Дата публикации: 02.10.2012
Просмотров: 5665

«Дачный» передел: Можно ли на землях ДНТ создать «настоящий» поселок?

На прошлой неделе в газете «Ведомости» прошла информация о том, что губернатор Московской области Сергей Шойгу предложил создать в своем регионе единые условия для дачного и для индивидуального жилищного строительства.

На прошлой неделе в газете «Ведомости» прошла информация о том, что губернатор Московской области Сергей Шойгу предложил создать в своем регионе единые условия для дачного и для индивидуального жилищного строительства. В первую очередь это касается вопроса подключения к сетям. Теперь, по мысли губернатора Подмосковья, и  «дачные» поселки, и поселки ИЖС должны подключаться по единой схеме и по одной цене. Фактически это означает, что «дачники» теперь не смогут сэкономить на инженерной подготовке участков, и вынуждены будут серьезнее тратиться на инфраструктуру.

Такой крутой мерой власти Подмосковья намерены бороться с «нечистыми» на руку  девелоперами, которые обустраивают пригородные площадки по упрощенным «дачным» нормативам, а гражданам предлагают свой продукт для постоянного проживания, как в обычном поселке. Люди, неискушенные в градостроительных вопросах, принимают такие посулы за чистую монету, не озадачивая себя техническими вопросами и слепо веря красивым обещаниям девелоперов. И вот чиновники, судя по приведенной информации, решили восставить в этом вопросе точку, пытаясь (как всегда) единым махом искоренить проблему. Однако на самом деле здесь далеко не все так просто. Самое главное, что в сложившейся ситуации нет однозначно правых и однозначно виноватых. Все правы и не правы по своему – и граждане, и власти, и девелоперы.

Наши «Коттеджные поселки»: мираж начинает развеиваться

Нетрудно догадаться, что власти Подмосковья могут создать прецедент, который гулким эхом пройдется по всем регионам страны. Совсем не исключено, что его подхватят в Федеральном правительстве, и тогда нас может ожидать соответствующее постановление, а то и какая-нибудь поправка в Градостроительный кодекс. К чему все это приведет, догадаться не сложно: многим «девелоперам», оформившим свои участки под ДНТ и СНТ, придется подходить к организации заявленных «коттеджных поселков» и «усадеб»  куда серьезнее, чем сейчас. Если по вопросам подключения к сетям «дачников» уровняют с ИЖС, то решить вопрос по техническим условиям будет и сложнее, и накладнее По сегодняшним нормам потребления электроэнергии, на один индивидуальный дом в «нормальном» поселке требуется 12 – 15 кВт. На дачные же дома могут выделить каких-нибудь 2 – 3 кВт. Для круглогодичного проживания, с учетом пиковых нагрузок, этого, разумеется, совсем недостаточно. А если еще учесть объекты социальной инфраструктуры, магазины, уличное освещение (без чего «настоящий» поселок существовать не может в принципе), то вопрос о подключении к сетям обойдется в кругленькую сумму. Каждый дополнительный киловатт стоит у нас денег, а в некоторых случаях придется еще за свой счет строить новую подстанцию. Помимо техусловий, на «нормальные» поселки распространяются и достаточно строгие градостроительные нормы по устройству проезжей части, ширине улиц и внутренних проездов, о чем «дачники» обычно не ломают голову, организуя узенькие проезды, чтобы сэкономить землю.

Короче, вопрос перехода от ДНТ к ИЖС – это не только юридическая, но и техническая проблема. Если бы все упиралось только в смену категории земли, в закорючку начальника, то вопрос не был бы столь злободневным. Допустим, девелопер не лукавит насчет планов по созданию нормального поселения, сразу закладывает проект в соответствии с необходимыми для этих целей градостроительными требованиями. Но много ли у нас таких энтузиастов? Вот в чем вопрос.

Короче, вопрос перехода от ДНТ к ИЖС – это не только юридическая, но и техническая проблема. Если бы все упиралось только в смену категории земли, в закорючку начальника, то вопрос не был бы столь злободневным. Допустим, девелопер не лукавит насчет планов по созданию нормального поселения, сразу закладывает проект в соответствии с необходимыми для этих целей градостроительными требованиями. Но много ли у нас таких энтузиастов? Вот в чем вопрос.

Подмосковные коллизии зарождались именно на этой почве, когда нечестный на руку делец обещает доверчивым гражданам райский уголок для постоянного проживания, заказывая при этом техусловия по нормам садоводческого товарищества. Продав участки, он исчезает в неизвестном направлении. А тем временем покупатели в поте лица возводят свои двухэтажные хоромины, даже не понимая, каким испытаниям они могут себя подвергнуть. В принципе, у нас в Новосибирской области складывается схожая ситуация. Нельзя, конечно же, всех девелоперов подозревать в мошенничестве, однако нельзя не обратить внимания на легковесность их заявлений и обещаний.

