Квартиры Обмен Новостройки Коттеджные поселки / Таунхаусы Дома / Дачи / Гаражи Земля Аренда Коммерческая
Любой
Подробный поиск
Свернуть поиск
Очистить

Выбор районов, микрорайонов и метро

Закрыть
Дата публикации: 14.11.2012
Просмотров: 1434

Адекватная цена эконом-класса - до 50 тысяч рублей

О предстоящих событиях на рынке недвижимости, доступном жилье, ситуации с ипотекой и договоренностях с американскими риэлторами.

О предстоящих событиях на рынке недвижимости, доступном жилье, ситуации с ипотекой и договоренностях с американскими риэлторами порталу «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru» рассказал вице-президент Российской гильдии риэлторов Владимир Каплинский.

Владимир Каплинский
Владимир Каплинский
Вице-президент Российской гильдии риэлторов

Владимир, в ноябре проходил конгресс риэлторов в США, в котором Вы приняли участие. Что вы можете сказать о сегодняшнем состоянии рынка недвижимости Штатов, ведь именно на него пристально смотрят и российские участники рынка, опасаясь нового витка кризиса? А также знаю, что Вы вернулись с конгресса не с пустыми руками — новые партнеры, соглашения?

На сегодняшний день в США наблюдается рост объема сделок в денежном выражении, этот показатель в зависимости от штата составляет от 10 до 20%. То есть ситуация на рынке стабилизируется.

Что касается итогов, то во время конгресса был достигнут ряд соглашений об информационном сотрудничестве в плане образовательных программ. Есть ряд программ, разработанных американскими коллегами, которые признаны во всем мире. Это и сертифицированный управляющий недвижимостью, и сертифицированный брокер по коммерческой недвижимости и ряд других важных в мировом обществе институтов и ступеней. Также у коллег разработаны различные семинары и мастер-классы, которые будут полезны для российских риэлторов.

Во время конгресса у нас работал «Русский стол», к которому подходили американские коллеги, и основной вопрос у них был, чего ждать в 2013 году на рынке России. Так вот, на 2013 год мы настроены достаточно позитивно.

В России, как и в Штатах, основное число сделок проходят в основном за счет ипотеки, даже несмотря на наш высокий банковский процент. Потому рынок недвижимости во многом зависим от рынка ипотечного кредитования.

Сегодня наши банки перестраховываются и ипотечную ставку держат достаточно высокую, и, как в 2007-2008 году, не раздают ипотечные кредиты направо и налево. Это говорит о том, что риски будут минимальными.

Кроме того пока цены на нефть держатся, это позволяет государству выполнять различные социальные обязательства по улучшению жилищных условий отдельных категорий граждан. Все в совокупности наводит на позитивную мысль. Мы не говорим о каком-то бешеном росте или какой-то дикой активности, которая позволит спекулянтам нажиться, будет достаточно спокойная ситуация. Причин для того чтобы была мощная волна кризиса я не вижу.

Об ипотеке и доступном жилье

Вы говорили об ипотечных ставках и что они довольно высокие. Не стоит ли их опустить, чтобы позволить большему числу россиян решить свой квартирный вопрос?

Очень много дискуссий ведется о том, что стоит опускать ипотечную ставку или нет. Мы видим здесь риски следующие. Если, допустим, опустить ипотечную ставку сейчас, то это отнюдь не спровоцирует бурный рост активности населения. На наш взгляд, это наоборот создаст еще больший рост цен и тем самым усугубит сегодняшнее положение, сделав жилье еще более недоступным. Сейчас проблема в том, что на рынке существует дефицит качественного доступного жилья эконом и комфорт-класса. Считаю, что сначала необходимо заняться развитием жилищного строительства, чтобы восполнить дефицит, а только потом уже можно говорить о понижении ипотечных ставок. Говоря о доступном жилье, я говорю сейчас о двухкомнатных квартирах площадью 50-60 кв метров и трехкомнатных по 80 «квадратов» эконом-класса.

Колоссальный рост цен сегодня происходит, в том числе, и из-за нехватки жилья по адекватной цене. А адекватная цена для эконом-класса на сегодня от 1 до 2 тысяч долларов или 30-50 тысяч рублей. То есть цена будет в зависимости от региона, города и расположения объекта в каждом городе колебаться, но в пределах этой «вилки».

Рассмотрим ситуацию, которая сложилась в том же Новосибирске, Екатеринбурге, то есть городах-миллиониках. Там идет активное жилищное строительство, в том числе и комплексная застройка. А это в свою очередь позволяет сделать стоимость «квадрата» в пределах 50-60 тысяч рублей. Более того в Новосибирске можно от застройщиков купить эконом-класс, который строится под различные программы, по цене 30-35 тысяч рублей за «квадрат».

