любой здравомыслящий руководитель понимает, что загнать всех нуждающихся в ипотеку – вещь совсем нереальная. Вроде бы, следуя примеру развитых стран, структуру жилищного фонда необходимо срочно менять. Но дальше «экспериментов» процесс не продвигается. Для чего в регионах затеваются такие «эксперименты» - понять не сложно: под «модную тему» можно получить солидный федеральный транш, а дальше – хоть трава не расти. Системного же подхода к решению вопроса совершенно не просматривается. В стране до сих пор нет ни одной программы, ни одного указа, ни одного законопроекта, которые бы так или иначе были направлены на развитие данного сегмента.

Казалось бы, почему нельзя принять региональную программу развития рынка жилой аренды, прописать все условия, выделить финансовый ресурс? Например, зарезервировать в городе несколько подготовленных площадок, провести конкурс среди застройщиков, привлечь частных инвесторов, предложив им выгодные условия сотрудничества. Именно так решали жилищную проблему в послевоенной западной Германии. И решили ее весьма успешно.

У нас же по-прежнему делают упор в сторону квартир, приобретаемых в собственность. С одной стороны, государство адресно поддерживает некоторых застройщиков, ориентированных исключительно на продажу жилья. С другой стороны, занимается раздачей субсидий, получаемых опять же в целях покупки квартиры. С точки зрения рынка такая финансовая поддержка физического лица есть абсурд, хотя в наших условиях он пока не столь заметен. Дело в том, что капитализация собственника жилья должна быть соизмеримой с уровнем его реальных доходов. Нам эту простую истину еще только предстоит постичь. Случится это тогда, когда львиная доля фактических собственников наших многочисленных «хрущевок» будет не в состоянии потянуть весь объем коммунальных платежей, осуществить капитальный ремонт и понести прочие издержки, столь необходимые при управлении многоквартирными домами.

Тем временем государство только усугубляет абсурд, взявшись в том же русле восстанавливать ветхий и аварийный фонд, то есть путем предоставления в собственность (опять в собственность!) новых квартир. В условиях ограниченности финансовых ресурсов такая практика выглядит прямо-таки самоубийственной для властей. Об этом, кстати, уже начинают поднимать вопрос на разных комиссиях и комитетах. Ведь не за горами тот ужасающий «час Икс», когда «хрущевки» начнут выходить из строя целыми микрорайонами. И тогда новые квартиры придется выдавать не сотнями, а тысячами. Способен ли государственный бюджет потянуть такие расходы? Ясно, что выбранный способ решения проблем с ветхим и аварийным фондом в корне порочный, а на практике - тупиковый.

Тем не менее, кажется подозрительным, что государство с таким упорством навязывает только один вариант решения жилищной проблемы, а именно через приобретение квартир в собственность. Причем, речь идет обо всех без разбора – и о состоятельных, и о малоимущих. Одних привлекают «выгодными» ставками, других – субсидиями. К чему бы это?

Ипотека рулит

Заявка АИЖК на освоение двух триллионов рублей может показаться совершенно бредовой, особенно на фоне очевидного снижения покупательной способности населения. Неужели там, наверху, не понимают складывающейся обстановки? Скорее всего, никакого непонимания здесь нет. Просто нужно правильно представлять исходные мотивы высоких инстанций. А здесь, похоже, все выглядит очень прозаически. На протяжении многих лет наше государство под видом «развития» банально «пристраивало» казенные деньги, руководствуясь при этом логикой частного инвестора, на которого неожиданно свалились миллиардные суммы. И часть этих денег решили через инструменты ипотеки вложить в жилую недвижимость, причем - исключительно в интересах финансовых структур. Два триллиона рублей «конденсируются» в жилых объектах, что как бы обеспечивает надежное сохранение средств. И не так уж важно, если заемщик окажется некредитоспособен. Объект все равно сохраняется в собственности банка. А если строительство резко замедлится, то оно (по этой логике) даже и к лучшему, поскольку так больше вероятности, что стоимость залога будет сохраняться на должном уровне (а в условиях дефицита жилья еще и повысится).

Пока что это гипотеза, но она весьма близка к реалиям. Не хотелось бы в нее верить, но факты, как говорится, вещь упрямая. По крайней мере этим лучше всего объясняется то обстоятельство, что за несколько лет непрерывных разговоров о развитии жилищного строительства государством так и не были решены самые главные, принципиальные вопросы. Речь идет о снятии ряда обременений с застройщиков, о строительстве инженерных сетей и объектов социальной инфраструктуры, о масштабном дорожном строительстве, о территориальном планировании, о технических регламентах и многом другом, без чего массовое строительство доступного жилья невозможно в принципе.

Как я уже показал в предыдущей публикации, ни в одном официальном документе, посвященном жилищному строительству, нет никаких решений по перечисленным вопросам (кроме, разве что, деклараций). Зато очень много внимания уделено как раз ипотечному кредитованию и так называемому «стимулированию» спроса, что опять же предполагает приобретение жилья на те же заемные средства (только при финансовой поддержке государства). То есть государство одной рукой накачивает ипотеку, а другой – подтягивает клиентов. Очень красноречивое положение дел. И если через пару лет поток клиентов иссякнет (что вполне вероятно), в накладе останутся только строительные компании и предприятия стройиндустрии. Уже сейчас становится очевидным, что поддерживать высокие объемы строительства за счет ипотечных займов очень долго не получится. А других путей не предложено вообще. И у участников рынка, надо полагать, уже не осталось на сей счет никаких иллюзий, хотя изображать наивность и ритуально взывать к властям они еще какое-то время будут.

Теги