Дата публикации: 04.04.2013
Просмотров: 26230

Что нужно знать о сделках с землей. Он-лайн конференция (отчет)

Покупка земли – выгодное вложение средств. Но, как в любой сделке с недвижимостью, здесь есть свои тонкости.

Калашникова Светлана Валерьевна, начальник отдела регистрации прав на земельные участки Управления Росреестра по НСО

17 июля состоялась совместная конференция Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области и портала www.nn-baza.ru

Покупка земли – выгодное вложение средств. Но, как в любой сделке с недвижимостью, здесь есть свои тонкости, ведь у каждого участка свое целевое назначение и, соответственно, свои правила использования и ограничения в оном.·       

·        Как оформить землю под гаражом?
·        Как правильно купить и оформить дачный участок?
·        Как оформить землю в собственность, и какие документы для этого необходимы?
·        Как оформить землю под домом?

На эти и другие вопросы, касающиеся сделок с землей, ответит Калашникова Светлана Валерьевна, начальник отдела регистрации прав на земельные участки Управления Росреестра по НСО.


Земля под зданием

Ольга Сергеевна: В собственности ОАО находилось здание и земельный участок под ним. На основании Решения Арбитражного суда Новосибирской области признано право федеральной собственности на здание (решение вступило в силу 02.09.2011 года). Право на земельный участок не оспаривалось. Светлана Валерьевна, подскажите, пожалуйста, какие варианты дальнейшего использования земельного участка? (Возможность дарения земельного участка в собственность РФ Совет директоров не одобрил)

Ответ: Согласно статье 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

 Таким образом, здание может быть расположено на чужом земельном участке. Требования произвести отчуждение земельного участка собственнику здания законодательство не содержит. Использование земельного участка определяется по соглашению собственников здания и земельного участка в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Спортивные сооружения и аренда земли

Ирина Григорьевна: У общественной организации есть на праве краткосрочной аренды земельный участок, на котором стоят спортивные сооружений (не строения). Срок аренды подходит к концу, есть ли у нас преимущество для перезаключения договора (отрегулировано ли это как-то законом?) или администрация может заключить договор и с другой организацией?

Ответ: Если строительные сооружения не являются объектами недвижимости, и земельный участок расположен в городе Новосибирск, то порядок оформления прав на такие земельные участки регулируется Решением Совета депутатов г. Новосибирска от 22.06.2011 N 403 (ред. от 21.12.2011) "О Порядке размещения нестационарных объектов на территории города Новосибирска" и Решением Совета депутатов г. Новосибирска от 21.12.2011 N 495 "О Порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, на территории города Новосибирска", согласно которым договоры аренды земельных участков для целей, не связанных со строительством, заключенные до вступления в силу настоящих решений, заключаются на новый срок без торгов в порядке реализации арендатором преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок путем представления в департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска заявление о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

Кроме того, рекомендуем ознакомиться с порядком пролонгации договора аренды земельного участка, прописанном в самом договоре аренды.

На основании статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны: принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.

В Вашем обращении не содержится информация о месторасположении земельного участка. Но соответствующим органом должен быть принят акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления земельных участков, для целей не связанным для строительства. В связи с чем, ответ на Ваш вопрос Вы можете найти в таком нормативном правовом акте.

Земля под гаражом

Олег: Купил гараж, но земля под ним не оформлена. Как мне быть? (куда обратиться, какие документы собрать и сколько мне это будет стоить?)

Ответ: Куда обратиться зависит от того, кому принадлежит земельный участок. Скорее всего, земельный участок является государственной неразграниченной собственностью  и за приобретением прав на него в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, следует обратиться в орган местного самоуправления городского округа или муниципального района по месту расположения земельного участка.

Перечень документов установлен Приказом Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок".

По вопросам цены земельного участка следует обратиться к потенциальному продавцу земельного участка. Данный вопрос не относится к компетенции Управления Росреестра по Новосибирской области. 

