Аренда жилья: Как превратить жилплощадь в капитал

Сдача жилья в наем давно уже перестала быть случайной сделкой, а превратилась в целую сферу услуг, став за последние годы неплохим бизнесом.

Сдача жилья в наем давно уже перестала быть случайной сделкой, а превратилась в целую сферу услуг, став за последние годы неплохим бизнесом. На этом рынке сейчас подвизались не только одинокие пенсионерки, сдающие отдельные комнаты, но и вполне солидные работающие граждане в возрасте 30 – 50 лет, владеющие квартирами в новостройках. У нас на глазах формируется нормальный рынок арендного жилья, где любой человек, обладающий свободными площадями, в состоянии превратить их в дополнительный источник дохода. Здесь мы поговорим о том, на что в наши дни может рассчитывать житель Новосибирска, решивший подзаработать на аренде.

Снимали, снимают и будут снимать!

Специалисты по недвижимости в один голос уверяют, что спрос на съемное жилье в нашем городе достаточно высок и в обозримой перспективе будет сохраняться на прежнем уровне. По мнению директора «Новосибирского агентства недвижимости и права» Анастасии Ветряк, на уровень спроса сильно влияет то обстоятельство, что Новосибирск – это «студенческий» город. Именно поэтому наиболее привлекательны с точки зрения аренды те квартиры, что находятся вблизи учебных заведений и рядом с метро. В таких местах спрос всегда стопроцентный. Не удивительно, что спрос резко активизируется с августа месяца, когда происходит наплыв студентов. Бывают случаи, отмечают риэлторы, когда на одну квартиру выстраивается очередь из 20 - 30 человек.

Впрочем, не только студенты влияют на спрос. Жилье снимают молодые семейные пары, приезжие специалисты, приезжие рабочие. В Новосибирске достаточно емкий рынок труда, что вызывает потребность во временном жилье. Квартиры на сутки в Новосибирске пользуются если не повышенным, то уж точно стабильным спросом. Социальный состав приезжих самый разнообразный – от среднеазиатских гастарбайтеров до высокооплачиваемых сотрудников иностранных компаний. Большим спросом пользуется краткосрочная аренда – сроком на несколько месяцев. По словам Анастасии Ветряк, соотношение краткосрочной аренды к долгосрочной – примерно пятьдесят на пятьдесят. Что самое характерное – арендодатели, чтобы законно уйти от налогов, заключают с клиентом договор сроком не более 11 месяцев. При долгосрочной аренде этот договор периодически продлевается. Причем риэлторы настойчиво рекомендуют арендодателям работать по договору. В этом случае агентство недвижимости берет на себя ответственность за клиента. Если же клиент пришел по объявлению в газете и взялся жить на «честном слове», то есть большая вероятность, что квартиру «разнесут» за пару месяцев.

Вопрос цены и качества

По обобщенной информации специалистов, наибольший спрос на арендное жилье в нашем городе находится в сегменте эконом класса – не менее 80 процентов. Здесь самым ходовым форматом является обычная однокомнатная квартира площадью 30 – 40 «квадратов». В данном сегменте на их долю приходится как минимум две трети от общего числа квартир. Следом идут двухкомнатные квартиры. Трехкомнатные пользуются достаточно низким спросом и могут «простаивать» неделями и месяцами.

Теперь о ценах. Здесь наблюдается тенденция к росту. Как отмечает Руководитель отдела аренды «Центрального Агентства Недвижимости» Юлия Грибанова, за год цены выросли на 10 – 15 процентов. На ее взгляд, в какой-то мере это  связано с ростом коммунальных платежей (отметим, что в цену аренды входит и плата за тепло, в то время как за электричество и воду клиент платит отдельно – по счетчику).