В некоторых городах-миллиониках благодаря тому, что на рынок жилья выходит очень много новых объектов, идет восполнение дефицита.

Говорят о доступном жилье в последние годы много, но почему-то «воз и ныне там»?

Да, об этом говорят уже давно и много, в том числе и на самых высших эшелонах власти, принят ряд законов и нормативных актов. Но у нас проблема еще в том, что на местах сидит слабый менеджмент. То есть порой именно региональные чиновники не могут правильно реализовать поставленную задачу и соответственно все эти начинания рубятся на корню.

Вроде бы и закон принят, определены источники финансирования, тот же АИЖК, ВТБ, Внешэкономбанк, есть вектор для развития ан нет, опять же чиновники на местах, особенно низшего и среднего звена, начинают выдумывать различные препоны. В конечном итоге это все сводится в бюрократию и, не дай бог, коррупцию, что в свою очередь тормозит развитие рынка строительства доступного жилья.

СРО, сертификация и задачи риэлтора

В кабинетах Госдумы сейчас много говорят о СРО, в том числе и о создании системы саморегулирования именно для рынка недвижимости. Что думает РГР на этот счет?

В государстве политика в целом сегодня направлена на отмену лицензирования и переход к системе саморегулирования. Одни области это коснулось, другие коснется в будущем.

Поэтому и рынок недвижимости как локомотив экономики любой страны, это не обойдет. РГР к этому относится положительно, более того в ряде регионов страны уже созданы объединения риэлторов, которые получили статус СРО. У нас в середине декабря запланирован съезд в Санкт-Петербурге, на котором будет принято решении о создании Национального СРО риэлторов.

В целом саморегулирование позволяет вырабатывать единые стандарты, которые направлены не только на защиту участников рынка недвижимости, но и на защиту потребителей услуг, что немаловажно. В любом случае при саморегулировании подразумевается ответственность за своих членов, которая будет идти через страхование. Мы идем к тому, что компенсационный фонд будет формироваться из страховой суммы.

Вы говорили об ответственности перед потребителем услуг. А как Вы относитесь к тому, чтобы по примеру некоторых зарубежных стран ввести в нашей стране систему обязательной сертификации? Ведь это в свою очередь тоже повысит уровень ответственности.

Согласен, в России надо вводить более жесткое регулирование. На сегодня у нас есть добровольная сертификация, которая разработана Российской гильдией риэлторов, и которая зарегистрирована в Госстандарте. Но, к сожалению, так как носит она характер добровольный, не все берут на себя это обязательство.

И увы, у нас на сегодня не все специалисты, которые пришли на рынок недвижимости, таковыми являются. Многие даже не в состоянии ответить на вопросы, в чем заключается риэлторская услуга и кто такой риэлтор, а это очень плачевно.

Однозначно надо вводить законодательное регулирование. Также хочу отметить, что риэлторский бизнес очень сильно репутационный и персонализированный. В свете этого у нас на сегодня также в рамках системы добровольной сертификации разработана аттестация сотрудников, состоящая из двух ступеней. Первая ступень — агент. Для получения данного статуса надо пройти образовательный курс и сдать квалифицированный тест-экзамен. В регионах для этого созданы территориальные органы по сертификации, в Приморском крае он работает при нашей Дальневосточной гильдии риэлторов. По результатам экзаменов выдаются документы единого образца, действительные на всей территории страны. Потом данные поступают в Единый реестр специалистов по недвижимости России.

Вторая ступень — брокер, статус которого подразумевает, что человек имеет право заключать и подписывать договоры с клиентом. Как правило, это руководители и владельцы компаний.

Также сертификация подразумевает страхование профессиональной риэлторской ответственности. Это если вдруг наши клиенты по каким-то причинам пострадают от нашей работы и судом это будет признано, то наша страховая сумма полностью возместит ущерб. К примеру, в Дальневосточной гильдии риэлторов на сегодня ответственность застрахована на 30 млн рублей. Каждая компания, состоящая в нашей гильдии проходит сертификацию, аттестацию сотрудников и получает соответственно страховой полис. Стоит отметить, что аттестацию и сертификацию необходимо периодически продлять.

Среди визуальных признаков, по которым потребителю можно определить профессиональный уровень компании, это прежде всего наличие действующего аттестата у сотрудника, сертификацию компании, страхование ответственности и членство в профессиональном сообществе.

