«Доходный» дом – пока что не совсем доходное дело

«Доходный» дом – пока что не совсем доходное дело

Александр Бойко  президент компании «Трансервис»

Как уже ранее сообщалось на нашем портале, в Новосибирске, на улице Крылова 64 а, компанией ОАО «Трансервис» готовится к сдаче 17-этажный дом, квартиры в котором будут полностью сдаваться в аренду самим застройщиком. Строительные работы и меблировка помещений уже полностью завершены, и для официального введения дома в эксплуатацию осталось только утрясти некоторые формальности с мэрией. Ожидается, что стоимость аренды здесь будет на уровне тех цен, что сегодня в нашем городе предлагаются так называемыми «частниками». Станет ли этот проект показательным примером для отечественных девелоперов? Чтобы понять перспективы «прозрачного» рынка арендного жилья, мы поговорили с инициатором проекта - президентом компании «Трансервис» Александром Бойко.

– Александр Всеволодович, какова Ваша оценка спроса на арендное жилье? В целом по стране и в Новосибирске в частности?

– Спрос на арендное жилье во всем мире формируется за счет различных групп населения. В Америке, например, огромный спрос формируется за счет бизнес-миграции, когда люди переезжают с места на место по ходу их профессионального роста, двигаясь по карьерной лестнице. Это довольно состоятельный класс арендаторов, который может самостоятельно оплачивать аренду понравившегося ему жилья. Именно эта группа населения формирует рынок США и позволяет ему расти и качественно развиваться. При этом, заметьте, эти люди спокойно могут позволить себе приобрести жилье, ну как минимум, в кредит или по ипотечной программе, но они сознательно откладывают этот шаг на более поздний срок, чтобы не связывать себя недвижимостью и не ограничивать себя в передвижении - ни по стране, ни по миру в том числе.

Теперь о нашей стране. Если среднестатистический американец переезжает за свою жизнь в среднем восемнадцать раз, то россиянин – менее трех. Так уж сложилось исторически, что мы стараемся обзавестись собственным жильем, а не арендовать его. А собственность, как известно, - обременяет. У нас в стране испокон веков все было построено так, чтобы привязать человека к одному месту, а не создавать комфортные условия для миграции в поисках лучшей доли - начиная от запрета выдачи паспортов в сельской местности вплоть до 60-х годов прошлого века и заканчивая дожившим до сегодняшнего дня институтом прописки и регистрации по месту жительства.

В России, в основном, потенциальный арендатор сегодня - это человек, который не может позволить себе не то что ипотеку, но зачастую даже не в состоянии самостоятельно, без посторонней помощи, просто арендовать жилье.

На мой взгляд, спрос у нас на арендное жилье просто огромен. Но, к сожалению, большая его часть не подкреплена реальными деньгами, которые позволили бы этому сегменту недвижимости развиваться самостоятельно в сложившейся экономической ситуации. Именно это и сдерживает развитие данного сегмента экономики. И Новосибирск - не исключение. Более 80% спроса формируется за счет людей, для которых арендная плата в размере только лишь стоимости привлеченных для строительства арендуемого жилья денег - уже не реальна, не говоря уже о гашении самого тела кредита. И здесь без помощи государства сегодня, пожалуй, не обойтись.

– На какой ценовой сегмент ориентироваться тогда частному девелоперу, решившему осуществить такой проект на собственные либо заемные средства, без государственной поддержки?

– Давать советы девелоперам - это не ко мне. Есть другие люди и компании, которые специализируются именно на этом, и отбирать хлеб у них я не хотел бы.

Единственное, что могу сказать, что с заемными средствами заходить в подобные проекты – чистое безумие. Проценты по кредиту, даже самому лояльному, будут гораздо выше выручки, которую сможет генерировать проект.

– А если строительство осуществляется на собственные средства, то каков, по Вашим оценкам, срок окупаемости таких проектов?

– Про окупаемость или прибыльность подобных проектов в классическом смысле сегодня говорить не приходится вообще. В лучшем случае речь может идти только о сроке возврата инвестиций без учета текущей стоимости денег.

Недвижимость, если это не новое строительство на продажу или просто спекуляция, нигде в мире вообще не рассматривается как высокодоходный бизнес. Сегодня это - способ сбережения денег, где инфляция покрывается ростом текущей стоимости актива, а доходность, генерируемая проектом, идет на текущие издержки и поддержание объекта в нормальном состоянии. Если собственник самостоятельно занимается эксплуатацией, то у него есть шанс разойтись «по нулям». Именно в таком ключе сегодня мы пока и рассматривали наш проект. То есть, подчеркну, для нас это, прежде всего, - способ сбережения денег.

– В таком случае, каковы перспективы такого бизнеса, в частности, в Новосибирске? Какую долю может занять арендное жилье в структуре жилищного фонда в нынешних условиях?

– Без изменения отношения государства к этой теме говорить об арендном жилье как о бизнесе вообще не приходится. Кто будет масштабно заниматься проектами, доходность по которым в лучшем случае равна нулю, а в худшем - требуют дотаций? Ответ очевиден - только государство.

Так что пока государство в корне не пересмотрит свое отношение к арендному жилью и налогообложению в этом сегменте экономики, говорить о масштабных проектах такого рода преждевременно.

