Аренда жилья: полезные советы от профессионалов

На вопросы интернет-пользователей, касающиеся аренды жилья, ответили эксперты рынка недвижимости.

На что обратить внимание, арендуя жилье? Какие документы нужно проверить? Кто должен оплачивать ремонт съемной квартиры? Сколько стоит снять «однешку» в Новосибирске? На эти и другие вопросы интернет-пользователей ответили эксперты рынка недвижимости в рамках конференции, состоявшейся на портале «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Александр: Оплачивать услуги агентства недвижимости я не готов, жилье нахожу сам. Таким образом снимаю уже третью квартиру, и все устраивает. Может, мне просто везет?

Андрей Петрович Силков

Отвечает основатель компании «Доктор Ключ» Андрей Петрович Силков:

– Процесс аренды квартиры или комнаты можно условно разделить на два этапа: первый – поиск варианта и обсуждений условий найма с владельцем, и второй – заселение и проживание на арендованной жилплощади. Рынок недвижимости Новосибирска достаточно емкий и активный, и, как правило, на первом этапе с проблемами наниматель не сталкивается – он может найти подходящий вариант самостоятельно и быстро договориться с хозяином жилья, тем более что цели сторон здесь совпадают: арендатор хочет снять, а владелец недвижимости – сдать жилплощадь. Сложности бывают на втором этапе. «Подводных камней» – ситуаций, предвидеть которые квартирант не мог, – довольно много. Владелец жилья может неожиданно поднять стоимость аренды, обвинить вас в порче имущества или квартиры (хотя дефекты возникли уже давно), надоедать частыми проверками состояния помещений, запрещать перестановку мебели, монтаж бытового оборудования и прочее.

Конечно, еще на первом этапе (обсуждения условий. – Ред.) можно обратиться к юристу и составить договор, защищающий интересы сторон, но где гарантия, что владелец жилплощади подпишет ваш вариант документа? Если же свою подпись под ним он все-таки поставит, то ничто не помешает ему нарушить условия. Ведь юрист только составляет договор, но не может обязать стороны его выполнить. При этом услуги юриста стоят недешево. Предположим, в результате сделки по аренде вам придется обращаться в суд – тогда экономия на услугах агентства окажется мнимой и обернется серьезными убытками.

Солидное агентство недвижимости, помимо составления грамотных юридических документов, гарантирует клиентам сопровождение арендной сделки и бесплатную помощь, если обстоятельства вынуждают вас поменять жилье до истечения срока договора аренды. Резонный вопрос: почему Александру приходится снимать квартиру уже в третий раз? Может, не хватало помощи специалистов?

Ольга: Добрый день! Ищу квартиру самостоятельно. Скажите, на что обратить внимание, просматривая документы собственника? С какими проблемами я могу столкнуться?

Алексей Владимирович Панин

Отвечает риелтор по аренде агентства недвижимости «Огни Новосибирска» Алексей Владимирович Панин:

– Уважаемая Ольга! Перечень документов, необходимых для найма квартиры: паспорт арендодателя; свидетельство на право собственности; при отсутствии собственника – доверенность на право действовать от его имени.

При самостоятельном поиске жилья, после подписания договора или договорившись об аренде устно, наниматель рискует остаться без денег и жилья.

Максимально снизить риски вы можете, обратившись в агентство недвижимости, которое гарантирует чистоту сделки по найму жилого помещения. У агентств есть доступ к общей системе поиска объектов недвижимости, кроме того, они ведут учет всех недобросовестных арендодателей.

От редакции nn-baza.ru: Здравствуйте, уважаемые эксперты! Расскажите о средних ставках аренды жилья на однокомнатные и двухкомнатные квартиры в разных районах города.

Иван Иванович Бараненко

Отвечает директор отдела аренды АН «Грановит» Иван Иванович Бараненко:

– Расценки на рынке аренды квартир в Новосибирске примерно следующие:

Стоимость аренды указана на обычные, стандартные квартиры. Если же говорить о квартирах в так называемых «элитных» домах, с хорошим ремонтом и дорогой мебелью, то цена будет значительно выше и, как правило, от нанимателя потребуется внести депозит (обычно в размере месячного платежа).

Наташа: Добрый день! Прошу экспертов рассказать, как защитить себя от соседей-алкоголиков. Оплатила аренду за четыре месяца, прожили в квартире почти месяц – это невыносимо, почти каждую ночь пьяные драки. Боимся и терпим, потому что денег за жилье нам никто не вернет. Посоветуйте, как можно решить нашу проблему?