По мнению президента Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения Инны Свечниковой, девелоперы, торгующие земельными участками на пригородных территориях, во многом ответственны за то, что граждане ввязываются в строительство собственных домов в не совсем подходящих местах, даже не осознавая реальных рисков. Броская реклама «коттеджных поселков» и «усадеб» затмевает сознание потенциальных покупателей, порождая у них иллюзии о реальном положении дел. Как полагает Инна Свечникова, некоторые граждане не до конца понимают разницу между ДНТ и ИЖС, чем и пользуются девелоперы, соблазняя людей заманчивыми перспективами. Конечно, бывает, когда девелопер сам искренне верит в свой проект и надеется его реализовать. Однако практика показывает, уточняет Инна Свечникова, что даже такие энтузиасты иногда переоценивают свои возможности. И если посмотреть на ситуацию непредвзято, то девелопер, усмирив свои творческие амбиции перед объективными трудностями, все равно остается в «плюсе», выгодно распродав земельные участки. «Минусы» ощутят покупатели, когда их светлые мечты о круглогодичном проживании  развеются под натиском физических обстоятельств.

Надеяться ли нам на государственную мудрость?

Впрочем, объективности ради необходимо рассмотреть ситуацию и с другой стороны. Безусловно, среди тех, кто когда-то прибирал к рукам пустующие сельхозугодья с целью превращения их в земли ДНТ или СНТ, было немало охотников до легкой наживы. Да, доверчивость и юридическая безграмотность граждан сыграли здесь свою роль. Однако надо отчетливо понимать все причины, по которым люди начинали индивидуальное строительство в таких местах. Ведь если бы государство активно занималось вопросами территориального планирования, ежегодно готовило площадки под ИЖС и выдавало бы их под застройку на приемлемых условиях, то тогда тема «дачного» передела не приобрела бы такой остроты.

Многолетнее безучастное отношение со стороны региональных властей к  освоению пустующих территорий – это очевидный факт. И даже бессмысленно спорить по этому поводу. Пустив градостроительные процессы на самотек, государство, фактически, передало инициативу в столь важной сфере всем кому не лень, в том числе и тем самым «мошенникам», что наживаются на светлой мечте людей о собственном доме. И в данный момент – возвращаясь к инициативам правительства Подмосковья – государство может совершить очередную ошибку, искореняя дурные последствия своей политики кавалерийским наскоком.

Как бы сейчас мы ни осуждали «мошенников», ясно одно – больше всех опять же пострадают простые граждане, мечтающие о собственном доме. Решение подключать участки по единой схеме само по себе не лишено оснований, но оно целесообразно только в тактическом плане. В стратегическом плане оно загоняет проблему в тупик, ибо сделав ставку на увеличение обременений, мы ставим под сомнение само стремление граждан приобрести собственное жилье по доступной цене. То есть, с одной стороны, власть заявляет о массовом строительстве малоэтажного жилья эконом-класса, а с другой – как бы исключает из этого списка тех, кто стремится за своей «американской» мечтой на земли ДНТ.  Есть опасения, что именно такой сигнал, скорее всего, как раз и получат жители Подмосковья: хотите свой дом - раскошеливайтесь по полной программе, не то государство пригонит бульдозер (как уже случилось с многоквартирным домом в Вешках). 

Будем надеяться, что власти Новосибирской области, где на «дачных» землях наблюдается похожий бардак, подойдут к этой проблеме достаточно взвешенно. Во всяком случае, созданная недавно при Законодательном собрании рабочая группа по комплексному освоению территорий (куда, кстати, входят и представители областного правительства) сейчас как раз рассматривает вопрос о частных девелоперских проектах, перспективных  с точки зрения создания полноценных поселений эконом-класса. Как сказал по этому поводу член рабочей группы Вячеслав Молчанов, необходимо внимательно отнестись к вкладу некоторых частных компаний в освоение пригородных территорий, не отметая их всех с порога. Если они серьезно пытаются реализовать проект в параметрах экономического класса, то государству будет лучше им помочь в этом деле, в том числе с выполнением необходимых требований по техническим условиям.

Ведь речь, в конце концов, идет не столько о прибыли девелопера, сколько о жизни простых людей на своей земле. И если застройщик, мягко говоря, просчитался, должно ли государство оставлять людей один на один с возникшими трудностями, а тем более подгонять бульдозер? Однозначного ответа на этот вопрос пока нет. Но все же отметим, что бывают ситуации, когда государству лучше выступить в роли союзника и партнера, нежели в роли надсмотрщика и карателя.

Олег Носков
 

---

Рынок недвижимости Санкт-Петербурга, в последнее время переживает настоящий бум. Не потеряться в этом море информации, могут только профессионалы. Компания Адвекс занимает на рынке прочное положение, и поэтому без труда поможет Вам сориентироваться на этом непростом рынке.

---

Теги

| дачи | малоэтажное строительство |