Чувство Локтя: застройщики ищут поддержки у нового мэра

Застройщики Новосибирска пожаловались новому мэру на бюрократию, предрекли кризис строительной отрасли, объяснили необходимость точечной застройки и попросили его назначить себе еще одного заместителя. О чем еще рассказали представители строительных компаний Анатолию Локтю и что ответил им градоначальник – в материале корреспондента портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Мэр-коммунист Анатолий Локоть принял участие в обсуждении перспектив строительной отрасли Новосибирска. На расширенном заседании «Регионального делового клуба строителей» застройщики Новосибирска пожаловались новому градоначальнику на бюрократию, предрекли кризис строительной отрасли, объяснили необходимость точечной застройки и попросили его назначить себе еще одного заместителя. Подробности – в материале корреспондента портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Жилье ввели, по ипотеке задолжали

По словам председателя некоммерческого партнерства «Региональный деловой клуб строителей», генерального директора ЗАО «Первый строительный фонд» Майиса Мамедова, Новосибирск входит в пятерку российских городов, лидирующих по вводу жилья. Объемы жилищного строительства растут: если в 2000 году в городе сдали 290 тысяч квадратных метров жилых площадей, то в 2013-м – 1 179 тысяч квадратных метров.

Президент Некоммерческого партнерства Строителей Сибирского региона Александр Савельев оперировал данными по области: в I квартале 2014 года на территории НСО приняли в эксплуатацию 5,1 тысячи квартир общей площадью 253,3 квадратного метра – на 45,5 % больше, чем в аналогичном периоде 2013 года. Однако, несмотря на «благостные цифры», полученные, по его мнению, «по инерции», строительная отрасль вползает в экономический кризис.

– Реальные доходы населения – те, что «очищены» от инфляции, за последние три-четыре месяца упали, – доложил Савельев, ссылаясь на информацию Новосибирскстата. – При этом объемы ипотечного кредитования растут (подробнее об этом – в статье «Ипотека окрыляет». – Ред.). На 1 января 2013 года в Новосибирской области выдали 18 784 ипотечных кредита на сумму 26 миллиардов 281 миллион рублей, на 1 января 2014-го – 23 609 кредитов на 35 миллиардов 880 миллионов при средневзвешенной ставке 12,7 % годовых. По количеству кредитов прирост составил 25 %, в денежном выражении – 36 %. Задолженность по ипотечному кредитованию на 1 января этого года была 70 миллиардов 995 миллионов рублей, а по состоянию на апрель – 75 миллиардов, что равноценно двум годовым бюджетам Новосибирска.

Эти цифры Александра Савельева отнюдь не радуют: если доходы жителей Новосибирской области будут снижаться в течение всего года, долговая нагрузка для части из них окажется непосильной и, соответственно, исполнять свои обязательства перед кредитными учреждениями они не смогут, банки начнут выставлять на продажу квартиры, изъятые у заемщиков, и это негативно отразится на застройщиках. Впрочем, доля просрочки пока не очень большая – примерно 1 %, или 800 миллионов рублей.

Как полагает Александр Савельев, отчитываться по количеству квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья принято у больших начальников, но статистика эта лукавая и реального положения дел не отражает. Другое дело – стоимостной показатель «объем выполненных работ по виду деятельности «строительство»:

– Темп роста в I квартале 2013 года – 101,2 %, а в этом году – 83,9 %: налицо отрицательная динамика – минус 16,1 %, – констатирует он. – Мы проваливаемся, причем падаем очень неслабо.

О похожих ощущениях упомянул и член совета директоров ООО «АКВА СИТИ» Владимир Мартыненков:

– Строительный бизнес инерционен, поэтому экономический кризис кто-то из новосибирских застройщиков почувствует не сразу. Сегодня Новосибирск балансирует на грани спроса и предложения, и компании поддерживают существующие объемы сдачи жилья в основном за счет мигрантов. Около 35 % квартир в новостройках покупают иногородние, тогда как пять лет назад – не более 10 %. Резервов, которые позволили бы нам и в дальнейшем наращивать темпы ввода жилья, нет.

Как расставить инженерные сети, чтобы получить техусловия

Для проведения коммуникаций к своим объектам, строительным компаниям приходится налаживать коммуникации с жителями близлежащих многоэтажек.

