Сайт собирает cookie, данные об IP-адресе и местоположении. Если посетитель сайта не хочет, чтобы его данные обрабатывались, он может покинуть сайт. [x][x]
Ипотека возвращается Кажется, для нас, россиян, экономический кризис уже миновал. Или, как стало модно говорить в последнее время, «мы дошли до его дна».
Кажется, для нас, россиян, экономический кризис уже миновал. Или, как стало модно говорить в последнее время, «мы дошли до его дна». Значит, пора всплывать, чтобы глотнуть свежего воздуха стабильности? Пора возвращаться к размеренной жизни и уверенности в завтрашнем дне? Пора брать новые кредиты, чтобы покупать новые квартиры и машины? Эти насущные вопросы журналисты нашего города решали для себя и других вместе с представителями риелторского сообщества в рамках круглого стола, прошедшего в Новосибирском пресс-клубе.
Ведомости областного Новосибирского Совета депутатов
Планомерное и поступательное снижение ставки рефинансирования Банком России в 2009 году фактически оказалось тем «предложением», от которого кредитные организации «не смогли отказаться». В результате, как и планировалось руководством страны, процентные ставки по кредитам начали снижаться и к настоящему моменту достигли практически докризисного уровня. Сегодня для новосибирцев уже стал реальностью ипотечный кредит под 10 процентов годовых. И это — не единственная с начала года новость на рынке ипотеки. Требования к величине первоначального взноса, к предмету залога и к самим заёмщикам стали менее жёсткими. А кроме того, разработали и предложили своим клиентам новые кредитные продукты.
Дмитрий Холявченко, заместитель директора по развитию АН «Огни Новосибирска», подчеркнул, что если на рынок недвижимости пришла стабилизация, то в сфере ипотечного кредитования начался новый виток активного развития.
Полтора года назад практически единственным ипотечным продуктом был кредит под залог жилья, приобретаемого на вторичном рынке. Сейчас же вновь вполне доступным становится нецелевой кредит под залог имеющегося жилья и коммерческой недвижимости. Но неиспользованными остаются ещё другие формы ипотеки, многие из которых банковская система собирается предложить россиянам в ближайшем будущем. Так что, по мнению Дмитрия Холявченко, именно ипотека станет «двигателем» рынка недвижимости в ближайшие годы.
Нижней границей процентной ставки по ипотечному кредиту на текущий момент начальник отдела ипотечного кредитования АН «Сайл» Марат Коробков назвал 9,5 процента. На таких условиях готов дать деньги для покупки «вторички», например, «Связь-банк». Правда, и первоначальный взнос в этом случае должен быть больше половины стоимости жилья, и подтверждение доходов заёмщика — абсолютно официальным. Впрочем, сегодня во многих банках Новосибирска вы можете получить ипотеку если не под 9,5, то под 10 процентов годовых на 15 лет при 30-процентном первоначальном взносе и официальном подтверждении доходов.
Программы банков в основном очень схожи, так как этот рынок сегодня развивается на основе ипотечных стандартов. Большинство банков, включая очень крупные, не могут аккумулировать у себя много ипотечных кредитов. Они заинтересованы в выдаче определённого количества денег под проценты и последующей продаже ценных бумаг — обязательств заёмщика, которые появляются в результате оформления ипотеки, — закладных.
Для того чтобы банк мог продать на рынке закладную, выданный ипотечный кредит должен соответствовать признанным на рынке стандартам. Они могут быть международными или общероссийскими. Например, существует федеральный стандарт АИЖК (Агентства ипотечного жилищного кредитования), который, кстати, предполагает самые низкие процентные ставки по кредитам. В рамках этой схемы сегодня работают более 10 новосибирских банков. Но есть и другие стандарты. В частности, из российских финансовых гигантов «законодателями моды» можно назвать Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк. Среди банков с участием иностранного капитала — Райффайзенбанк, Дельта-банк, Сосьетэ-Женераль-Восток и другие.
Однако главным камнем преткновения на пути развития ипотеки сегодня являются те самые «доходы населения», которые, как известно, благодаря кризису (особенно, если они были «белыми»), в лучшем случае не выросли, в большинстве — сократились, а в худшем варианте — превратились в пособие по безработице. Многим из тех, кто пару лет назад считал себя средним классом, планируя улучшить и без того неплохие жилищные условия, пришлось затянуть пояса и вспомнить, как жилось нам в «лихие 90-е» — эпоху развалов, деноминаций, дефолтов и «чёрного нала».
Надо сказать, что в России банки и сегодня готовы доверять клиентам, имеющим, мягко говоря, не совсем официальный доход. Правда, и минимальная процентная ставка по таким кредитам будет выше — не 10, а 14 процентов годовых, ведь теоретически риск банка в этом случае увеличивается. Однако практика показывает, что такие заёмщики в кризисные моменты экономической истории оказываются более стабильными плательщиками кредитов, чем обладатели «белой» зарплаты. Последние чаще всего работают лишь в одной организации и, как правило, полностью зависят от неё. В отличие от людей, имеющих несколько источников дохода в разных местах и предпочитающих официально оформлять лишь некоторую часть этих доходов.
Александр Астахов, руководитель отдела маркетинга АН «Жилфонд», проанализировав рынок недвижимости, сделал вывод, что дешёвые «под чистую продажу» были «выметены» с рынка в прошлом году. Так как кризис, начавшийся в 2008-м, сначала взвинтил процентные ставки по кредитам, а потом уронил цену квадратного метра на рынке недвижимости. В итоге, все, кто мог купить дешёвые квартиры без помощи банков, уже сделали это. Теперь — очередь платёжеспособных граждан, которые ещё не успели взять ипотеку до кризиса, но уже хотят сделать это, оценив посткризисное снижение цен на квартиры. По мнению экспертов рынка, для покупки квартиры в ипотеку сейчас настал самый выгодный момент. Цены на квартиры ещё не начали расти, а проценты по кредитам уже максимально снизились — почти до ставки рефинансирования ЦБ РФ (она с 24 февраля 2010 года составляет 8,5 процента).