Дачный участок и садовое общество

Нина Петровна: У нас с мужем есть земельный участок в дачном обществе. Купили мы его по следующей схеме: бывший собственник отдал нам садоводческую книжку и оставил доверенность, в которой прописал право продать участок. (доверенность оформлена на меня). Как бы нам сейчас переоформить землю на себя? Хочется уже иметь право собственности на нее, а не только пользоваться.

Ответ: Заключить договор купли-продажи дачного участка между продавцом – Вы по доверенности от бывшего собственника и покупателем – Ваш муж.   Обратиться в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимость, за государственной регистрацией права собственности бывшего собственника на дачный участок с приложением документов, подтверждающих его право собственности на данный участок и государственной регистрацией перехода права собственности на дачный участок на Вашего мужа на основании договора купли-продажи. Обратите внимание на срок доверенности и содержащиеся в ней полномочия.

Как поделить дом и землю?

Игорь: Нам с братом отец оставил в наследство дом с участком возле него. Решили, что брату достается дом, а мне участок. Как мне оформить теперь участок на себя и возможно ли это вообще, не одно целое ли это (дом+участок)?

Ответ: В случае наследования Вам следует обратиться к нотариусу за получением свидетельства о праве на наследство (по закону или завещанию). Вообще одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. В связи с чем, дом и земельный участок, на котором он расположен, должны принадлежать одним лицам.
 
«Лишние сотки»

Наталия: Мы немного вышли за пределы принадлежавшего нам участка (на нем стоит капитальный дом), когда ставили забор. Возможно ли узаконить это или лучше вернуться к прежним размерам???

Ответ: Согласно пункту 2 статьи 76  Земельного кодекса Российской Федерации самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

По поводу границ участка рекомендуем Вам обратиться к кадастровому инженеру.

Участок под ИЖС

Татьяна: Купила земельный участок под ИЖС в деревне, зарегистрировала право собственности. В кадастровом паспорте написано, что участок на местности не определен. В сельсовете говорят, что мои права законны, но участка как-бы и нет, надо искать другое место, но им некогда. Куда мне теперь обращаться за помощью?

Ответ: Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру за установлением границ земельного участка на местности (провести межевание земельного участка). После получения от кадастрового инженера межевого плана, Вам необходимо обратиться в орган кадастрового учета за внесением изменений в государственный кадастр недвижимости относительно границ и площади земельного участка и получением нового кадастрового паспорта земельного участка. После этого Вы вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, за получением нового свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок (госпошлина 200 рублей).

Публичный сервитут
 
Ольга: Проезд к зданию детского клуба закрыт территорией многоквартирного жилого дома, решить проблему можно только установив публичный сервитут, однако, в ходе Консультирования в ФРС нам пояснили, что даже после оформления постановления Мэрии города об установлении публичного сервитута на часть участка, на котором расположен МЖД с учетом результатов публичных слушаний, регистрация сервитута " не пройдет" , почему существует такая правовая позиция, если ЖК РФ устанавливает возможность такого обременения ? и что делать если отсутствие публичного сервитута делает невозможным нормальную деятельность детского клуба?

Ответ: Сервитут подлежит государственной регистрации и вступает в силу после его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним пункт 9 статьи 23 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Государственная регистрация сервитута на земельный участок как ограничения (обременения) вещного права на земельный участок возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (пункт 2 статьи 13 вышеуказанного Закона).

Таким образом, для государственной регистрации сервитута на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и который, скорее всего, является общим имуществом данного многоквартирного дома, следовательно, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, требуется наличие  государственной регистрации права общей долевой собственности всех собственников помещений многоквартирного дома на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав.

Список документов для регистрации земли

Наталья: Какие документы необходимы для регистрации права собственности на земельный участок (индивидуальное жилищное строительство) по договору дарения? Большое спасибо за ответ.

