"Деловой клуб строителей" обсудил проблемы

Деловой клуб строителей и полномочный представитель Президента РФ в СФО обсудили текущие проблемы.

Деловой клуб строителей и полномочный представитель Президента РФ в СФО обсудили текущие проблемы

В феврале состоялось совместное совещание некоммерческого партнерства «Деловой Клуб Строителей» и полномочного представителя президента по Сибирскому Федеральному округу Виктора Толоконского. Собравшиеся обсудили текущую ситуацию в строительной отрасли региона, достижения и проблемы, а также коснулись перспектив на 2012 год. Новосибирская недвижимость,  nn-baza.ru предлагает выдержки из выступлений собравшихся.
 

Виктор Толоконский представитель Президента РФ в СФО

«Для меня очень важно послушать ваши оценки, предложения в тот момент, когда первые итоги прошедшего года уже подведены, и у вас есть не только оценка текущей ситуации, но и понимание перспектив», -так начал свое выступление полномочный представитель Президента РФ в Сибирском федеральном округе Виктор Толоконский. Он отметил, что 2011 год стал более результативным, поскольку объемы строительных работ возросли. «Я уделяю столь пристальное внимание состоянию строительного комплекса, поскольку он является определяющим для состояния экономики всего нашего региона,- подчеркнул полпред. -  Ближайшие десять лет, я убежден в этом, новосибирскую агломерацию ждет существенный прирост населения, порядка двухсот тысяч, и это ставит определенные задачи перед стройкомплексом». По его мнению, сейчас необходимо принимать решения по активизации инвестиционного  процесса, стимулированию спроса на рынке жилья, снижению административных барьеров, одним словом - работать над более эффективным взаимодействием власти и бизнеса.

Найти новые механизмы контроля

Вениамин Боков президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области

«Во взаимоотношениях власти и бизнеса, строительного комплекса накопилось немало проблем», - продолжил мысль полпреда президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области Вениамин Боков.  По его мнению, это, прежде всего, проблема с обманутыми дольщиками – теми, кто вложил свои деньги в будущее жилье и так и не дождался обещанной квартиры.  По его данным, сейчас по Новосибирской  области в списках значится около 5800 дольщиков, но этот список не полный. На начало года на территории области среди строящихся жилых домов насчитывалось 58 проблемных, 52 из них расположены в Новосибирске. «Эти дома, хочется нам этого или нет, но придется достраивать, и участвовать в этом придется многим из тех, кто здесь присутствует», - подчеркнул строитель.
В перспективе строителям хотелось бы решить проблему с дольщиками кардинально, то есть раз и навсегда.
Для этого, по мнению Константина Бокова,  необходимо тщательно контролировать процесс уже на стадии выделения земельных участков, ведь проблема обманутых дольщиков во многом обусловлена именно недостаточным контролем за их выдачей – каким компаниям эти участки уходят, что будет на них происходить. В прошлом был период, когда земельные участки раздавались достаточно бездумно. В дальнейшем, чтобы не допустить появления обманутых дольщиков, необходимо контролировать получение земельных участков не только на первичном, но и на вторичном рынке, где также приобретаются участки для строительства многоэтажного жилья. Во время кризиса активность на спекулятивном рынке резко упала, но сейчас происходит его восстановление и необходимо найти какие-то механизмы контроля. 

Также, полагает Константин Боков, по прежнему серьезным вопросом остается инженерная подготовка участков, выставляющихся на муниципальные аукционы. Он подчеркнул, что об этом сказано много слов, но до сих пор участки на муниципальных торгах и аукционах выставляются неподготовленными. Это проблема не только нашего отдельного региона, но всего государства. «Нет ясных, понятных правил игры», - считает строитель. В результате застройщики, чтобы обеспечить свои объекты необходимыми мощностями, вынуждены строить сами объекты инфраструктуры – трансформаторные, распределительные подстанции, кабельные сети. «Что делать со всем этим хозяйством после сдачи дома? Это новые объекты, поэтому один из вариантов, который, как мне кажется,  можно рассмотреть – это передача данных объектов в аренду ЗАО РЭС, объекты которых на сегодняшний день имеют высокую степень амортизации», - предложил он.  По его мнению, в решении всех этих вопросов необходимы определенные усилия со стороны властей.
Последнее, чего коснулся строитель -  это действие 94 ФЗ «Казалось бы, он направлен на упрощение процедуры
аукционов и тендеров, однако, он привел к обратному эффекту - многие потенциальные участники  отказываются от участия в них, потому что не хотят быть статистами. Разговоры о необходимости изменить 94 ФЗ идут, но в реальности пока ничего не происходит».

