Инвестиции в недвижимость: вложить или подождать

Риелторы и финансисты оценили риски новосибирцев, которые делают инвестиции в строящееся жилье, и объяснили, почему это может привести к банкротству застройщиков. Подробности – в материале корреспондента портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Риелторы и финансисты оценили риски новосибирцев, которые делают инвестиции в строящееся жилье, и объяснили, почему это может привести к банкротству застройщиков*. Подробности – в материале корреспондента портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Застройщики ходят по краю

Для кого-то вложение в строящиеся объекты решает жилищную проблему, для других же это способ инвестирования. Как бы то ни было, покупая квартиру в доме, которого нет, те и другие одинаково рискуют, причем всегда, собственно как и сам застройщик, начиная строительные работы на их деньги. Эксперты единодушны: критериями его надежности не являются ни сроки работы на рынке, ни число реализованных им проектов, ни тем более наличие так называемых «лакомых» участков.

– Несколько лет назад участки под жилищное строительство распределяли по непонятному принципу: раз – и он уже в аренде у какой-то компании, добросовестной или не очень, но никто не знал, почему именно у нее, – рассуждает генеральный директор ООО «Сибакадемстрой Недвижимость» Владимир Голованов. – Потом получать землю стали через аукционы. Но поднять табличку с большей ценой – это ведь не сложно и само по себе денег не требует. Многие участники торгов переоценивают свои силы. Альтернатив этому механизму распределения земельных ресурсов нет. Логика понятна: если организация богатая (а значит, надежная. – Ред.), то и заплатит хорошо. С другой стороны, солидные застройщики не будут бороться за какой-то участок, назначая за него запредельную стоимость, просто потому, что заработают в другом месте – у них выбор шире.

Примеры таких «тактических действий» знает президент НАР Евгений Купин:

– Торги начинали четыре участника, двое сильных сошли с дистанции, посчитав, что бороться дальше экономически не выгодно после того, как цена лота поднялась на несколько пунктов, а двое других продолжали «бодаться», пока не увеличили ее в четыре или пять раз относительно первоначальной. В итоге победила не слишком обеспеченная финансами компания, и, мне кажется, сейчас у нее начнутся проблемы.

Ссылаясь на 20-летний опыт работы на рынке недвижимости, Владимир Голованов утверждает, что судьба любого девелопера-застройщика, вне зависимости от его материального положения, всегда связана с риском: «даже самый крутой из них ходит по краю». И лучше всех об этом известно банкирам.

– Одним из аргументов в пользу застройщика является аккредитация его объектов в банке, – говорит директор управления по работе с партнерами Сибирского банка ОАО «Сбербанк России» Мария Ромчанова. – В ходе этой процедуры мы досконально изучаем подноготную компании, а также учитываем ее реноме на рынке. Банки очень взвешенно относятся к своим рискам, поскольку собственных денег не имеют. Они несут ответственность перед физическими лицами, средствами которых, размещенными на депозитах, распоряжаются.

Законодатели устали от проблем

С 1 января 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ, обязавший застройщиков страховать свою ответственность перед дольщиками, чтобы в случае банкротства им вернули всю сумму, уплаченную по договору участия в долевом строительстве. Однако прикрывать тылы строительных компаний в предложенном законом формате страховщики не готовы (подробнее об этом – в статье «Страх и риск: квартиры от застройщика могут подорожать»).

– Доступа к финансовой информации застройщиков практически нет, оценить, чем они руководствуются, выкупая площадки для жилищного строительства, мы не в состоянии, – перечисляет причины заместитель директора Сибирского регионального центра по корпоративному бизнесу ОАО «Альфастрахование» Виталий Титаренко. – Страховщики не понимают, и для них не является прозрачной схема закупки материалов и вообще движения денежных средств между контрагентами – все это весьма специфично. Перестраховать риски на Западе у нас не получится: их там просто не возьмут.

Кроме того, по словам Титаренко, совокупных резервов всех российских страховщиков для обеспечения обязательств застройщиков не хватит:

– Сложите резервные фонды и уставные капиталы страховых компаний – информация о них размещена в открытых источниках, и поделите эту сумму на 300 миллионов рублей (именно столько в среднем необходимо для возведения дома. – Ред.). Общей массой мы потянем от силы пять городов.

Гарантировать ответственность застройщиков не готовы и банки.

– Механизм поручительства пока сырой и, конечно, в данном виде неприемлем, – заявил заместитель управляющего филиалом «Новосибирский» банка «ГЛОБЭКС» Григорий Шибаев.

По версии Владимира Голованова, законодатели устали от проблем обманутых дольщиков и дали понять участникам рынка, что деньги на возведение объектов у населения брать не надо, а надо идти в банк, оформлять кредит на 300 миллионов, строить дом и продавать готовые квартиры. Лишившись дополнительных источников финансирования, часть компаний вынужденно свернут свою деятельность.

