Аренда вместо «социального найма»

Покажет ли Москва правильный пример?

Покажет ли Москва правильный пример?

Светлые мысли с запозданием

Недавно в прессе прошла новость о том, будто московские власти намерены «обкатать» федеральную программу по переводу очередников на аренду. По этому поводу мэр Москвы Сергей Собянин заявил журналистам, что москвичам, дескать, надо полностью изменить свой подход к решению «квартирного вопроса» и не связывать решение жилищной проблемы с приобретением квартиры в собственность. При этом столичный градоначальник сослался на зарубежный опыт, где аренда жилья является нормальным делом. В этой связи очередникам будет предложено вместо получения бесплатного жилья перейти на длительную аренду апартаментов, причем не важно, у кого – у городских властей, у коммерсантов или у «частников». Власти, вроде как, намерены (опять же по опыту европейских стран) субсидировать из бюджета арендную ставку для малоимущих. Но о приватизации такого жилье в любом случае придется забыть.

Откровенно говоря, подобные заявления больших чиновников вызывают у меня двоякое чувство. С одной стороны, по существу вопроса все сказано верно. Здесь господин Собянин как будто воспроизвел выдержки из моей книги про «народный дом», написанной еще четыре года назад, где буквально утверждалось, что решение жилищного вопроса нельзя увязывать с приобретением жилья в собственность. Как ни странно, мэр Москвы сказал то же самое, почти слово в слово. Короче, поддерживаю. В то же время меня тревожит склонность властей ограничиваться красивыми картинками и правильными словами, практически не вкладываясь в само дело (или вкладываясь как попало, для видимости). Опасаюсь, что на этот раз будет то же самое – как уже произошло с «развитием» комплексной малоэтажной застройки. И эта тревога усиливается на фоне того, что дежурные критики властей обрушиваются сейчас не на ее действия (правильнее сказать – бездействия), а на саму идею. Подчеркну – нормальную, правильную и своевременную идею.

Надо сказать, критики уже завелись не на шутку. Не успел Собянин огласить программу, как тут же посыпалось: «Караул! Антинародный режим намерен лишить граждан конституционного права на собственное жилье!». Тут же вылезли некие эксперты, которые заявили, что Европа нам – не пример, и будто в нашем народе - в силу «особой ментальности» - практика аренды жилья никогда не приживется. Короче, прошлись с оценками вдоль и поперек, придя к общему знаменателю – ничего у московских властей не выйдет, а значит – и в стране ничего не изменится. А раз так, то нечего будто бы за арендное жилье и браться, тем более что с Конституцией здесь неувязка получается, да и «ментальность» де не дает никаких шансов.

Насчет того, что начинание обернется провалом, лично я не сомневаюсь. Только ментальность тут совсем ни при чем. Да и по поводу «конституционных прав» стоило бы сказать откровенно.

Наверстываем упущенное

К вопросу о нашей «ментальности». До революции практически весь многоквартирный жилищный фонд был представлен арендным жильем. Практически весь! «Доходные» дома строились для всех ценовых категорий. Были дома и для очень богатых клиентов, и для средних, и для очень бедных (коим сдавались «углы»). Почитайте произведения русских классиков, и вы живо представите себе всю картинку. Кроме того, жилые площади сдавали во всяких мезонинах, полуподвалах, флигельках. И это было в порядке вещей. Короче, рынок жилой аренды в России был ничем не хуже того, что в ту пору имелось в Европе.

В принципе, мы бы и сейчас могли сравняться по этому показателю с той же Европой, если бы с самого начала, еще в 1990-е не пытались бы совмещать рынок с сомнительными «завоеваниями» социализма. То, что власть разрешила приватизацию квартир, было совершенно оправданным шагом. Однако проблема всегда вырастает из-за половинчатости мер. Серьезное дело нельзя сделать наполовину. А власть всегда работала по упрощенному варианту (и работает так до сих пор). Создавая свободный рынок недвижимости, разрешая гражданам оформлять в собственность квартиры и совершать с ними сделки, она не удосужилась ввести нормальный, цивилизованный налог на недвижимое имущество. И не собирается до последнего времени.