Отвечает А. П. Силков:
– Конечно, владелец жилья должен рассказать потенциальным нанимателям о «нехороших» соседях, но, с другой стороны, и арендаторам было бы полезно собрать хотя бы минимальную информацию о предполагаемом месте проживания и социальном окружении. Как правило, стороны этого не делают. Обратившись в серьезное агентство недвижимости, вы могли бы избежать подобной ситуации: во-первых, квартиры и комнаты, которые находятся в его базе, имеют определенную историю – риелторы знакомы с хозяевами жилья и общей ситуацией в доме; во-вторых, владелец и наниматель квартиры заключают договор, в котором подробно перечислены все условия, которые могут привести к его расторжению, и, наконец, если обстоятельства меняются уже после вселения, специалисты агентства помогут защитить ваши интересы, подобрав другой вариант.

Анна: Добрый день, уважаемые эксперты! Подскажите, как защитить себя от досрочного выселения? Например, может ли собственник неожиданно заявить, что у нас есть всего две недели на сборы? Как нам быть в таком случае и возможно ли получить какую-то компенсацию?

Ирина Владимировна Вонарха

Отвечает руководитель офиса агентства недвижимости «Жилфонд» на ул. Фрунзе, 16, Ирина Владимировна Вонарха:

– Собственник, действительно, может попросить нанимателей освободить квартиру, но согласно российскому законодательству он должен предупредить об этом за месяц до предполагаемой даты выселения. Если на тот момент договор аренды между нанимателем и собственником еще действует и данная ситуация не оговорена в нем отдельно, то наймодатель должен оплатить для арендатора услуги агентства недвижимости по поиску новой квартиры. Это вполне справедливо, поскольку наниматель будет вынужден обращаться в АН по вине наймодателя, который попросил выехать из квартиры ранее положенного срока.

Лариса: Здравствуйте! Посоветуйте, пожалуйста, какие критерии использовать при выборе агентства недвижимости для заключения договора по аренде жилплощади и есть ли экономвариант по оплате услуг АН?

Павел Алексеевич Житаров

Отвечает представитель агентства недвижимости «Пирамида» Павел Алексеевич Житаров:

– Рекомендуем посоветоваться с родственниками, друзьями, коллегами по работе. Скорее всего, кто-то из них уже сталкивался с этим вопросом и имеет опыт общения с агентствами. Если же таких знакомых у вас нет – Интернет вам в помощь. Обратите внимание на качество интернет-сайта агентства недвижимости, портфель объектов компании, перечень услуг и их стоимость. Экономвариантов как таковых нет, по Новосибирску стоимость услуг – от 50 % ежемесячной арендной платы и выше.

Андрей: Я снимал двухкомнатную квартиру, в которой одна комната была занята под склад имущества хозяев. Иногда собственники заходили в квартиру в мое отсутствие, открывая двери своим ключом, чтобы забрать какие-то вещи. Со временем я начал замечать, что у меня стали пропадать вещи и деньги из карманов. Предъявил претензию – обиделись; сменил замок – вырезали его и вставили свой, в жилье мне отказали, деньги за месяц не вернули. Как избежать подобных ситуаций?

Отвечает А. В. Панин:
– Уважаемый Андрей! В вашем случае нарушение условий найма жилого помещения было обоюдным. Вы сняли комнату в двухкомнатной квартире с правом использования общих помещений, при этом после неподтвержденных подозрений в адрес наймодателя (ведь заявления с вашей стороны о пропаже личных вещей не было) вы ограничили доступ наймодателя в жилое помещение, поменяв замки.

С другой стороны, визиты наймодателя в жилое помещение в отсутствие нанимателя, по договору нашего агентства, также можно расценить как нарушение. Кроме того, договор, используемый нашим агентством, содержит формулировку о том, что, в случае возникновения препятствия для использования квартиры нанимателем, наймодатель обязуется вернуть нанимателю оплату за месяц и заплатить штраф в таком же размере.

Иван Сергеевич: Здравствуйте! Скажите, должен ли собственник платить какой-то налог, если он сдает свою квартиру? Могут ли оштрафовать за его неуплату?

