Дополнительные расходы при сделках с недвижимостью

На вопросы читателей отвечает директор «Новосибирское Агентство недвижимости и права»

На вопросы читателей портала "Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru" отвечает директор «Новосибирское Агентство недвижимости и права» Анастасия Ветряк.

Анастасия Ветряк Директор «Новосибирское Агентство недвижимости и права»

Вопрос №1 (Сергей): В период брака супругами на общие средства была куплена квартира, но покупателем был оформлен только один из них. Как в данном случае предоставляется льгота по подоходному налогу: обоим супругам или только тому, на которого оформлен договор?

Ответ: Если в договоре купли-продажи квартиры в документе, подтверждающем статус физического лица в качестве покупателя (договор купли-продажи квартиры), названо только одно физическое лицо, то, несмотря на возникновение у второго супруга права совместной собственности на объект покупки, льгота по подоходному налогу ему не предоставляется.

Размер пошлины за регистрацию сделки

Вопрос № 2 (Оксана Александровна): Каков размер платы за государственную регистрацию сделки купли-продажи квартиры?

Ответ: Определенной ставки за регистрацию договора купли-продажи не существует, однако установлено, что для граждан максимальный размер платы за государственную регистрацию любой сделки с недвижимостью составляет 3-кратный установленный законом ММОТ (п. 1 Постановления Правительства РФ от 26. 02. 98 г. "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированныхправах").

Передача денег за квартиру

Вопрос № 3 (Вячеслав): Я собираюсь купить квартиру. Как спокойнее и лучше всего произвести расчеты с продавцом?

Ответ: Конечно, лучше всего передавать деньги в банке, где есть индивидуальные сейфовые ячейки с доступом, с прописанными определенными условиями доступа.

Правда, услуги эти платные в зависимости от банка и срока аренды. Зато можно быть уверенным в безопасности и защите своих денежных средств в момент передачи. Также банк может проверить подлинность денежных купюр.

Как только покупатель вступит в свои права собственности на имущество, денежные средства сразу же передаются продавцу банком.

Нотариальное заверение договора купли-продажи

Вопрос № 4 (Алексей): Требуется ли оформлять договор купли-продажи квартиры у нотариуса?

Ответ: Напомним, что с 31 января 1998 г., т. е. с момента вступления в силу Федерального закона, договоры отчуждения квартиры (в том числе и купли-продажи) не требуют обязательного нотариального удостоверения. Согласно ГК РФ для этих сделок предусмотрена простая письменная форма (то есть стороны должны закрепить достигнутые между ними договоренности в письменном виде и скрепить своими подписями). Затем договор должен пройти государственную регистрацию.

Размер предоплаты

Вопрос № 5 (Максим Владимирович): Каков обычно размер предоплаты при подписании предварительного договора?

Ответ: Одним из условий предварительного договора является осуществление покупателем объекта недвижимости предварительной оплаты (как правило, наличными). В данном случае, деньги являются своего рода гарантией серьезности намерений покупателя. После получения предоплаты прекращается подача рекламы о продаже недвижимости, останавливаются показы квартиры, начинается подготовка к сделке купли-продажи.

Размер предварительной оплаты обычно составляет от 50 до 200 тысяч рублей (в зависимости от стоимости квартиры), которые входят в стоимость объекта недвижимости и являются гарантией платежеспособности. Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации существует два типа предварительной оплаты: залог и задаток. В зависимости от Вашей ситуации, специалисты агентства недвижимости помогут Вам определить, какой тип предварительной оплаты является предпочтительным для Вашей сделки.

Налоги при продаже недвижимости

Вопрос № 6: (Ольга Алексеевна): Здравствуйте, я недавно нахожусь в России. Существуют ли какие-либо налоги при продаже?

Ответ: Согласно российскому законодательству, при продаже недвижимости, продавец обязан заплатить в казну налог.

Для налоговых резидентов (лиц, пребывающих на территории Российской Федерации более 183 дней в году, независимо от гражданства) налоговая ставка составляет 13% от цены продажи недвижимости. Также, для резидентов предусмотрены различные налоговые вычеты.

Для налоговых нерезидентов (лиц, пребывающих на территории Российской Федерации менее 183 календарных дней в году) налоговая ставка составляет 30% цены продажи недвижимости, а налоговый вычет не предоставляется.

В случае Вашего постоянного проживания за пределами Российской Федерации, Вам, возможно, понадобиться использовать соглашение об избежание двойного налогообложения, которое заключено между Российской Федерации и многими другими странами, а также подробно изучить особенности налогового законодательства в стране Вашего проживания.

Какие бывают допрасходы по сделке?

Вопрос № 7: Вадим Олегович: Здравствуйте! Я покупаю квартиру, риэлтор мне озвучила много доп. расходов. Скажите, к то, продавец или покупатель, оплачивает:
- тарифы, по использованию банковской ячейки для расчетов по договору купли- продажи
- расходы по оформлению в простой письменной форме или нотариальному удостоверению договора купли-продажи Недвижимости ,
- тарифы, причитающиеся к уплате при государственной регистрации договора отчуждения в Управлении Федеральной регистрационной службы

Ответ: 1)- тарифы, по использованию абонированной банковской ячейки для расчетов по договору купли- продажи должен оплатить Покупатель.
2)- расходы по оформлению в простой письменной форме или нотариальному удостоверению договора купли-продажи Недвижимости - или солидарно,или Покупатель, как договоритесь.
3)- тарифы, причитающиеся к уплате при государственной регистрации договора отчуждения в Росреестре - Или солидарно,или Покупатель, как договоритесь.
Но по практике вышеперечисленные расходы всегда оплачивает Покупатель.

