Что сулит новый закон о банкротстве застройщиков?

Что хорошего сулит новый закон о банкротстве? Вступивший в силу с 15 августа закон № 210-ФЗ, устанавливающий специальную схему банкротства застройщиков, свалился как снег на голову, прямо в сезон отпусков. В какой-то мере он оказался неожиданностью как для участников рынка, так и для представителей местных и региональных администраций, курирующих жилищное строительство.

Вступивший в силу с 15 августа закон № 210-ФЗ, устанавливающий специальную схему банкротства застройщиков, свалился как снег на голову, прямо в сезон отпусков. В какой-то мере он оказался неожиданностью как для участников рынка, так и для представителей местных и региональных администраций, курирующих жилищное строительство. Невольно возникает впечатление, что накануне выборов федеральное руководство надеется таким вот образом поставить точку в решении одной из самых животрепещущих проблем – проблемы обманутых дольщиков.

Олег Носков

Как нам удалось выяснить, ведущие застройщики Новосибирска никаких волнений по поводу нового закона не испытывают. Согласно прозвучавшим заверениям, их компании серьезных проблем не имеют, а потому в тему банкротства не вникают. О новом законе они слышали, но подробно его еще не изучали – ввиду отсутствия практической надобности. Однако выяснилось, что серьезного интереса к данному закону пока еще не проявили и арбитражные управляющие, коих, вроде бы, профессиональный долг обязывает. В общем, участники рынка проявляют в этом вопросе абсолютное спокойствие, как будто ничего серьезного в сфере законодательства не произошло.

Между тем в прессе появились комментарии, будто закон № 210-ФЗ дает обманутым дольщикам новый шанс в отстаивании своих интересов. Обнадеживающим моментом является то, что теперь «качать права» в равной мере могут и те из них, что заключали договора по пресловутым «серым схемам». Теперь права граждан защищаются независимо от формы привлечения средств. Напомним, что до последнего времени «серые схемы» были для обманутых дольщиков одним из главных препятствий в борьбе за свои права. Недобросовестные застройщики вовсю пользовались юридической безграмотностью граждан, и когда дело доходило до конфликта, бремя ответственности привычно сваливали на простых граждан, бездумно разместивших свои сбережения. И вот государство как бы преподносит гражданам сюрприз – теперь ухищрения застройщика не дают ему прежних преимуществ. Следовательно, теперь недобросовестному застройщику не удастся «по-тихому» уйти с рынка, оставив ни с чем доверившихся ему людей.

Оценивая подобные перспективы, можно прийти к выводу, что государство постаралось серьезно «закрутить гайки» владельцам компаний, играя целиком на стороне обманутых дольщиков. Возможно, некоторые так и подумали. А кому-то, наверное, пришло в голову, будто теперь начнется узаконенная экспроприация недобросовестных застройщиков. На самом же деле все выглядит достаточно прозаично, и каких-то революционных в потрясений в этой сфере ожидать, скорее всего, не стоит.

Как разъяснила нам Лариса Гильмутдинова, начальник юридического отдела министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области, новый закон, по сути, формализует те схемы, которые уже давно применяются на практике при решении проблем достройки брошенных объектов. По ее словам: «Защита дольщиков по той схеме, что прописана в законе, уже происходила. Собственно говоря, законодатель взял за основу как раз ту схему, что в нашей области уже достаточно развита и очень широко использовалась в течение последних пяти-шести лет». Дело в том, что брошенные объекты в большинстве случаев приходится достраивать силами самих граждан, независимо от того, находится ли застройщик в состоянии банкротства или нет. До появления закона приходилось много времени тратить на работу с дольщиками, убеждая их принять упомянутую схему. В данной ситуации необходимо было договариваться, что называется, «полюбовно». Теперь же закон четко определяет, что и как нужно делать в подобных случаях. Поэтому теперь отпадает необходимость в утомительных согласованиях и переговорах, отнимающих время и нервы. Фактически, новый закон ставит во главу угла уже наработанный положительный опыт решения таких проблем.

Впрочем, уточняет Лариса Гильмутдинова, это не единственная новация по части способов решения подобных проблем. Закон достаточно объемный, и там предусмотрено несколько способов защиты граждан. Один из таких способов – это изменение очередности кредиторов, в число которых входили обманутые граждане. Если раньше они относились по общим правилам о банкротстве, и потому задолженность перед ними практически не погашалась, то теперь они отнесены в третью очередь кредиторов – после кредиторов по зарплате и тех, перед кем застройщик несет ответственность в случае причинения вреда жизни или здоровью. На практике первые две очереди либо вообще отсутствуют, либо их долги минимальны. Для обманутых дольщиков в этом есть, безусловно, огромный плюс. Что касается застройщиков, неспособных выполнить обязательства перед кредиторами, то ему не столь уж важно, в какой очередности они выстраиваются. В любом случае он банкрот.

По мнению Ларисы Гильмутдиновой, какой-либо явной угрозы в отношении застройщиков в законе нет. «Просто,- считает она, - изменена процедура банкротства, и осуществлять ее будут арбитражные управляющие». В отношении последних закон, действительно, ужесточает требования, и опосредованно это скажется и на застройщике. Однако каких-либо специальных репрессивных мер в законе не просматривается.

Надо сказать, что юристы пока очень сдержанно комментируют новый закон. Как мы понимаем, только реальная практика позволит увидеть все его реальные плюсы и минусы. Совсем не исключено, что недобросовестные застройщики и здесь найдут слабые места.