На рынке новостроек, безусловно, некоторое оживление вызвали меры господдержки. Такие, как губернаторские субсидии на первоначальный взнос и часть процентов по кредиту гражданам, берущим ипотеку, а также — областные гарантии застройщикам по кредитам на завершение строительства жилых домов. Материнский капитал, программа поддержки молодых семей, развитие жилого строительства в сельских районах — совершенно адекватная реализация государственных интересов. Как и то, что государство развивает сегодня первичный рынок. В процессе реализации этой стратегии на рынок недвижимости привлекаются покупатели, у которых до сих пор и в мыслях не было приобретать жильё. Прежде всего, молодёжь, которой жаль упускать свой шанс. Но что, если нет накоплений? В этом могут помочь родители. Здесь не только государство, но и сами банки идут навстречу. Ипотеку некоторые из них предлагают взять при немыслимом сегодня первоначальном взносе — 10 процентов (обычно требуется как минимум 20 процентов) при условии, что родители готовы заложить два объекта недвижимости.
По мнению специалиста отдела ипотечного кредитования АН «Грановит» Екатерины Моревой, спрос на рынке вторичного жилья никогда не пересекался со спросом на новостройки. Потенциальные покупатели в этих сегментах — абсолютно разные люди. К тому же, в базах данных агентств недвижимости доля новостроек составляет не более 20 процентов. И если говорить об ипотеке, новостройки, за очень редким исключением, либо вообще не принимаются банками в качестве залога, либо «в нагрузку» к ним требуется дополнительное имущественное обеспечение. Ведь что такое залог «»? Это — залог права требования по договору долевого участия в строительстве. И пока в России такие сделки распространенными назвать нельзя. Зачастую они подменяются ипотекой под залог имеющейся недвижимости с целевым назначением приобретения жилья в новостройке, аккредитованной при определенном банке. Возможно, в будущем что-то изменится, но пока банки настроены скептически — совсем недавно, так же, как их клиенты, пострадали от «замороженных» новостроек.
Что касается объективности информации, покупателю , по мнению специалистов, выгоднее всего обращаться не в банк и не к застройщикам, а в крупные агентства недвижимости. И в этом есть определенная логика. В агентства стекается информация и от банков, и от застройщиков. Так что шансов выбрать оптимальный вариант больше у покупателя, обратившегося именно к риелторам. Кроме того, по каждой новостройке риелторы располагают вариантами не только от самих застройщиков, но также — от подрядчиков и инвесторов. А это могут быть совершенно другие цены…
Наталья Перепечаева, заместитель директора АН «СМК-Недвижимость», посоветовала тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия, заняться этим именно сейчас, так как брать ипотеку на небольшую сумму, чтобы, например, переехать из «двушки» в «трёшку», сейчас выгодно, как никогда, — низкий процент, лояльность банка при подтверждении доходов, небольшая ежемесячная выплата. Цены на жильё упали до уровня трёхлетней давности. А принцип «чем больше комнат, тем дешевле квадратный метр», продолжает действовать.
Кстати, ипотека считается самым «честным» кредитом. Делать вывод, подходят ли её условия лично вам, можно по величине ежемесячного взноса. Кроме него банк обычно предлагает оплатить ещё и некоторые виды страхования. И несмотря на то, что Высший Арбитражный суд РФ недавно признал такие условия кредитных договоров незаконными, они продолжают действовать. Только теперь вы будете страховаться «добровольно». Можете, конечно, и отказаться, но тогда процентная ставка по кредиту будет выше. Впрочем, банкиров можно понять. Опять же — страховщикам тоже надо как-то заработать свой кусок хлеба. Кстати, теперь они, по мнению риелторов, не просто «собирают деньги», а дифференцируют цену страховки и её условия в зависимости от характеристик объекта имущества или возраста и здоровья страхуемого человека.
К вопросу о том, кто и за что платит, можно добавить, что раньше, по признанию специалистов рынка недвижимости, комиссионное вознаграждение агентства недвижимости получали «не совсем справедливо» — только с покупателя. Теперь же, когда этот покупатель стал хозяином положения на рынке, он начал диктовать свои условия. Прежде всего, это сказалось на цене квадратного метра, а потом коснулось и комиссионных. Теперь справедливым считается, что проценты пополам платят и продавец, и покупатель. Но ни для кого уже не секрет, что многие продавцы сегодня готовы сами полностью заплатить проценты риелтору, лишь бы продать имеющуюся недвижимость. В частности, некоторые застройщики, чтобы привлечь покупателей, декларируют стопроцентную оплату ими посреднических услуг как пиар-акцию, порой придавая ей оттенок благотворительности. По заверению руководителей агентств, двойной оплаты риелторского труда не происходит. По крайней мере, вы всегда можете сравнить условия, предлагаемые покупателям и продавцам разными агентствами недвижимости.
Редакция портала NN-BAZA.RU призывает к конструктивной и взвешенной дискуссии по теме опубликованного материала. Недопустимы и удаляются комментарии, которые нарушают действующее законодательство, содержат призывы к агрессии, оскорбления любого характера, либо не относятся к теме публикации. Редакция не несёт ответственности за содержание комментариев.