– В конце 90-х годов территорию Новосибирска размежевали на земельные участки, которые закрепили за собственниками домов, и теперь застройщики месяцами и даже годами добиваются от них разрешения на прокладку кабельных линий, водоводов и теплотрасс к новостройкам. Владельцы помещений ставят условия, порой трудновыполнимые, – описал ситуацию генеральный директор группы компаний «ПТК-30» Владимир Коновалов.

Он считает, что мэрия могла бы принять участие в разрешении спорных вопросов, поскольку в свое время не предусмотрела коридоры инженерных коммуникаций в виде сервитута или земли для муниципальных нужд.

– Чтобы протянуть новые сети, нам необходимо получить техусловия, – рассказал Владимир Коновалов. – Техническая служба МУП «Горводоканал» работает четко, чего не скажешь об ОАО «Гортеплоэнерго», ОАО «СИБЭКО» и ЗАО «РЭС»: по полгода застройщикам не могут выдать документ, необходимый для начала строительства. Еще обиднее, когда мы не можем подключить уже сданные дома на постоянную схему – при этом сети смонтированы и трансформаторные подстанции отлажены. Ресурсоснабжающие организации согласовывают подключение между собой, у каждой из них определен временной регламент – от 20 дней до месяца. А если допущена ошибка, то бумаги возвращают, на исправление уходит еще месяц.

Образцовым Владимир Коновалов считает алгоритм, существовавший в коммунистические времена, о чем не преминул напомнить Анатолию Локтю:

– Дом построили, щитовой кабель завели, акт подписали, рубильник подняли, лампочка загорелась.

Точечная застройка экономически целесообразна

Помимо прочего, участники заседания обратили внимание Анатолия Локтя на проблемы транспортной доступности жилых комплексов, расположенных на периферии.

– Развитие жилой застройки – это колоссальная транспортная нагрузка на уже существующую сеть, которая и без того не удовлетворяет потребности новосибирцев, – констатирует заместитель генерального директора по проектированию ОАО «СИАСК» Михаил Ельский. – Комплексное освоение территории – это не только прокладка инженерных коммуникаций. Развязки и новые магистрали необходимо строить параллельно, а не потом, когда мы заселим микрорайоны и получим затор. ...Третий мост – это замечательно, но без подъездных и выездных дорог это будет мертворожденное дитя, и скажут: мол, деньги вбухали, а имеем то, что имели.

К образованию автомобильных пробок на дорогах приводит сооружение высоток на окраинах, уверен Владимир Мартыненков.

– Так называемая точечная застройка в центре, даже при условии соблюдения всех нормативов, считается социально неприемлемым явлением, хотя именно она экономически целесообразна для Новосибирска, – комментирует он. – Стоит возвести какой-нибудь жилмассив на отдаленной городской территории, и у муниципалитета возникают необеспеченные обязательства – в части создания дорожно-транспортной инфраструктуры, строительства там школ и детсадов, и если последних действительно не хватает, то первых – в избытке, но получается, что находятся они не там.

Ссылаясь на данные опроса, проведенного два года назад, Майис Мамедов утверждает, что уплотнительная застройка волнует всего 0,8 % новосибирцев, тогда как городу «точечный» подход позволяет решать проблемы локальных территорий, например сносить ветхие дома.

Расселение ветхого жилья – лоббистский приоритет

Несмотря на готовность застройщиков участвовать в расселении ветхого и аварийного жилья, этот процесс идет медленнее, чем хотелось бы муниципалитету, да и им самим (подробнее об этом – в статье «Несносная ветхость». – Ред.), в том числе из-за непомерных требований жильцов тех бараков, которые предназначены под снос.

– Вложив 100 миллионов рублей, застройщики расселили дом на 90 %, остальные жильцы затаскают по судам, – приводит пример Майис Мамедов. – При этом основная масса строительных компаний кредитуется в банке – время идет, проценты платим, а деньги на нас не работают.

Президент SKY Group, генеральный директор ООО «Региональная строительная компания» Владимир Литвинов предложил мэру создать единый орган управления «в виде департамента или отдела, в общем, какой-то структуры», которая занималась бы расселением ветхих домов.