– Понятие «емкость рынка» никто не отменял, если Новосибирску нужно, допустим, 100 тысяч квартир, то так или иначе их введут в эксплуатацию, – уверен Виталий Титаренко. – А построят их десять компаний или сто, простым горожанам по большому счету все равно.

Назвать количество застройщиков, которые останутся «в живых», Григорий Шибанов затруднился. Но от того, что их станет меньше, цены на жилье резко не взлетят – все-таки их уровень определяет спрос.

– Безусловно, готовые квартиры дороже доли в строительстве, купленной на ранней стадии, – соглашается банкир. – Но и потребитель не проиграет: до того момента, как он приобретет готовый объект недвижимости, его деньги будут лежать в банке под проценты или «работать» в бизнесе.

Куда податься инвестору?

Как полагает Марина Ромчанова, рынок недвижимости должен эволюционировать, и этот путь, прежде всего, связан с изменением сознания потенциальных покупателей: чтобы тех, кто купит готовую квартиру в новостройке, не точила мысль об упущенной выгоде – возможности сэкономить, если бы они приобрели жилье по ДДУ, к примеру на этапе 20%-ной готовности дома. Пока же бойкотировать инвестиционные предложения застройщиков граждане не намерены.

– Куда податься частному инвестору, чтобы «срубить» доход и при этом не сильно рисковать? – задается вопросом Владимир Голованов. – Не так давно в Москве я разговаривал с одним из топ-менеджеров «СУ-155» (столичная группа компаний, выигравшая конкурс на застройку двух участков – площадью 2 гектара в Дзержинском районе и 7,3 гектара в Октябрьском с расселением 44 двухэтажных бараков. – Ред.) и по ходу беседы поинтересовался причинами появления этой компании в Новосибирске, мол, у нас и без вас конкуренция высокая, в том числе и за счет застройщиков-дискаунтеров. Тот ответил, что на ближайшие пять лет их задача не получить прибыль, а зайти на рынок, причем так, чтобы все новосибирские дискаунтеры «присели». В деньгах этот монстр не нуждается, и если откроет продажи на начальной стадии строительства, то точно не по причине нехватки средств. Жилье будет дешевым, потому что, демпингуя, они планируют захватить рынок, и на этом этапе можно заработать. Наверное, дольщику проще поверить «СУ-155», чем компании, которая работает на новосибирском рынке без году неделя.

Однако, по мнению Виталия Титаренко, с которым согласны и остальные эксперты, если потребителю дать возможность сегодня вложить рубль, пообещав, что завтра он получит рубль тридцать, и это обещание исполнить, то приумножить таким образом свои накопления он захочет еще не раз. Удовлетворяя желание частных инвесторов, застройщики будут возводить все больше и больше жилья, таким образом, количество пустых квартир, которые люди приобретают не для проживания, а с целью перепродажи, возрастет.

– В Китае пустуют целые города, потому что это жилье никому не нужно, – приводит пример Виталий Александрович. – Рано или поздно мы столкнемся с похожими проблемами, если станем провоцировать такие покупки. Чем это обернется? Товар не превращается в деньги, образуется его переизбыток, цены падают, строительным компаниям не хватает средств обеспечивать свои обязательства, они банкротятся, их объекты «зависают», и наступает коллапс…

Но это всего лишь один из вариантов пессимистичного сценария. Пока же ситуацию разыгрывают политическая нервозность и связанные с этим колебания курса национальной валюты. Хотя, по признанию экспертов, влияние того или иного события на рынок недвижимости оценить сложно.

– Люди напуганы «зачисткой» банков, их тревожит положение дел на Украине, и они все чаще задумываются, как жить дальше, – комментирует Владимир Голованов. – При этом я не могу сказать, что на АН обрушился шквал заявок от желающих купить квартиры. Хотя некий скачок цен в феврале мы наблюдали, но это явление традиционное: каким-то образом в январе застройщики договорились поднять цены на строящееся жилье и тем самым дали сигнал собственникам «вторички», сделавшим выводы, что и их «варианты» подорожали. Впрочем, Владимир Васильевич допускает возникновение паники, которая, к слову, риелторам не выгодна: это период, когда можно совершить много сделок, но потом наступит долгое затишье.

– Сейчас рынок стабилен и увеличение цен не превышает критических значений, – говорит он.

– Все эти политические дела могут привести к тому, что граждане будут меньше доверять деньгам – рублю и даже доллару, и вкладывать их в недвижимость, – предполагает Евгений Купин.

Ирина ВИДУЛИНА

* Мнения экспертов прозвучали на пресс-конференции, состоявшейся в рамках Западно-Сибирского форума недвижимости.

Фото с сайта fin-spectr.ru, www.kayan.ru