Большое переселение из ветхого жилья

Проблема ветхого и аварийного жилья может стать для Новосибирска главной темой текущего десятилетия

Большое переселение из ветхого жилья

 
Ветхий и аварийный фонд, судя по всему, становится очень серьезной «головной болью» для нынешней власти. В этом году на данную тему уже высказался и глава государства, и губернатор Новосибирской области. Намечается выделение солидных сумм на решение данной проблемы. Однако вместе с тем нельзя не отметить, что при неправильной расстановке акцентов наше руководство рискует получить совершенно неадекватную реакцию со стороны общества. В перспективе могут возникнуть сложности, сопоставимые по своей природе с тем, что уже произошло в случае с обманутыми дольщиками. Если граждане неверно истолкуют сигналы властей, у нас появится многомиллионная армия претендентов на солидные государственные пожертвования в виде новенького жилья.
 
Неутешительная статистика
 
Для начала проясним терминологию.  К ветхому жилью обычно относят такие жилые объекты, износ несущих конструкций в которых превышает 60%, но без опасности для жизни граждан. Что касается аварийного жилья, то здесь уже идет речь о возможном обрушении конструкций. Такие дома – в соответствии с выводами межведомственной комиссии – подлежат либо сносу, либо серьезной реконструкции.
 
По официальным данным областного правительства, на сегодняшний день на территории Новосибирской области ветхий и аварийный жилищный фонд составляет 1676,6 тыс. кв. метров. Из них 1428,6 тыс. кв. метров приходится на ветхое жилье, 248,4 тыс. кв. метров – на аварийное. На долю многоквартирных домов в этом списке приходится  566 тыс. и 230,6 тыс. кв. метров соответственно. Всего межведомственной комиссией по состоянию на 01.01. 2010 года в число аварийных включено 870 многоквартирных домов совокупной площадью 157,4 тыс. кв. метров.
 
Переходим к Новосибирску. Согласно данным Комитета по жилищным вопросам мэрии Новосибирска, на сегодняшний день здесь признаны аварийными и подлежащими сносу 167 жилых домов, в которых проживает 6304 человека. В основном это деревянные, кирпичные и шлакоблочные дома, построенные еще в первой половине прошлого века. Однако согласно сводным статистическим данным, не менее 1,5 тысяч домов в Новосибирске имеют износ 60% и выше. То есть в недалекой перспективе они также будут признаны непригодными для проживания. Сюда скоро начнут входить первые «хрущевки», построенные в начале 1960-х годов. Чтобы оценить масштаб проблемы, отметим, что в городе находится примерно 9 тысяч многоквартирных домов. По некоторым (пока официально не подтвержденным) данным жилищный фонд Новосибирска приходит в негодность со скоростью 4% в год (от общих объемов). Это больше миллиона «квадратов» ежегодно! Иными словами, жилищный фонд обновляется в нашем городе медленнее, чем стареет.
 
Теперь посмотрим темпы восстановления аварийного фонда. В 2008 году было расселено 60 аварийных домов. В 2009 году в рамках региональной программы расселено 22 аварийных дома,  в рамках мер по стимулированию рынка жилья – еще 20 домов. В 2010 году расселено только восемь домов, в 2011 году – 14 домов. На текущий 2012 год запланировано расселить еще 14 домов. В 2013 году – 17 домов. На данном этапе составляются графики очередности расселения, которые появятся не ранее сентября.
 
Утроение сил
 
Как видим, существующие сейчас темпы восстановления ветхого и аварийного фонда никак не соответствуют масштабу задачи. Впрочем, учитывая актуальность проблемы и заинтересованность властей всех уровней в ее своевременном решении, можно рассчитывать на подключение в ближайшее время к данному процессу серьезных ресурсов – федеральных, региональных и муниципальных. По мнению председателя постоянной комиссии по городскому хозяйству Совета депутатов Новосибирска Игоря Кудина, если произойдет такая консолидация ресурсов (на что депутаты очень рассчитывают), то ежегодное количество расселяемых домов может увеличиться в три-четыре раза. Таким образом, на расселение упомянутых 167 домов понадобится где-то четыре года, что вполне укладывается в нормативные сроки.
 