– Каковы на сегодняшний момент главные препятствия для строительства арендного жилья? Нужны законодательные инициативы на сей счет?

– Опишу ситуацию в целом, для понимания. Приватизация жилья в России привела к появлению огромного числа собственников, которые, зачастую, не в состоянии даже содержать то имущество, которое им досталось даром. Никто из этих собственников не считает ни срок возврата инвестиций, поскольку их не было, ни их эффективность по той же причине. То есть задаваемые Вами вопросы для них просто не существуют. Здесь, скажем так, сдается старое наследство от «праотцов» - в том виде, в каком досталось. При сдаче этого имущества в аренду, ни о какой уплате налогов, как правило, также речь не идет. Мы говорим сейчас о так называемой «серой» аренде, из-за которой рынок арендного жилья перекошен в сторону эконом сегмента, я бы даже сказал – супер-дешевого сегмента.

Теперь рассмотрим компанию, рискнувшую вложиться в «доходный бизнес», да еще привлекшую кредит на 70% стоимости проекта. Вполне рабочая ситуация на Западе, и абсолютно нереальная в России. Банк деньги даст как минимум под 11-12% годовых и потребует возврата в течение максимум семи лет. Это значит, что вы должны ежегодно возвращать 10% стоимости квартиры. Про свои 30% вообще придется на это время забыть. При текущей себестоимости строительства это составит 300 руб./кв. м в месяц. Плюс проценты по кредиту - это еще 245 руб./кв. метр. При этом, если проценты вы платите по статье «затраты», то гашение идет с чистой прибыли, с которой предварительно нужно уплатить налог на прибыль в 20% - это еще 75 руб. Итого - 620 руб./кв. метр в месяц необходимо отдать только банкам. У нас площадь однокомнатной квартиры составляет 43 кв. метра. Умножаем. Получается 26 660 руб. в месяц. Даже если мы умудримся, воспользовавшись льготой, избежать НДС, то нужно не забывать про налог на прибыль. Да и налог на имущество никто не отменял, и в отличие от «частника», не платить никак не получится. При этом, последний платится вообще в любом случае, а он не много не мало - 2840 руб. в месяц. Прибавьте сюда аренду земли, тепло, электроэнергию, содержание - это еще как минимум 1500 рублей. Итого - 31 000 руб. в месяц независимо от того, сдали вы квартиру или нет. А это ровно в два раза дороже сегодняшнего предложения от «частника».

Соответственно, конкурировать в этом сегменте даже с полулегальным «частником» легальному бизнесу, даже среднему, без изменения налоговой системы просто нереально.

Чтобы привлечь сюда крупный бизнес, необходимо как минимум уровнять условия. Для этого необходимо отменить на такую недвижимость налог на имущество. По крайней мере, на период окупаемости не взимать налог на прибыль. Далее- предоставить льготы предприятиям, оплачивающим аренду жилья своим сотрудникам в виде не взимания с этих сумм подоходного налога и страховых взносов на заработную плату. Ну и для финансирования таких проектов, конечно, нужно привлекать не банковское финансирование, а деньги страховых фондов, например пенсионного фонда.

– Есть ли, на Ваш взгляд, возможность развивать строительство арендного жилья в рамках государственно-частного партнерства или при участии муниципальных властей?

– Конечно, можно было бы, если бы хоть кто-нибудь представлял себе, что это такое вообще – «государственно-частное партнерство?». Ведь еще вчера все «партнерство» сводилось к завышению со стороны «бизнеса» первоначальной цены в два раза, а затем деление этих «затрат» поровну между так называемым «бизнесом» и государством. С другой стороны, наше государство тоже в долгу не остается, относится к бизнесу не как радивый хозяин, а зачастую, как браконьер: увидел - стреляй. Вместо того чтобы всячески лелеять и взращивать бизнес, помогать ему встать на ноги и только затем «стричь» с него, оно на входе дерет с него три шкуры, не давая даже шерсткой обрасти.

В общем, как можно развивать то, чего пока не существует? Чтобы получить возможность что-то развивать, сначала необходимо это создать. К сожалению, существовавшая вчера система не стимулировала власть вообще хоть что-либо делать в этом направлении. Чем меньше проявляешь инициативы в части партнерства с бизнесом, тем меньше ответственность. Большинство чиновников из поговорки - «Инициатива наказуема исполнением», усвоили только первую ее часть, что инициатива наказуема. А то, что она наказуема всего-навсего лишь исполнением, как-то на фоне наказания уже никого не вдохновляло.

Надеюсь, что сейчас, после выборов, будут переоценены приоритеты, и власть наконец-то начнет прислушиваться к реальным потребностям населения и создавать бизнесу комфортные условия на приоритетных для страны направлениях. По большому счету ей ничего и делать не нужно, ведь деньги, как вода – текут туда, где меньше сопротивление. Создай условия – уменьши или вообще отмени на время налоги в данной отрасли, и бизнес сам за пару десятилетий снимет эту проблему в стране раз и навсегда. А затем, когда будет создана новая налоговая база - постепенно возвращай и налоги. А поскольку арендодатель все равно включит налог на имущество в цену аренды, то перекладывать этот налог на нищего гражданина, сдерживать этим развитие строительной отрасли, пожалуй, не правильно.

Интервью записал Олег Носков.

Теги