Скрытый потенциал

Александр Михайлов Директор строительной компании «Союз-10»

Директор строительной компании «Союз-10» Александр Михайлов обратил внимание на проблему с ветхим жильем. По его мнению, то, как в городе решается эта проблема, вызывает много вопросов. «Знаю, о чем говорю, поскольку занимаюсь этой проблемой довольно давно. Ниша, связанная со сносом ветхого жилья - сложная, работать в ней подчас тяжело, но за несколько лет я в ней постепенно освоился, и, к тому же , обнаружил, что в этом сегменте практически нет конкурентов», - объяснил он. Александр Михайлов рассказал, что на одной из площадок, где он сейчас работает, его компании за предыдущие три года удалось решить все вопросы по предоставлению технических условий. Но сейчас процесс  затормозился, поскольку «решить оперативно вопросы с мэрией не удается». Причиной, по его мнению, стал «человеческий фактор». «Мне кажется такая позиция нелогичной, ведь осваивая площадку, я налогов заплачу больше, чем стоимость снесенного  жилья: ежегодно я буду платить до 200 млн руб в бюджет, на этой стройке будет занято около тысячи человек», - подчеркнул строитель.
 

Александр Савельев президент некоммерческого партнерства «Строители Сибирского региона»

«Административные барьеры  - одна из важнейших проблем, которая тормозит любою стройку, где бы она не была расположена», -  поделился своим мнением президент некоммерческого партнерства «Строители Сибирского региона»  Александр Савельев. Он рассказал о результатах одного исследования, которое недавно провел Институт экономики города. Специалисты этого института изучили влияние различных административных барьеров на проекты в сфере строительства. В результате выяснилось следующее. Например, чтобы осуществить от начала до конца реализацию инвестиционного проекта жилого многоквартирного дома,  по федеральному законодательству требуется пройти 46 – 47 разрешительных процедур, то есть собрать почти пятьдесят всевозможных справок и документов. И это только по федеральному законодательству. А в реальности, для среднестатической стройки в каком-нибудь городе таких справок  требуется собрать более ста, потому что к федеральным документам добавляются различные документы местных органов власти. «Таким образом местные власти –увеличивают срок строительства почти втрое. По различным расчетам, он должен составлять около 300 дней, а на деле объекты строятся по три года», - подытожил строитель. Увеличение сроков означает рост затрат на реализацию проектов, подчеркнул Александр Савельев. По его мнению, необходимо провести ревизию местных законов, постановлений, определить, какие из них являются необходимыми, а какие излишние.

Точки роста

Маис Мамедов Генеральный директор ЗАО «Первый строительный фонд»

Генеральный директор ЗАО «Первый строительный фонд» Маис Мамедов обратил внимание собравшихся на положительный опыт взаимодействия, который накоплен городскими властями и стройкомплексом области. «Сегодня прозвучало много критики в адрес мэрии,  в частности, департамента строительства, поэтому мне хотелось бы поддержать городские власти. Конечно, есть много рабочих моментов в нашем взаимодействии, но вспомните, сколько сделал муниципалитет для строительного комплекса во время кризиса, какая поддержка была нам оказана тогда и оказывается по многим вопросам сейчас», - аргументировал он.
Среди текущих проблем Маис Мамедов коснулся развития индустрии стройматериалов. По его мнению, сегодня положение в этой отрасли внушает определенные опасения. «Строить-то мы умеем, а обеспечивать себя стройматериалами пока не научились -  большая часть материалов для новосибирских строек, около 70%, привозится из других регионов»,- признался он.
Еще одной насущной проблемой для любого руководителя отрасли он назвал кадры. Для каждого застройщика это просто головная боль»,- подчеркнул Мамедов. Создание новых, современных производств, модернизация отрасли оказывается невозможным без подготовленных сотрудников, объяснил он. «Вспоминаю о своем опыте, когда мы строили наш кирпичный завод. Оказалось, что построить само здание, стены, крышу  – просто, гораздо сложнее довести до ума производство, поскольку нет специалистов, тем более высококвалифицированных», - рассказал он.
Также, по мнению Маиса Мамедова, для новосибирского стройкомплекса очень существенным остается вопрос получения технических условий. Возможно, рассуждает он, одна из причин нехватки мощностей заключается в том, что законодательство не позволяет повышать цен на электроэнергию, тем самым ограничивая поставщика в возможностях развития.
По мнению Маиса Мамедова, заслуживает обсуждения и расширение границ города. Он полагает, что расширять город необходимо. Однако, по его словам, этот вопрос обсуждается последние несколько лет, но ничего так и не  сдвинулось. «Ближайшие несколько лет новосибирский сельский район будет активно застраиваться, но эта застройка должна идти в гармонии с тем, что уже сейчас построено на границах Новосибирска, иначе в дальнейшем не избежать проблем», -объяснил он.
 