– В Новосибирске разработаны соответствующие программы, план развития застроенных территорий, но наши проекты в Москве никто не лоббирует, – продолжил он. – Поэтому взять средства из госбюджета мы не можем. Под лежачего менеджера деньги не потекут. Надо обеспечивать лобби в Москве, можно через Анатолия Евгеньевича, его бывших коллег по Госдуме, в конце концов через Горнина (Леонид Горнин – заместитель министра финансов Российской Федерации, занял эту должность, покинув пост первого заместителя губернатора Новосибирской области. – Ред.) Нам есть что предложить федеральному центру, но мы молчим. Стесняемся, что ли? Не нужно скромничать – наверху не знают, в чем мы нуждаемся.

По общему мнению членов «РДКС», партнерские отношения игроков строительного рынка с муниципалитетом нужно укреплять, а развитие строительной отрасли должно стать одним из мэрских приоритетов, для чего ее необходимо вывести на авансцену.

– Это одна из самых перспективных отраслей в Новосибирске, а у нас нет заместителя мэра по строительству, – отметил Владимир Коновалов. – Прошу вас придать департаменту (градостроительства и архитектуры мэрии Новосибирска. – Ред.) более высокий статус.

– Строительство – это локомотив экономики, – поддержал коллегу Майис Мамедов. – Если вы назначите заместителя мэра по строительству, то полномочия у него будут обширные. Перед участниками рынка стоят амбициозные задачи, которые необходимо выполнить прежде всего в интересах города.

Ждать милостей не придется

Комментировать все вопросы, затронутые в ходе встречи, Анатолий Локоть оказался не готов, обозначив свое мнение лишь по некоторым пунктам, также мэр дополнил перечень проблем, которые намерен преодолевать, взаимодействуя с застройщиками.

– Я регулярно просматриваю сводки налоговых поступлений – убывание очевидно, – признал он. – Что-то придется делать с бюджетными расходами, хотя сокращать их пока не планируем.

Негодование общественности по поводу точечной застройки градоначальник объяснил отступлениями от генплана и путаницей в терминологии:

– Знаю примеры, когда якобы точечная застройка не вызывает негативной реакции новосибирцев. Речь идет о применении профессиональных подходов, которые в том числе снимают социальную напряженность на местном уровне. Например, компания взялась за долгострой, получив рядом с ним землю для возведения своего объекта, – люди отнесутся к этому с пониманием. Другой пример: строят детсад – и вдруг горожане этим недовольны. Как бы то ни было, необходимо учитывать общественное мнение – вы же не хотите, чтобы возникали новые болевые точки.

По поводу продвижения интересов города Анатолий Локоть высказался более определенно. Лоббировать их на государственном уровне мешают обманутые дольщики. По их количеству Новосибирск занимает то ли четвертое, то ли пятое место в стране, и пристальное внимание федерального центра к этой ситуации обеспечено – «потом подзатыльники прилетать будут».

– В этом году мы планируем, при поддержке области, из 49 долгостроев ввести в эксплуатацию 13, – сообщил он. – Есть среди них и такие, к которым не знаешь как подступиться. Например, возле «Сибирского Молла» (микрорайон Закаменский. – Ред.): там из шести домов один практически сдан, а последний находится на нулевом этапе. Здесь потребуется, чтобы подключились крупные строительные компании. Не решив в числе прочих эту проблему, ждать нам милостей не придется.

Еще одна общая задача, о которой напомнил мэр, – борьба с незаконной застройкой.

– Ее организаторы уводят от вас заинтересованных покупателей, то есть деньги, – подчеркнул Анатолий Локоть. – В настоящее время на участках, полученных под индивидуальное жилищное строительство, возведено 126 двух- и трехэтажных многоквартирных домов. Что с ними делать? (Подробнее об этом – в статье «Снос объектов на Прокопьевской – не государственный подход». – Ред.) Кто возьмет на себя смелость узаконить их, когда там может, допустим, рухнуть лестница? Где документация? Какие нормы там соблюдали? Четыре суда мы выиграли, но пока ни одного сноса не было. Вроде бы сносить надо, но ведь там живут люди. С другой стороны, если мы не продемонстрируем свое отношение к незаконной застройке, то эскалация этого явления продолжится.

Строить четвертый мост, пока не будет «освоен» третий, по мнению мэра, неразумно:

– Если на левом берегу не будет развязок, то автомобилисты упрутся в Ватутина, которая превратится в сплошную пробку.

Об изменениях в структуре управления мэрией Анатолий Локоть обещал подумать, ведь там «нет ничего отлитого в бронзе» и ее можно совершенствовать.

Записала Ирина ВИДУЛИНА

Фотографии предоставлены пресс-службой "РДКС"