ДДУ и ЖСК: три буквы – шесть отличий

Покупка квартиры в новостройке по договору долевого участия и путем членства в жилищно-строительном кооперативе – две самые популярные сделки на первичном рынке недвижимости.

Покупка квартиры в новостройке по договору долевого участия и путем членства в жилищно-строительном кооперативе – две самые популярные сделки на первичном рынке недвижимости. Об их отличиях друг от друга – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

1. Приобретая квартиру по договору долевого участия (ДДУ) в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...», покупатель является инвестором, вносит денежные средства и получает за это право требовать свою «квартирную» долю после того, как объект введут в эксплуатацию.

Что такое жилищно-строительный кооператив? Это добровольное объединение граждан, в том числе с целью строительства многоквартирного дома, которые своими взносами участвуют не только в его возведении, но и в последующем содержании. Наряду со строительной компанией ЖСК выступает в качестве застройщика. Кооператив вправе как руководствоваться 214-ФЗ, так и отступить от него. Однако законы, касающиеся деятельности ЖСК, для исполнения обязательны, например нормы главы 11 Жилищного кодекса РФ и ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах».

2. Еще одно отличие покупки по ДДУ от членства в ЖСК заключается в том, что в первом случае инвестор выплачивает только стоимость приобретаемой недвижимости, а во втором – для кооператоров кроме паевого взноса предусмотрен еще и вступительный, который может составлять до 5 % от цены помещения. Кроме того, состоять в кооперативе – это значит отчислять членские взносы весь срок его существования.

3. В случае нехватки средств на завершение объекта застройщик будет искать их в своих «закромах», а ЖСК – в карманах пайщиков, поскольку те по закону обязаны в том числе «своевременно вносить паевые и иные взносы в порядке, предусмотренном уставом кооператива и решениями правления в пределах его компетенции». Поэтому прежде чем купить квартиру путем членства в ЖСК, рекомендую внимательно ознакомиться с уставом.

4. Договор долевого участия с застройщиком заключают в единственном числе. Он подлежит государственной регистрации и не может быть изменен в одностороннем порядке. Вступая в ЖСК, покупатель подписывает два документа: договор покупки и соглашение о соблюдении устава кооператива, который содержит условие, позволяющее изменить цену объекта в сторону увеличения.

5. Если застройщик не успевает завершить строительство в обещанные сроки, покупатель вправе требовать возврата денег, а также компенсации полученных убытков, так как за время ожидания квартиры, как правило, цены увеличатся и приобрести аналогичный объект за те же деньги не получится.

Вернуть вложенные средства член ЖСК может, лишь выйдя из кооператива, и ни о каком возмещении убытков пайщика речь не идет. В случае срыва сроков окончания строительства неустойка также не предусмотрена. Свои кровные бывший кооператор получит в сроки, указанные в уставе ЖСК, но зачастую это зависит от наличия у организации свободных денег.

Прекращение членства в кооперативе не освобождает от выплаты прочих взносов (кроме паевого), если эти обязательства возникли до подачи заявления о выходе. При этом участник ЖСК получит лишь действительную стоимость пая и отнюдь не возместит все свои расходы (например, вступительный и прочие взносы).

6. К кооперативу, в отличие от застройщика, невозможно применить нормы закона, защищающего права потребителей.

Фото с сайта www.senator.spb.ru, kkk.org.ru

Анастасия ЗАГОРУЙКО