Владимир Анисимов генеральный директор УК «Уникон»

«Уважаемые коллеги, я хотел бы остановиться на нескольких моментах, которые существенно могли бы повлиять на прирост объемов строительства – как жилищного, так и любого другого», - так обозначил цель своего выступления генеральный директор УК «Уникон» Владимир Анисимов. Бывший чиновник (заместитель губернатора и министр строительства и ЖКХ Новосибирской области) напомнил, что сейчас у многих застройщиков нет в портфеле новых площадок, что позволяет компаниям выстраивать перспективу работы на несколько лет вперед. «Хорошо, когда у вас есть возможность пятилетнего горизонта планирования, неплохо иметь хотя бы трехлетние планы. Но сейчас новосибирские застройщики ограничиваются планированием не более, чем на год, нет возможности делать долговременные прогнозы», - объяснил он.

Второй вопрос, который по мнению Владимира Анисимова, требует пристального внимания, это расширение границ города. «Безусловно, наш город должен развиваться, строится, но расширение границ Новосибирска является миной замедленного действия. Вспомните закон Ома,  еще в школе учили – на каждый дополнительный метр провода идет повышение сопротивления. Что это значит? Если границы расширить, то прокладка дополнительных коммуникаций к строительным объектам в новой городской черте будет в конечном итоге оплачена нашими жителями. Если мы хотим увеличить объемы жилищного строительства, то надо не столько расширять границы, застраивая высотками новосибирский сельский район, а обратить пристальное внимание на те возможности, которые уже существуют»,  - аргументировал он. Владимир Анисимов указал, что сейчас в нынешних границах города немало перспективных площадок, часть из них занята ветхим жильем. По его мнению, чтобы стимулировать процесс их освоения, надо в экономическом плане уравнять освоение существующих площадок и новых территорий - у власти для этого есть все рычаги. «Уравнять в экономическом смысле  - значит, разобраться со стоимостью земли, инженерными мощностями», - подчеркнул он. Владимир Анисимов полагает, что надо «сделать простые вещи». Например, рассказал собеседник, если застройщик сносит объект и на его месте строит новый, то мощности должны оставаться у него, иначе получается слишком много издержек – застройщик должен расселить людей из ветхого жилья, произвести снос, плюс по новой оплатить подключение к коммуникациям, от электричества до стоков. «При этом, конечно, я не отрицаю развитие новых площадок, без них город не сможет динамично развиваться», - добавил экс-чиновник.
Также Владимир Анисимов высказался об отношениях с энергетиками. «Сегодня у каждого застройщика на балансе  очень много различных объектов энергетики, построенных им в разное время. Было бы справедливо передать все эти активы профильным компаниям в течение какого-то времени. Конечно, никто не говорит энергетикам выкупить все в один год, но какое-то движение в этом направлении надо сделать, или рассмотреть вариант аренды».
Еще один важный момент, по его словам, это господдержка застройщиков. «Вспомните, как во время кризиса были приняты простые меры поддержки для граждан, которые приобретали жилье. Возможно, для поддержки стройкомплекса стоило бы рассмотреть аналогичные меры, или усилить этот документ», - подытожил он.

Спорные вопросы

Владимир Бородкин председатель НП «Гильдия Проектировщиков Сибири» профессор кафедры архитектуры гражданских зданий НГАХА

Идея расширения границ города представляется весьма спорной, заметил председатель НП «Гильдия Проектировщиков Сибири» профессор кафедры архитектуры гражданских зданий НГАХА Владимир Бородкин. «На наших градостроительных советах в мэрии мы регулярно рассматриваем проекты планировок, и в процессе этого обнаружилось как минимум десять перспективных площадок под застройку, где может разместиться не менее 500 тысяч человек.  Подчеркну, что все это площадки в существующей черте города», - рассказал он. Архитектор убежден, что в нынешних границах города можно построить «еще один Новосибирск».
Увеличить город – это самое простое, полагает Владимир Бородкин, но гораздо сложнее привести его в порядок, ведь  Новосибирску присущи многие проблемы роста, он акселерат. Он полагает, что в этом помогли бы какие-то рычаги по привлечению инвесторов, программы по реконструкции существующих территорий, превращения их в удобную среду для проживания. «Построить новые жилмассивы очень легко, а нам необходимо изменить, исправить, улучшить то, что уже создано», - резюмировал архитектор.