Ответ: Примерный перечень документов для государственной регистрации сделки дарения и перехода права собственности на земельный участок

 1. Заявления о проведении государственной регистрации сделки дарения, перехода права и права собственности (подают обе стороны договора). Заявление о государственной регистрации права собственности дарителя представляется в случае, если такое право не зарегистрировано в ЕГРП.
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя. Представитель физического или юридического лица дополнительно представляет нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (или иной документ, в случаях, установленных законом и иными правовыми актами). В доверенности на дарение должен быть указан одаряемый и предмет дарения.
3. Документы об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию: права собственности дарителя (представляется только в случае, если право собственности дарителя на объект возникло после 31.01.1998 года и не зарегистрировано в ЕГРП), сделки дарения и права собственности одаряемого
4. Договор дарения, а также акт приема-передачи недвижимости (при его наличии) не менее чем в двух экземплярах – подлинниках.
5. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие возникшего до 01.01.1999 года права собственности дарителя на объект (представляются обязательно, если право дарителя не зарегистрировано в ЕГРП - подлинник и копия).
6. В  случае если земельный участок не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», необходимо представить заявление правообладателя о постановке на кадастровый учет. В случае проведенного межевания земельного участка предоставляется межевой план данного земельного участка, копия документа, подтверждающего принадлежность земельного участка к определенной категории земель и копия документа, подтверждающего установленное разрешенное использование земельного участка.
7. Если стороной сделки является юридическое лицо, то представляются учредительные документы юридического лица (подлинники и копии, либо нотариально заверенные копии): см. Примерный перечень учредительных документов.
8. При дарении объекта, принадлежащего несовершеннолетнему, требуется представить согласие попечителя на совершение сделки и предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
При дарении объекта, принадлежащего малолетнему, требуется представить предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
9. При дарении земельного участка, приобретенного супругами в период брака за счет совместно нажитых средств, рекомендуется представить нотариально удостоверенное согласие на совершение такой сделки титульным собственником земельного участка.
Дополнительно на регистрацию могут быть представлены:
10. Даритель, являющийся юридическим лицом, представляет справку о соотношении стоимости отчуждаемого объекта к активам (для Акционерного общества) или к имуществу общества (для Обществ с ограниченной ответственностью), либо решение компетентного органа юридического лица об одобрении сделки (в случае если совершается крупная сделка или сделка с заинтересованностью).

В случае, если на земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие правоотчуждателю, отчуждение таких объектов должно осуществляться с земельным участком одновременно (ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Все документы (за исключением указанных правоустанавливающих) представляются в подлинниках с приложением копии. На копии заявителю (доверенному лицу) следует сделать надпись: «С подлинником сверено», указать фамилию, инициалы, поставить подпись и дату.

При проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор вправе принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности  документов или достоверности указанных в них сведений.

Переоформление участка

Ольга Васильевна: У меня оформлен земельный участок в собственности - категория земель земли населенных пунктов занимаемый садами. Как можно переоформить данный участок на дочь, какие для этого необходимы документы и куда обращаться? Заранее благодарю за ответ.

Ответ: Переоформить земельный участок можно по договору купли-продажи или дарения земельного участка. Перечень документов смотрите на http://www.to54.rosreestr.ru/blanks/list_of_documents/. Куда обращаться смотрите http://www.to54.rosreestr.ru/about/structure/  (по месту расположения земельного участка).

Оформление пая сельхозземли

Никипелов Игорь Владимирович: Уважаемая Светлана Валерьевна! Я пытаюсь оформить свой пай земель сельхозназначения, который мне был выдан 13.08.1996 года (Свидетельство на право собственности на землю) уже с 2010 года, земля находится в с. Бурмистрово, Искитимского района. Документы были все собраны, оставалась только регистрация, нам отказывают уже третий год, находя все новые зацепки. Парадокс в том, что мой брат с такими же документами получил свидетельство о регистрации. Прошу вашей помощи в этом вопросе. Документы все на руках. Многие жители с. Бурмистрово не могут оформить свои паи, так земля у нас около моря и всеми неправдами нам не дают ее оформить. Проживаю в Новосибирске.

Ответ: Информации в обращении недостаточно для ответа по существу. Запишитесь ко мне на личный прием по тел. 227 10 87 (г. Новосибирск, ул. Державина, 28). Возьмите с собой все имеющиеся у Вас документы на земельный участок.