Однако на этих домах проблема не заканчивается. На очереди, как было сказано, – еще 1,5 тысячи ветхих объектов, а в перспективе этот вал будет только нарастать. Следует напомнить, что многочисленные советские «хрущевки» строились с расчетом срока эксплуатации на 25-30 лет. Для многих такой срок уже истек. В этой связи Игорь Кудин не исключает, что через какое-то время придется искать другие подходы к решению проблемы. И дело не только в технической стороне вопроса. В конце концов, часть домов можно просто «подлатать». Здесь, к сожалению, просматривается серьезная социальная проблема, связанная с выстраиванием отношений между собственниками жилья и органами власти. Одно дело – расселять муниципальное жилье, где все ясно и предельно понятно: заменили старые площади на новые в соответствии со статьей 89 Жилищного кодекса. Однако на подходе многоквартирные дома, где практически все квартиры могут оказаться в собственности жильцов. И здесь уже выстраиваются более сложные схемы принятия решений, связанные с утомительными процедурами согласования интересов сторон. И может случиться так, что одна из сторон – а именно собственники жилья – поведут себя, мягко говоря, не совсем адекватно.
 
Задача повышенной сложности
 
Чему нас научил опыт с обманутыми дольщиками? Он научил нас тому, что дольщики в большинстве случаев не осознают себя участниками строительного процесса, наивно полагая, будто внесение денег застройщику должно им при любом раскладе гарантировать приобретение жилья. И если застройщик не выполняет своих обязательств, ответственность по обеспечению новой квартирой целиком переносится на государство.
 
Что-то похожее может сложиться и при расселении аварийных домов. Если данный процесс наберет серьезные обороты, то многие собственники ветхих квартир запросто придут к выводу, что государство без лишних разговоров должно предоставить им в собственность новую квартиру сопоставимого метража (как это происходит с теми, у кого квартира находится в социальном найме). В действительности же государство не обязано в полном объеме восстанавливать собственникам их капитализацию. Как подчеркивает адвокат Коллегии адвокатов Марина Антонова, государство обязуется только обеспечить человеку приемлемые условия проживания, но восстановление утраченной собственности в его обязанности не входит (такого, кстати, нет нигде в мире). Иначе говоря, если ваша трехкомнатная квартира пришла в негодность, то это не значит, что при расселении вы за казенный счет обязательно получите в собственность точно такую же, только совершенно новую. Конечно, жилец может рассчитывать на определенные компенсации, предусмотренные статьей 32 Жилищного кодекса. Но все остальное во многом зависит от конкретных договоренностей с органами власти, принимающими решение о расселении домов.
 
Разумеется, наш муниципалитет предусматривает такие варианты. Например, при расселении домов в рамках программы развития застроенных территорий, когда для застройки освободившихся площадок привлекаются средства частного инвестора. Однако не все площадки имеют одинаковую ликвидность.  Кроме того, пока еще расселяются относительно небольшие дома, но когда очередь дойдет до «хрущевок», в каждой из которых по 60 – 100 квартир (да еще приватизированных), то здесь на инвестора могут выпасть нешуточные обременения, особенно если собственники старых квартир при обсуждении условий выйдут за границы разумного (что уже наблюдалось при переселении «частников» во время строительства моста). 
 
Поэтому, прежде чем искать новые подходы к решению проблемы, стоило бы добиться адекватного понимания со стороны тех жильцов, чьи дома окажутся «на подходе» в ближайшие пять-шесть лет. Опять же опыт обманутых дольщиков учит нас тому, что проблема с недостроенными объектами решается только тогда, когда происходит спокойное, конструктивное взаимодействие между гражданами и органами власти. И проблема не имеет решение там, где у граждан отсутствует адекватное понимание ситуации, где они намеренно идут на конфликт, предъявляя властям завышенные требования. Важно добиться того, чтобы таких завышенных требований не возникло и у жителей ветхих домов. То есть нужно уже сейчас выстраивать некую систему  конструктивного диалога для решения таких вопросов. В противном случае власть рискует получить в свой адрес обильный поток грандиозных претензий со всеми вытекающими последствиями.
 
При работе над этой статьей использовалась информация, предоставленная интернет-порталу «Новосибирская недвижимость» Министерством строительства и ЖКХ НСО, Комитетом по жилищным вопросам мэрии города Новосибирска, постоянной комиссией по городскому хозяйству и постоянной комиссией по градостроительству Совета депутатов города Новосибирска.

Олег Носков

Теги