Отвечает И. В. Вонарха:
– Получая доход от сдачи квартиры в аренду, как, впрочем, и доход от любой другой деятельности, гражданин РФ обязан платить налоги. Если налог не уплачен, это, безусловно, является нарушением законодательства, за которое предусмотрена ответственность.

Как агентство недвижимости, мы не отслеживаем, платят ли налоги наши клиенты, более того, мы не имеем на это полномочий. Поэтому нам достаточно сложно комментировать эту тему. Основываясь на личном опыте, могу сказать, что основанием для взыскания со стороны налоговых органов в отношении наймодателя может быть доказанный факт коммерческой сдачи квартиры в аренду. То есть наличие документов, подтверждающих факты оплаты, либо другие веские доводы в пользу того, что квартиру сдают посторонним людям за деньги, а наймодатель имеет с этого доход. Только на основании чьих-то слов применить к человеку наказание за неуплату налогов никто не вправе.

Татьяна Петровна: Добрый день! Как поступить, если хозяин неожиданно предлагает съехать из квартиры, при этом на то, чтобы собрать вещи и найти другое жилье, дает нам всего неделю?

Отвечает И. И. Бараненко:
– Условия, согласно которым наниматель вправе проживать в квартире, указаны в договоре найма. Условия досрочного расторжения договора, как правило, прописаны в пункте «Ответственность сторон». В договоре же, помимо прочего, зафиксированы и сроки его расторжения, а также выселения, то есть передачи квартиры обратно наймодателю. В случае, когда одна из сторон нарушает сроки, вторая, если придти к компромиссу путем переговоров все-таки не удается, вправе инициировать судебное разбирательство.

От редакции nn-baza.ru: Кто должен оплачивать ремонт при найме квартиры?

Отвечает И. В. Вонарха:
– Ремонт, как и все, что касается технического содержания квартиры, – зона ответственности наймодателя. В некоторых случаях он и наниматель договариваются о том, что арендатор делает ремонт в счет арендной платы.

Лариса: Здравствуйте! Как должна быть поделена ответственность за испорченное имущество (сантехника и стиральная машина) между жильцами, если трехкомнатная квартира сдана в аренду по комнатам? С каждым из трех жильцов заключен отдельный договор найма. Как взыскать ущерб с арендаторов? Как правильно оформить договор, чтобы избежать спорных ситуаций?

Отвечает А. П. Силков:
– Ущерб должен компенсировать жилец, действия которого привели к данному ущербу, или человек, в обязанности которого входит обеспечение безопасности имущества, то есть ответственное лицо. Если в договорах найма не прописана ответственность арендаторов за действия друг друга, ведущие к порче имущества, то наймодатель сможет взыскать свои убытки только с непосредственно виновного нанимателя. Решение таких вопросов находится в компетенции судов и правоохранительных органов (если сумма ущерба составила более 50 тысяч рублей).

Специалисты серьезного агентства недвижимости подготовят договор найма с учетом возможных рисков и в случае необходимости обязательно проконсультируют вас о порядке действий. Профессионально составленный и юридически выверенный договор во многих случаях позволяет решить конфликтные ситуации в досудебном порядке.

Анатолий: Приветствую! Объясните всем заинтересованным, какие гарантии может дать агентство и что предпринимает оно в случаях, когда хозяин квартиры нарушает пункты договора?

Отвечает И. И. Бараненко:
– Агентство недвижимости не является стороной по сделке (договор найма заключают между собой наймодатель и наниматель), следовательно, может оказывать только консультационные услуги либо помощь в судебном разбирательстве ущемленной в правах стороне, если вопрос не удалось решить путем переговоров.

Мария: Уважаемые эксперты! Я выезжаю из квартиры раньше срока на несколько месяцев, а хозяин отказывается вернуть деньги, которые были внесены по предоплате за месяц. Что делать?

Отвечает П. А. Житаров:
– Возникают встречные вопросы. Вы внесли предоплату за месяц вперед и выезжаете? Это авансовый платеж за последний месяц или это залоговая сумма? Все условия, в том числе и порядок расторжения договора найма, должны быть прописаны сторонами в договоре (если таковой был заключен). Необходимо понимать назначение вашего платежа. В большинстве случаев сумму в размере месячной арендной платы вносят в качестве залога за сохранность имущества и исполнения обязательств по коммунальным платежам (электроэнергия, водоснабжение). Если имущество в сохранности и обязательства исполнены, залог должны вернуть. Рекомендуем вам внимательно читать договор, прежде чем поставить под ним свою подпись.