Госрегистрация прав: изменение закона в сфере долевого строительства

Поправки в 214-ФЗ изменили некоторые правила оформления договоров долевого участия в строительстве, в том числе и для покупателей. Подробности рассказала эксперт Управления Росреестра, отвечая на вопросы пользователей портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru» в рамках заочной конференции.

Елена Валерьевна Меркулова Начальник отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве и прав на создаваемые объекты недвижимости Управления Росреестра по Новосибирской области.

Поправки в 214-ФЗ, вступившие в силу 1 января 2014 года, установили порядок страхования гражданской ответственности застройщиков и изменили некоторые правила оформления договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов, в том числе и для покупателей. Подробности рассказала начальник отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве и прав на создаваемые объекты недвижимости Управления Росреестра по Новосибирской области Елена Меркулова, отвечая на вопросы пользователей портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru» в рамках заочной конференции.

Анна: Если я куплю квартиру по долевому договору, а застройщик не передаст мне ее в срок, то на что мне можно рассчитывать в свете изменений закона?
Наталья З.: Правильно ли я поняла, что страховку частным инвесторам выплатят только в случае банкротства застройщика? Предусмотрена ли какая-то компенсация, если срок сдачи дома в эксплуатацию затягивается? Или в этом случае застройщик должен выплатить дольщику неустойку?
Николай Евдокимов: В каком случае строительную компанию признают банкротом? Назовите, пожалуйста, сроки, в которые дольщик получит страховые выплаты.
Вопрос от редакции nn-baza.ru: Елена Валерьевна, если сроки ввода дома в эксплуатацию затягиваются и застройщик опаздывает с передачей квартиры покупателю, какие действия ему следует предпринять, чтобы получить страховку?

Елена Меркулова: В соответствии с пунктами 8 и 9 статьи 15.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - закон о долевом участии), участник долевого строительства может воспользоваться страховкой только после наступления страхового случая, который должен быть подтвержден одним из следующих документов:

Покупатель вправе получить страховое возмещение, если страховой случай наступит в течение двух лет после истечения срока передачи жилого помещения, предусмотренного договором долевого участия.

Согласно пункту 2 статьи 6 закона о долевом участии, при нарушении предусмотренного договором срока передачи квартиры участник долевого строительства имеет право требовать от застройщика уплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если при этом участником долевого строительства является гражданин (физическое лицо), то неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Основания для признания должника несостоятельным, то есть банкротом, порядок и условия осуществления мер по предупреждению банкротства, порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, а также иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов, установлены законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Инна: Кто должен оформлять страховку - застройщик или участник долевого строительства?

Елена Меркулова: Договор страхования гражданской ответственности заключается между страховщиком (страховой компанией) и страхователем (застройщиком). Выгодоприобретателем по договору является покупатель квартиры (участник долевого строительства), который не подписывает договор страхования.

Александр Иванович: Планируем приобрести квартиру в новостройке. Что поменялось с 1 января для участников долевого строительства? Какие документы необходимо подавать покупателям, чтобы зарегистрировать ДДУ?

Елена Меркулова: Действие новых положений законодательства распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства лишь в том случае, если первый договор участия в долевом строительстве данного объекта зарегистрирован после 1 января 2014 года. Исключение - когда первый договор участия в долевом строительстве и все необходимые для его регистрации документы представили на госрегистрацию до 1 января 2014 года, а провели ее после этой даты.

Информацию о способе обеспечения исполнения обязательств, который выбрал застройщик, можно получить из проектной декларации, опубликованной на официальном сайте строительной компании, либо в офисе этой организации.

В качестве одного из существенных условий договора долевого участия в строительстве застройщик должен указать выбранный им способ обеспечения исполнения обязательств по передаче жилого помещения дольщику. Участнику долевого строительства при подписании договора следует обратить особое внимание на наличие этого условия.

Для проведения государственной регистрации договора долевого участия в строительстве необходимо предоставить договор страхования, если он заключается в отношении каждого участника долевого строительства.

Информацию о том, какие именно договоры страхования заключал застройщик в отношении многоквартирного дома и необходимо ли дольщику предоставлять договор страхования для регистрации ДДУ, можно получить в офисе компании-застройщика.

Иван Сергеевич: Соблюдают ли застройщики требование об обязательном страховании ответственности? Как не нарваться на объект, который не застрахован?