Обязательный нотариус

Вопрос № 8 ( Сергей Дмитриевич): Анастасия, скажите, будет ли, вводится обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи? И сколько это будет стоить?

Ответ: Прежние поправки в Гражданский кодекс, касающиеся сделок с недвижимостью, отменены в пользу более мягкой редакции. Теперь она уже не будет жестко предусматривать обязательное оформление через нотариусов сделок с недвижимостью, Ранее, новая редакция Гражданского кодекса, одобренная Госдумой в первом чтении, обязывала граждан и компании удостоверять у нотариусов любые операции с недвижимостью. По словам президента Федеральной нотариальной палаты предлагалось ввести общий тариф за всю работу в 1 % от суммы сделки, сделав плату одинаковой по всей стране. То есть при цене квартиры в 6 млн рублей услуги нотариуса обойдутся в 60 тыс. рублей. Напоминаю, сейчас нотариальное удостоверение обязательно лишь при сделках с долями ООО, на которые зарегистрирована недвижимость.

Комиссионные риэлтора

Вопрос № 9: Анатолий Петрович: Подскажите, сколько составит агентсткое вознаграждение, если я буду обращаться за помощью к риэлтору при покупке квартиры? Оно как-то от стоимости квартиры будет зависеть или оно уже заложено в стоимость квартиры?

Ответ: Анатолий Петрович, агентское вознаграждение составляет около 3-4% от стоимости квартиры, но если вы продаете и покупаете, пользуясь услугами одного агентства недвижимости, то Вам могут сделать значительную скидку. Некоторые агентства уже закладывают в стоимость квартиры свои услуги, хотя, на мой взгляд, все должно быть прозрачно. Опять же все достаточно индивидуально.

Страховые расходы

Вопрос № 10 Анна: Анастасия, скажите, а что за страховые расходы?

Ответ: Здравствуйте! Страховые расходы могут возникнуть при приобретении квартиры с помощью ипотечного кредита: сюда входит обязательное страхование жизни, трудоспособности, титула (потеря права собственности), самого объекта недвижимости. В среднем страховка составляет около 1% от стоимости квартиры, увеличенной на 10%.

Расчет дополнительных расходов

Вопрос №11: Александра: Как заранее рассчитать эти допрасходы? Не хочется чтобы они стали неожиданностью (покупаем квартиру).

Ответ: Здравствуйте! При покупке жилья предстоят, или могут предстоять, следующие расходы: Прежде всего, услуги агентства недвижимости. Без квалифицированной помощи сориентироваться на рынке недвижимости очень непросто. Стоимость услуг риэлтора составит около 3-6% от стоимости объекта. К этому может прибавиться плата за составление договора (1500-3000). Еще одна небольшая статья расходов – государственная пошлина за регистрацию сделки – 1000 рублей. Если же обстоятельства вынуждают вас действовать быстрее, за ускорение тоже придется заплатить. Если вы берете ипотеку, то готовьтесь к тому, что вам придется оплатить сразу несколько услуг банка, связанных с получением и выдачей кредита. Зачастую банки требуют от заемщика застраховать свою жизнь и здоровье, а так же сам объект недвижимости. Если для получения кредита вы прибегаете к услугам ипотечного брокера, то заложите в бюджет и оплату его услуг. Если вы намерены продать свою квартиру, то необходимо учесть также расходы на оплату услуг БТИ, приватизацию, легализацию перепланировки (если таковая имеется) и пр. Если за вами числится задолженность по оплате коммунальных услуг, то вы обязаны будете ее ликвидировать. Так же могут возникнуть нотариальные расходы – согласие супруга на продажу, покупку, и прочие заявления. Хочу заметить, что все достаточно индивидуально и зависит от такого за наличный расчет или по ипотеки приобретаете квартиру, от степени готовности документов как на продаваемую так и покупаемую квартиру. Для начала лучше проконсультироваться с риэлтором и юристом по всем дополнительным расходам.

Согласие мужа на продажу

Вопрос № 12 Ольга Петровна: Скажите, пожалуйста, а в каком случае нужно согласие супруга при продаже квартиры. Если квартира оформлена на меня, но была куплена в браке, мне тоже нужно получать согласие и доверенность? Или я что-то не так поняла? Сколько будет стоить такая доверенность и согласие?

Ответ: Здравствуйте! Любые сделки (отчуждение) недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака и являющегося общей совместной собственностью супругов, заключаются при наличии согласия супруга собственника (продавца, дарителя) недвижимого имущества на отчуждение (продажу, дарение, мену) этого имущества. В соответствии со ст. 35 Семейного Кодекса, такое согласие должно быть нотариально удостоверено.

Нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки по отчуждению (продаже, мене, дарению) любого недвижимого имущества требуется, если имущество было приобретено во время брака, за некоторыми исключениями. Стоимость согласие в нотариальных конторах вирируется от 700-1000 рублей.