На сегодня одна из претензий клиентов к риэлторам — это высокие комиссионные. Чтобы Вы могли сказать на это?

Это вовсе не претензия, это скорее следствие работы горе-специалистов, которые работают на рынке и не могут клиенту внятно объяснить, что они делают и за что конкретно они берут деньги.

Если же говорить о цифрах, то абсолютно нормальная мировая практика — это сумма комиссионных в 5-6% от сделки. Как правило, комиссию оплачивает собственник, так как услуга по продаже предоставляется именно ему. Так как покупателю по сути наша услуга-то и не нужна, ему может быть нужен юрист, ипотечный брокер, консультант, и т.д., а риэлтор в первую очередь — продавец объекта недвижимости, который оказывает услугу именно по продаже. И чем грамотнее риэлтор, тем он профессиональней окажет услугу — продаст объект по максимально возможной цене и в конкретные сроки. Клиент выиграет при работе профессионального риэлтора. На сегодня существует некоторая ценовая неопределенность, когда переговоры по торгу идут в пределах 5-10% и собственники их уступают.

Профессионал не только продаст объект без скидки, тем самым отработав свою комиссию в 5-6%, но и постарается продать объект выше, тем самым собственник окажется еще и в плюсе. То есть, задача риэлтора – выйти на рынок с правильной, аргументированной ценой, сконцентрировать спрос и эффективно управляя им профессионально провести переговоры в интересах своего клиента, выявить самого мотивированного покупателя и продать ему объект по самой максимальной цене. Но, к сожалению, не все, кто работает на этом рынке, на сегодня обладают нужной квалификацией, знаниями, и опытом, а страдают в итоге, как они сами, так и клиенты и рынок в целом.

Рынок недвижимости в 2013 году

В 2013 году рынок недвижимости ждет много изменений. И хотя в Гражданский кодекс решено не включать обязательное участие нотариуса в сделках, но впоследствии к этому вопросу обещают вернуться. Какова позиция РГР на запланированные нововведения — налог на недвижимость, участие нотариуса?

Хорошо, что восторжествовала справедливость и не стали вводить обязательное участие нотариуса в сделках. Мы не то что были против этого, но рынок на сегодня не готов к этому также, как и не готов сам нотариат. Мы неоднократно высказывали свое мнение на этот счет и были услышаны, считаем это также маленькой победой РГР.

По Вашему мнению, к чему может привести принятие налога на недвижимости в том виде, в каком его сейчас озвучивают?

Если смотреть глобально на этот вопрос, то идея по единому налогу хороша. Но наша идея в этом вопросе несколько глубже, мы предлагаем, если объект налогообложения расположен в муниципальном образовании или сельском поселении, то он и должен именно туда идти. Почему у нас населением еще так плохо налоги воспринимаются? Потому что они несут фискальный характер и не видно куда он потом пойдет, нет понимания этого. Считаю, что необходимо сделать этот налог целевым, чтобы люди видели, что их деньги пошли на развитие локальных территорий. Например, развитие коммунального хозяйства, ремонт дороги, благоустройство территорий, инженерные коммуникации в его районе или поселении. Налог на недвижимость нужно сделать налогом, идущим на улучшение.

Справка: Владимир Каплинский проживает в городе Находка (Приморский край), является президентом Дальневосточной гильдии риэлторов, вице-президентом Российской гильдии риэлторов, международным членом Национальной Ассоциации риэлторов США, а также представителем Всемирной Федерации недвижимости. Кроме этого Владимир является специалистом-практиком, так как в городе проживания у него работает собственное агентство по недвижимости.


Беседовала Анастасия Загоруйко

Редакция портала NN-BAZA.RU призывает к конструктивной и взвешенной дискуссии по теме опубликованного материала. Недопустимы и удаляются комментарии, которые нарушают действующее законодательство, содержат призывы к агрессии, оскорбления любого характера, либо не относятся к теме публикации. Редакция не несёт ответственности за содержание комментариев.

Комментарии

Алена 28.11.2012 15.43.30 что-то не слышала про риэлторов которые помогали еще и заработать на продаже..где такие водятся?
Ольга 27.11.2012 15.37.22 30 тысяч рублей за квадрат? Вы наверное шутите? Где такие цены?
Форма отправки комментария
Имя
E-mail
Укажите код с картинки
Комментарий
630099, г. Новосибирск,
ул. Советская, 37
Телефон: (383) 218-10-77
E-mail: com@nn-baza.ru
Поддержка: support@nn-baza.ru
Следуйте за нами