Дороже всего квартиры сдаются в Центральном, Железнодорожном районах и по линии метро. На сегодняшний день за «однешку» здесь запрашивают от 16 до 18 тысяч рублей в месяц. Впрочем, в Центре можно найти  квартиру и за 15 тысяч, но, подчеркивает Юлия Грибанова, по линии метро таких вариантов уже практически нет. Даже в Ленинском районе рядом с метро цены на уровне с аналогичными местами в правобережье. Во многих частях города, не примыкающих к метро, цены доходят до 13 – 15 тысяч. Это нормальная цена «однешки» для Октябрьского, Дзержинского, Заельцовского районов, где сдается достаточно большое число квартир (значительно больше, чем в более дорогом Железнодорожном районе). Наконец, в таких отдаленных местах, как Затулинка, Первомайский район, Пашино, Мочище (Калининский район) цены держатся на уровне 10 – 12 тысяч (как правило, за 10 тысяч сдаются квартиры без мебели).

Если оценить общую структуру спроса на «однешки», то на долю квартир по 13 – 15 тысяч приходится, по словам Юлии Грибановой, где-то 60%. На долю квартир по 16 – 18 тысяч приходится 30%, и лишь 10% приходится на самые дешевые квартиры в отдаленных районах. Что касается цен на «двушки», то она, как правило, стоит на 3 – 4 тысячи дороже в сравнении с однокомнатной квартирой (при одинаковых прочих условиях). Так, если в конкретном месте «однешка» сдается за 15 тысяч, то «двушка» здесь будет стоить 18 – 19 тысяч. В свою очередь, трехкомнатные квартиры стоят на 2 – 3 тысячи дороже двухкомнатных.

Для полноты картины скажем несколько слов и об элитном жилье. На него тоже есть спрос. Правда, здесь приходится иметь дело не только с состоятельным, но и с весьма притязательным клиентом. Чаще всего такие клиенты спрашивают «апартаменты» - меблированные трех или четырехкомнатные полногабаритные квартиры в хороших тихих местах (обычно в Центре), с парковкой и охраной. Цены начинаются от 45 тысяч в месяц и могут доходить до ста тысяч. Самое интересное, что, по словам риэлторов, в нашем городе для таких клиентов совсем непросто найти подходящее предложение.

Старое или новое?

В настоящее время до 70% жилья, сдаваемого в наем, приходится на вторичный рынок. Казалось бы, какая разница для арендатора, какой там год постройки снимаемого им жилья, если оно вполне пригодно для проживания? Тем не менее, считает Юлия Грибанова, у новостроек здесь большие шансы занять  лидирующие позиции. По ее словам, клиенту интереснее вселяться в такую квартиру, где до него никто не жил, где свежий ремонт. Что касается отсутствия мебели, то по договору с хозяином этот вопрос достаточно легко решить. Например, арендатор может самостоятельно приобрести нужную мебель в счет арендной платы. Допустим, плата составляет 15 тысяч в месяц. Он покупает шкаф за 8 тысяч и за пару месяцев «погашает» его стоимость, выплачивая за эти два месяца арендодателю по 11 тысяч (мебель, как мы понимаем, останется в распоряжении хозяина квартиры). Это один из вариантов. Возможны и другие, когда сам хозяин меблирует квартиру и потом высчитывает по частям с арендатора (то есть погашает свои затраты в рассрочку). В настоящее время, отмечает Юлия Грибанова, спрос начинает уверенно склоняться в пользу новостроек, где цены уже в среднем на 10 – 15% выше, чем на «вторичке» (при сходных параметрах, разумеется).

Следует ли из сказанного, что имеет смысл вкладываться в новые квартиры, чтобы превратить их в источник стабильного дохода? В принципе, так уже делается давно. Риэлторы приводят примеры, когда собственник сдает одновременно по восемь-десять квартир. Однако нужно учесть, что такие «инвесторы» покупают квартиры на собственные средства (иногда с неясным происхождением). Влезать ради таких целей в ипотеку риэлторы не советуют, поскольку высокая процентная ставка по кредиту «съест» всю прибыль. Максимум чего можно добиться – получить с помощью аренды источник погашения (хотя бы частичного) кредита. Именно так поступают те граждане, которые имеют дополнительную жилплощадь. Если вы, имея квартиру, собираетесь купить новое жилье, то лучше взять его в кредит и погашать заем за счет сдачи в аренду освободившейся жилплощади (либо сдавая в аренду новое жилье – в зависимости от ваших расчетов и предпочтений). Такой вариант, считает риэлторы, более разумен, нежели скоропалительная продажа старой квартиры ради покупки новой.

Теги