Долевая собственность на землю

Павел: Светлана Валерьевна, в 2010 году наша семья оформила в долевую собственность участок земли, на котором расположен наш деревянный дом, находящийся в центре города. При получении документов в юстиции нам сказали, что: "..свидетельство о регистрации на земельный участок сейчас не выдаётся, вы можете получить только выписку..." В данный момент идет процесс купли-продажи дома и у нас требуют именно свидетельство о регистрации земельного участка Подскажите пожалуйста, можем мы его получить сейчас?

Ответ: Если Ваш деревянный дом является многоквартирным домом (2-е и более квартиры), то земельный участок под таким домом имеет правовой режим общего имущества многоквартирного дома.

Свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, собственникам помещений в многоквартирном доме не выдаются. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, включаются в выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нем названных объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество в соответствии с пунктом 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.

Таким образом, на земельные участки, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, собственникам помещений в многоквартирном доме Свидетельства о государственной регистрации права не выдаются. Квартиры в многоквартирном доме продаются по договорам купли-продажи. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации). Т.е. при приобретении в собственность квартиры в многоквартирном доме к приобретателю квартиры переходит в силу закона и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме. .

Многоквартирный дом и аренда земли

Сергей: Земельный участок в аренде у застройщика по договору с мэрией. Многоквартирный жилой дом не достроен и не сдан в эксплуатацию. Но у меня есть зарегистрированная в УФРС доля в незавершенном строительством объекте. Могу ли я зарегистрировать уже сейчас свою долю и в земельном участке? Если да, то что я должен сделать и на основании каких документов? Спасибо!

Ответ: Собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений (подпункт 21 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Таким образом, если Ваше право общей долевой собственности на незавершенный строительством объект было зарегистрировано до 01.01.2012, то после расторжения договора аренды земельного участка, заключенного мэрией города Новосибирска с застройщиком, Вы вправе приобрести данный земельный участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Если Ваше право на незавершенный строительством объект было зарегистрировано после 01.01.2012, то основания приобретения Вами данного земельного участка отсутствуют. Вы можете в судебном порядке признать право общей долевой собственности на земельный участок и обратиться за регистрацией на основании вступившего в законную силу решения суда.

Купить землю без прописки

Наталья: Подскажите, пожалуйста, можно ли купить дачный участок, если сейчас нет прописки в паспорте (т.к. недавно была приобретена квартира и документы еще не получили с юстиции, а временно прописаться негде). Спасибо.

Ответ: Можно, при подаче документов на государственную регистрацию прав на дачный участок указываете место преимущественного пребывания.

Покупка участка под ИЖС

Вера Ивановна: Хотим приобрести земельный участок с коммуникациями под индивидуальное жилищное строительство в пределах г. Новосибирска. Встретили предложения от владельцев арендованных земельных участков с ограниченным сроком аренды. Цены довольно внушительные - от миллиона и выше. Какую сделку в соответствии с законом следует оформлять в этом случае? Подаренда? Переуступка прав? Что нужно знать покупателю, чтобы не быть обманутым. Какие подводные камни возможны? Какие документы должен предоставить продавец? Спасибо!

Ответ:  В Вашем случае заключается соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Соглашение заключается с письменного согласия арендодателя земельного участка (мэрии г. Новосибирска). Договор аренды земельного участка должен быть зарегистрирован. Только после государственной регистрации договора можно подписывать соглашение о передаче прав и обязанностей по нему. Уточните уплату арендных платежей, чтобы не было долга. Арендатор Вам должен представить подлинник Договора аренды земельного участка с кадастровым паспортом земельного участка, письменное согласие арендодателя на переуступку права аренды.

Обращение от Светланы Валерьевны:
«Дорогие участники онлайн конференции! Обращаю ваше внимание на то, что дать исчерпывающую  консультацию по каждому вопросу возможно только видя документы на конкретный объект недвижимого имущества. Поэтому, если вам показалось, что наш ответ не полный, предлагаю придти на личный прием ко мне (запись по телефону 227-10-87) или в территориальный отдел Управления Росреестра по Новосибирской области по месту расположения объекта недвижимого имущества. На консультацию необходимо принести все имеющиеся документы на объект недвижимости, на который вы хотели бы оформить свои права».
 

Теги

| Регистрация прав | Росреестр |