Генеральный директор новосибирского проектного института ЗАО «Новосибирский градостроительный проектный институт» Сергей Кривошей рассказал о проблеме проведения различных конкурсов, тендеров. «Поскольку нам приходится и проектировать и строить, то мы много участвуем в различных тендерах. Очень часто -  контракты достаются различным псевдофирмам»,- так он обозначил проблему. 
Одна из причин  такого положения, по мнению Сергея Кривошей – это наличие большого количества саморегулируемых организаций в строительной отрасли. Безусловно, отмечает он, часть из них выполняют большую и важную работу, но это, к сожалению, не все организации. Однако, по его мнении, есть и псевдоорганизации, которые  создаются только для того, чтобы выдавать допуску под какую-либо пустую структуру. «Получив допуск, такие структуры потом приходят на тендеры и легко выигрывают их, называя необоснованно низкие цены,  при этом, не имея ни компетенций, ни опыта, ни нужных специалистов. Честно конкурировать с ними невозможно», - сетует проектировщик.
Но, к сожалению, констатирует он, на такие СРО есть спрос со стороны определенных заказчиков - тех, кто во главу угла ставит максимизацию своей прибыли, не взирая на соображения даже элементарной безопасности. Кривошей рассказал, что для ряда заказчиков все аргументы  - например, наличие путей эвакуации, соблюдение пожарной безопасности, высказанные нами как проектировщиками, не существуют. «Буквально недавно я общался с одним из таких заказчиков. Он мне прямо сказал, что вы-де можете нарисовать все, что хотите,  но при этом я реализую, так, как хочу», - пояснил он. И  таких примеров, говорит проектировщик, в практике предостаточно. «Бывают и вовсе вопиющие случаи, когда нам приходится отказываться от проектирования -  потому что это будет не объект, а ловушка для людей. Проходит некоторое время, а потом смотришь – и объект, от которого мы, как проектировщики отказались, построен, работает», - аргументирует он.
Сергей Кривошей убежден, что при участии в тендере можно спорить только размером сметной прибыли, а не размером накладных и прочих расходов. «Нам часто задают вопросы: «а что это за статья расходов в вашей смете». Когда я объясняю про накладные расходы и налоги, то слышу в ответ, что «раз ты еще и налоги платишь, то значит, неконкурентоспособен», - добавил проектировщик.

Выслушав собравшихся, Виктор Толоконский подвел итог состоявшейся дискуссии. В частности, он отметил, что расширение границ города представляется «не совсем оправданным», ведь в уже освоенной части города пропадают огромные территории, где не требуется больших вложений в инженерную инфраструктуру, соцкульбыт, и строить жилье - объективно дешевле. «У нас огромное количество мест, где можно эффективно расселять ветхое жилье и строить новые дома. Развивать город вширь, по крайней мере, в плане жилищного строительства – не стоит», - сказал полпред.

Говоря о проблеме получения мощностей по электроэнергетике, он подчеркнул, что эта проблема существовала всегда, но столь серьезно обострилась лишь в последнее время.  «В течение последних двух лет, а может быть, и трех, мы не вкладываем в развитие сетевого комплекса никаких инвестиций», - объяснил полпред. Хотя, по его словам, есть все условия, чтобы вкладывать в сетевое хозяйство,  в  строительство трансформаторных подстанций, сетей, наращивание мощностей. Чтобы процесс сдвинулся,  полагает Виктор Толоконский, требуется подписать инвестиционное соглашение между всеми участниками процесса, дать гарантии частным инвесторам.

Остается несовершенным механизм госзакупок, признал полпред. «Кажется, для контроля за процессом создано все – принят федеральный закон, есть куча комиссий, правил, регламентов... а прозрачности ведь нет», - констатировал он. При поведении тендеров,  по его мнению,  не проводится серьезный анализ, какой может быть себестоимость метра, из каких составляющих складывается себестоимость, по каким ценам можно закупить материалы и проч. Чтобы тендерный механизм правильно функционировал, он должен допускать любые общественные обсуждения, убежден он.

По вопросу обеспечения застройщиков современными строительными материалами Виктор Толоконский отметил, что в этом направлении предстоит большая работа, хотя на фоне других областей СФО Новосибирская область выглядит «не так плохо». По его данным, в области за последнее время запущены новые производства  - утеплителей, отделочных, в перспективе – запуск новых заводов, в частности, комплектного домостроения, и другие.

Профессиональные сообщества должны научиться сами ставить барьеры негативным явлениям -  непрофессионализму, низкому качеству, именно в этом заключается идея передать властные функции общественной саморегулирующей  организации, объяснил полпред. Но пока, по его мнению, эта идея реализуется недостаточно. «Я не помню такого случая, чтобы саморегулирующая организация сама выступила и сказала – вот этот строитель строит плохо, не покупайте жилье у него, тем самым лишила бы его возможности работать», - аргументировал чиновник. Без ответственного профессионального сообщества дальнейшего развития вперед не получится, поэтому необходимо искать пути повышения качества этой работы.

Яна "Ъ" Янушкевич специально для NN-BAZA.RU

Теги