Причем здесь аренда жилья? А при том, что налог на недвижимое имущество – необходимый, важнейший и чисто рыночный инструмент регуляции в данной сфере. Подчеркиваем – «настоящий» налог, начисляемый по рыночной или кадастровой стоимости жилья (в принципе, в развитой рыночной экономике кадастровая стоимость объекта практически совпадает с рыночной). Для муниципалов он стал бы важнейшим доводом в пользу лояльного отношения к собственникам, включая тех, кто сдает жилье в аренду. Дальше надо было четко прописать в законодательстве, что доход, получаемый собственником жилья от сдачи его в аренду, никаким налогом не облагается. Всё! Только налог на недвижимость – как для физических, так и для юридических лиц. Не важно, сдаете ли вы в аренду бабушкину квартиру или владеете большим «доходным» домом - ваш доход с этих площадей никого не интересует. А вот с самих площадей налог возьмут, даже если там никто не проживает.

Что бы нам это дало? Перво-наперво – вывод рынка жилой аренды из тени. Собственникам не надо было бы изобретать всякие схемы, чтобы не обременять себя дополнительным налогом с дохода. Тут пустить пыль в глаза можно (и ее пускают). А вот утаить физически существующие площади нереально. И так же нереально утаить их настоящую рыночную стоимость. Все было бы просто и прозрачно. Принятие одного цивилизованного налога посодействовало бы формированию цивилизованных отношений на рынке жилой аренды. Дело бы могло сдвинуться с мертвой точки, получи бизнес возможность вкладывать прибыль в строительство все тех же «доходных» домов (по сути – конвертируя прибыль в собственность, используя аренду главным образом для компенсации налога, коммунальных платежей и инфляции).

Вас не удивляет, почему наши девелоперы с таким энтузиазмом строили офисные центры, но до «доходных» домов руки как-то не доходили? Дело в том, что жилая аренда – не такой уж доходный бизнес (куда интереснее «втюхивать» квартиры дольщикам). И его привлекательность снижается еще больше при осознании перспективы выплачивать одновременно и налог на имущество, и налог на доходы. Один – муниципалам, другой – государству. И если государевы мужи по сей день не готовы решать вопрос с налогом на недвижимость, значит все разговоры о развитии арендного жилья – не более чем дань моде (всего лишь «чистый пиар», как принято теперь говорить).

Совсем не популистские выводы

Теперь несколько слов об упомянутом «конституционном праве». Могу с уверенностью сказать, что как раз из-за этой бессмысленной декларации наши очередники оказываются ни с чем. Причина банальна – ни у муниципалитетов, ни у государственных учреждений, ни у предприятий нет никаких стимулов вкладываться в строительство «халявных» жилых площадей, которые в силу этого самого «конституционного права» уйдут, что называется, на сторону.

Государство, продекларировав это право, не удосужилось обеспечить его материально, переведя ответственность на нижестоящие звенья. Допустим, государственный вуз на внебюджетные источники построил многоквартирный дом и раздал квартиры преподавателям-очередникам. А дальше, будьте уверены, подавляющая часть этих счастливчиков сделает все возможное, чтобы оформить права собственности, после чего вузовский жилищный фонд окажется непонятно в чьих руках. Если сегодня даже обитатели общаг хором претендуют на приватизацию комнат, то что уж говорить о квартирах, полученных в рамках вот этого самого «конституционного права»? Не хочу в данном случае обелять руководителей вузов и прочих государственных академических учреждений, но по этому вопросу их позицию понять можно.

Резюме из сказанного все тот же: нельзя важные вещи делать наполовину. Нельзя создавать свободный рынок недвижимости, сохраняя реликт социализма в виде очередников. В странах с нормальной рыночной экономикой есть куда более эффективные методы социальной поддержки малоимущих граждан, чем «дары» от государства, как бы обещанные Конституцией.