Елена Меркулова: Страховка необходима, если застройщик заключает первый договор долевого участия в строительстве по конкретному дому после 1 января 2014 года. Наличие договора страхования и соответствие страховой организации требованиям закона о долевом участии проверяют специалисты территориального Управления Росреестра. Регистрацию ДДУ приостановят, если в комплекте представленных застройщиком документов не будет договора страхования или поручительства банка. В некоторых регионах Российской Федерации органы прокуратуры уже проверяют застройщиков на наличие обеспечения ответственности перед дольщиками. Кроме того, деятельность застройщиков по привлечению средств дольщиков контролируют региональные органы исполнительной власти.

Алина: Может ли покупатель проверить наличие страховки у застройщика? Если да, то как это сделать?

Елена Меркулова: Каждый потенциальный покупатель (участник долевого строительства) вправе получить информацию о застройщике, в том числе и о наличии у него договора страхования. Эту информацию содержит проектная декларация, которую застройщик публикует в средствах массовой информации и на своем официальном сайте.

Вопрос от редакции nn-baza.ru: Как зарегистрировать права участников долевого строительства на помещения, расположенные в домах, принятых в эксплуатацию, при наличии зарегистрированных прав на объект незавершенного строительства?

Елена Меркулова: При обращении за государственной регистрацией права собственности на помещение, расположенное в уже принятом в эксплуатацию многоквартирном доме, участник долевого строительства (инвестор) должен одновременно подать два заявления:

К заявлению о государственной регистрации права собственности приложите подлинники договора долевого участия в строительстве, дополнительного соглашения и соглашения об уступке права требования (при наличии), а также подлинник и копию акта приема-передачи.

При этом если на принадлежащее инвестору право общей долевой собственности был наложен арест или иной запрет, то перед подачей вышеуказанных заявлений необходимо прекратить записи о существующих ограничениях. Для этого правообладателю нужно обратиться в Управление Росреестра с заявлением о снятии ареста (запрета) с приложением документа, подтверждающего отмену принятых ранее обеспечительных мер.

Если право общей долевой собственности инвестора было передано в залог, то дополнительно к вышеуказанным заявлениям требуется подать заявление о государственной регистрации ипотеки с приложением документа, подтверждающего, что банк (или иная организация-залогодержатель) согласен изменить предмет жилищного кредита - предметом станет помещение в доме, который уже введен в эксплуатацию.

Перед тем как подать заявление о проведении государственной регистрации, рекомендуем выяснить у застройщика:

Сергей Иванов: Есть мнение, что строительные компании будут покупать страховки по дешевке и в случае их банкротства выплатить деньги дольщикам страховщики не смогут. Кто из застройщиков сотрудничает с нормальными страховыми организациями, которые гарантируют компенсации дольщикам?

Елена Меркулова: Обязанность заключить договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ возложена на него самого, равно как и ответственность за выбор страховщика, способного осуществить выплаты при наступлении страхового случая.

Центральный банк Российской Федерации ведет учет страховых организаций, имеющих право предоставлять такие услуги застройщикам. Этими данными им необходимо руководствоваться при выборе страховщика.

Ирина К.: На какую сумму застройщики страхуют объекты? Хватит ли этих денег на компенсации дольщикам, если строительная компания обанкротится?
Ольга П.: Если я куплю квартиру за 2,5 миллиона рублей на ранней стадии строительства, а застройщик обанкротится, то при наступлении страхового случая мне вернут ту же сумму или с учетом упущенной выгоды?

Елена Меркулова: Эти вопросы не относятся к компетенции Управления. Ответы на них можно получить в страховой организации, с которой у застройщика заключен договор страхования.

Динара: Проверяет ли Росреестр подлинность страховок? А надежность страховых компаний, которые выдали эти страховки? Или просто вам важно формальное наличие полиса?

Елена Меркулова: При регистрации договора долевого участия необходимо предоставить договор страхования гражданской ответственности застройщика. Проверка подлинности страховок не входит в компетенцию Управления.

Светлана Петракова: Если страховку можно купить за минимальную цену и при этом никто ничего не гарантирует, то, может быть, стоит приобретать квартиры в домах, которые строят компании, выбравшие банковское поручительство и членство в ОВСЗ? Что посоветуете?

Елена Меркулова: На территории Новосибирской области банковское поручительство как способ обеспечения ответственности застройщиков не развито. Строительные компании, вступившие в Общество взаимного страхования застройщиков, специалистам Управления не известны.

Александр: Какие компании уже застраховали свою ответственность (либо обеспечили ее каким-то другим способом)?

Елена Меркулова: Застройщики, обеспечившие свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения путем заключения договора страхования - ООО «Стройинвестпроект», ООО «Сибгорстрой», ООО «Сибирь-Развитие», ООО «Арго», ООО «СибирьИнвест».