Что происходит с малоэтажкой в Новосибирской области

Необъятные угодья

Необъятные угодья
 
В настоящее время объем земельных участков, выданных в руки частных девелоперов, откровенно большой – четыре тысячи га. Освоить такие объемы самостоятельно, без поддержки государства – очень сложно. Когда эта земля приобреталась – а приобреталась она большими кусками – то никто, скорее всего, не ставил перед собой задачи заниматься комплексной застройкой. Уточню, что «комплексная застройка» включает в себя не только сочетание индивидуальных и блокированных домов. Сюда входит всё – и инженерная инфраструктура, и социальная инфраструктура, и само жилье в готовом виде. Поэтому девелоперы, которые в свое время инициировали проекты малоэтажного строительства, в первую очередь были ориентированы главным образом на перепродажу земли. Причем как правило (за очень редкими исключениями) под это дело создавались небольшие компании, отдельные юридические лица, которые не имели для комплексного строительства достаточных оборотных средств, да и не ставили перед собой такой задачи.
 
Когда рынок активно развивался, и земля хорошо продавалась, все они осваивали эти участки как раз с поступления оборотных средств, продавая отдельно землю и отдельно – коммуникации. По сути, в этих местах формировались поселки, которые в перспективе (при таких условиях) закономерно превратились бы в «долгострой». Потому что самостоятельно решить вопрос с инженерными коммуникациями (даже вводя их очередями) без наличия достаточных финансов и опыта проектирования и застройки больших площадей – совершенно невозможно. И мы реально видим, что эти 4 тыс. га очень слабо дополняют прирост по малоэтажному строительству в масштабе области. Мало того, там есть большая часть земли, которая еще не приведена в необходимую юридическую норму. То есть это не земли поселений, не земли, выделенные под жилищное строительство. Это садовые участки, это дачные некоммерческие партнерства – со всеми вытекающими отсюда последствиями.
 
Рынок вносит коррективы
 
Тем не менее, два последних года показали, что рынок сильно изменился, и сегодня на рынке появился новый покупатель. Если раньше коттеджи строили в основном люди с достатком выше среднего, то сегодня потребитель находится в средней нише, и ему интересно оптимальное сочетание земли и коммуникаций. Кроме того, люди, покупающие теперь такие земли у девелоперов, хотят понимать, когда такой поселок будет освоен. Когда там можно будет жить, а не просто выкупать участки. Рынок показал, что даже покупая землю и оплачивая коммуникации, покупатель не стремится застраивать участок до тех пор, пока он не видит, что сама среда готова к проживанию. Построить дом сейчас можно очень быстро, тем более что рынок предлагает массу типовых решений по технологиям и материалам. Есть и рабочие руки – совсем не так, как было еще 20 лет назад. Но жить в чистом поле никто сегодня не намерен. И если спустя года-два девелопер не обеспечивает развитие поселка, то происходит либо перепродажа земли, либо человек так и не выходит на землю. И это, на самом деле, тормозит дальнейший спрос на участки. То есть к этому девелоперу потом мало идут новые покупатели.
 
Поэтому сегодня многие компании стали искать либо «пуловых» покупателей, то есть покупателей, которые намерены осваивать участки корпоративно (например, строя жилье для сотрудников компании), либо формируются сообщества между подрядчиками и девелоперами для демонстрации совместного освоения участков. Но наиболее серьезный (хотя и более рискованный) подход на сегодня – это застройка участка и продажа готового жилья «под ключ» со всей инфраструктурой. Причем при условии удачного попадание в рынок по цене, с расчетом на использование ипотечных механизмов. Сейчас у нас есть лишь единицы компаний, идущих таким путем. Можно упомянуть копанию «Катрен», компанию «Обь-Регион», которые уже открыли продажи.
 
Для тех, у кого таких сил не хватает, те переходят на продажи участков с подрядом, то есть не просто продают землю, а предлагают участок сразу с подрядными работами, тем самым контролируя сроки освоения площадки, что в целом также стимулирует развитие данного поселения и создает нормальные условия для проживания.

Смотрим в будущее с оптимизмом
 
Указанные новые подходы, скорее всего, перераспределят рынок. И вполне вероятно, что в ближайшие два года у нас на рынке появятся абсолютно новые предложения вокруг города Новосибирска. Многие компании постараются попасть в эконом-класс, и будут предлагать дуплексы, блокированные и индивидуальные дома, но уже небольших площадей. Стоимость такого жилья должна быть сопоставимой с ценой квартиры в многоэтажном доме, но при этом покупатель будет иметь еще и земельный участок. Данный тренд уже проявлен. Для этого заявлены достаточно серьезные земельные участки. «Первые ласточки» появились. Мало того, компании задумываются не только о строительстве жилья как такового, но и о формировании на больших участках неких зон, где можно будет обеспечить людей работой или предложить своим корпоративным заказчикам жилье вместе с производственными участками, где можно создавать производственные зоны во избежание проблем с транспортной логистикой.
 
Конечно, для нас пока это первый опыт. Но если удастся отработать механизм реализации таких проектов с подключением государственного управления, это может оказаться выгодным абсолютно всем. Инвесторы сегодня готовы рассматривать совместные работы по коммуникациям, и есть достаточно интересные предложения, в том числе и по социальным объектам – по развитию школ, детских садов и спортивных сооружений.

Теги