Элитное жилье: снять сливки с рынка

Элитное жилье: снять сливки с рынка Акцент на «доступном» жилье может привести к перекосу – если застройщики не изменят свою политику, то нехватка качественного жилья скажется уже скоро. По-прежнему, одной из нереализованных возможностей на рынке остается элитное жилье.

Экономический спад обусловил всплеск спроса на эконом-класс – минимальное по цене и набору потребительских качеств жилье. Потребителя можно понять. Планируя оскудевшие финансы, рискнешь инвестировать лишь в самые дешевые предложения. Поэтому застройщики пересмотрели проекты в пользу увеличения однокомнатных квартир и студий. Акцент на «доступном» жилье может привести к перекосу – если застройщики не изменят свою политику, то нехватка качественного жилья скажется уже скоро. По-прежнему, одной из нереализованных возможностей на рынке остается элитное жилье.

Яна Янушкевич. Специально для nn-baza.ru

Критерии элитности.

Рассуждая об элитном жилье, важно определиться с терминами, отмечает директор агентства недвижимости Акрополь Зафар Умаров. Он рассказывает, что сейчас термином «элит» принято называть чуть ли не любое жилье, стоимость которого выше рынка – «не редкость, когда цена обусловлена теми или иными субъективными моментами, или амбицией застройщика данного жилого комплекса». Но под элитным жильем, настаивает собеседник, понимаются квартиры со вполне определенными свойствами.

Основополагающий признак – это качество дома. При всем желании квартиру, пусть и с авторским дизайном, но расположенную в панельном доме, назвать элитной нельзя, рассказывает директор Nazarov & Partners. Commercial Real Estate Александр Назаров. По мнению собеседника, это должен быть новый дом из добротных материалов. Считается, что потолки в квартирах класса «люкс» должны быть не ниже 3 метров, а планировка – свободной. Непременным атрибутом элитного жилья считается центральное кондиционирование, система климат-контроля, автономное тепло- и водоснабжение, фильтры воды и т.д.

В доме «люкс» не должно быть много квартир. Малоквартирность, помимо ощущения избранности, обеспечивает и определенные удобства для жильцов. «Трудно представить себе очень состоятельного человека, стоящего в очереди к лифту или на выезде с паркинга. В целом, подъезд, дом, статус соседей – все должно соответствовать «рангу», – замечает директор по маркетингу компании Rolband & Partners Александр Астахов. Важно, чтобы объект продвигало только одно агентство недвижимости. Поскольку элитный дом – это по определению «штучное предложение», то продажи квартир в элитном доме не могут вестись с помощью агрессивной настойчивой рекламы, указывают риэлторы.

Разница между самым дорогим и всем остальным жильем начинается с выбора критериев оценки, отмечает директор АН «Грановит» Александр Бычковский. «При выборе недорогого жилья оценивается, главным образом, состояние самой квартиры. Такие моменты, как благоустройство окружающей территории, наличие парков, зеленых зон и т.д. считаются вторичными», – объясняет он. Совсем другое дело, если речь идет об элитном жилье – в этом случае, отмечает эксперт, важны не только состояние подъезда и дома, где расположена квартира, но и антропогенная среда данного микрорайона, класс соседних объектов.

«Часто застройщики не понимают, что элитный, как они называют, дом, не может соседствовать с аварийной развалюхой», – подчеркивает директор АН «Дельта» Владимир Затримайлов. Элитный дом может быть только в окружении столь же дорогих домов, а не хрущевок или панельных девятиэтажек.

В Новосибирске есть несколько объектов, которые позиционируют себя в качестве элитных – например, это комплекс «Солярис» (у Центрального парка, по ул. Мичурина), клубный дом «Паркхаус» (на Урицкого), проекты СТ Групп Регион (нынешний застройщик Snegiri) – Crawn House, Silver House и ряд других домов.

А спрос?

Считается, что покупатель или арендатор дорогого жилья – птица редкая. Риэлторы, проанализировав статистику по сделкам и срокам экспозиции, рассказывают, что дорогие предложения продаются долго и уходят редко.

«Причина низких продаж большинства предложений – их несоответствие требованиям взыскательных покупателей», – убежден Зафар Умаров. По его словам, не смотря на разнообразные объекты, которые позиционируются как элитные, в Новосибирске элитное жилье, фактически, отсутствует. Можно говорить лишь о предложениях повышенной комфортности, оговаривается риэлтор.

Платежеспособный спрос на дорогое жилье в Новосибирске существует, убеждены эксперты. Они указывают, что состоятельные новосибирцы покупают зарубежную недвижимость, в том числе и в ОАЭ, где жилье стоит дорого. Дорогими квартирами в Новосибирске интересуются не только местные жители, но и приезжие из других регионов, в том числе и добывающих – из Тюмени, Красноярска, Кузбасса и т.д.

На новосибирском рынке в разряд «элитных» с той или иной степенью условности можно отнести около 200-300 квартир, считает директор исследовательской компании RID Analytics Елена Ермолаева. По ее данным, на рынок аренды попадают от 80 до 120 квартир, расположенные в знаковых домах в самом центре, самые дешевые из «элитных» квартир сдаются по ставке от 25 до 50 тыс руб./месяц, за самые дорогие просят до 150 тыс. руб. в месяц.

Верхний ценовой сегмент жилья в кризис также пострадал, но снижение ставок составило не более 20-40%, при этом коснулось не всех квартир, уточняет Елена Ермолаева. Сейчас ставки почти восстановились, но «потолок» все же несколько снизился – по итогам анализа предложения в сентябре максимальная запрашиваемая ставка 2011 г. составила 100 тысяч руб./месяц.

До кризиса основной спрос на аренду таких квартир обеспечивали представительства федеральных компаний, которые арендовали жилье для своих сотрудников. «Весной 2008 года я стал отрабатывать заказ одной из нефтяных компаний, планировавших открыть собственное представительство в Новосибирске, заказ был на 15 квартир, несколько из которых предполагались верхнего ценового сегмента, остальные – добротный бизнес-класс. Квартиры были найдены, но разразившийся кризис не дал мне заработать», – вспоминает владелец одного из агентств недвижимости, сейчас сменивший сферу деятельности.

«Если инвестировать в элитное жилье с целью сдачи в аренду, то вкладываться надо на начальной стадии строительства», – убеждена Елена Ермолаева. Она объясняет, что квартиры, которые могут претендовать на статус элитных, стоят от 12-15 млн. руб., а срок окупаемости объектов, даже в случае сдачи в аренду по ставке 50-100 тысяч рублей, достаточно длительный. Будущему рантье необходимо тщательно выбирать место для будущего дома – так, чтобы это был центр города. В качестве безупречного местоположения можно привести, например, Болгарский дом (расположенный на углу улиц Красного проспекта и Вокзальной магистрали), полагает эксперт.

Сейчас в Новосибирске, по мнению эксперта, осталось лишь несколько объектов, претендующих на элитность. Так, остались единичные предложения в Александровском саде. «Но это не совсем центр, плюс дом отличается спорной архитектурой», -сомневается Ермолаева. До кризиса как жилье класса премиум позиционировал себя комплекс Лайт Тауэр компании СТ Групп (ныне Снегири), сейчас этот проект реанимирован под именем Арка. Вряд ли это элитное жилье, ведь в комплексе много квартир, плюс застройщик пересмотрел планировки в сторону большей доступности.

На заметку

Теги