Итоги года на рынке жилья

Итоги года на рынке жилья. Новосибирский рынок вышел из состояния стагнации, но покупательский спрос, и, как следствие, повышение цен коснулось далеко не всех предложений. Наиболее востребованными стали недорогие квартиры небольшой площади, в числе аутсайдеров рынка – старый жилой фонд.

Новосибирский рынок вышел из состояния стагнации, но покупательский спрос, и, как следствие, повышение цен коснулось далеко не всех предложений. Наиболее востребованными стали недорогие квартиры небольшой площади, в числе аутсайдеров рынка – старый жилой фонд.

Рост на уровне инфляции

Согласно статистике сайта «Новосибирская недвижимость, nn-baza.ru» цены на вторичное жилье в среднем по Новосибирску с начала года выросли на 4,29%, по данным агентства недвижимости «Жилфонд» на 4,91%. Специалисты аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» (САСН) говорят об увеличении цены квадратного метра с января 2011 по 30 ноября на 6%. 

Много это или мало?

Чтобы разобраться, достаточно сравнить данный показатель с уровнем инфляции, который, по данным Росстата, с начала 2011 составил 5,7%. Таким образом, рост – номинальный. Напомним, что в 2010 году аналитический центр САСН зафиксировал рост цен на «вторичке» на 9,4%, что, с учетом инфляции прошлого года(8.8%), фактически означало повышение цен лишь на 0,6%.

Тем не менее, факт роста цен на новосибирском рынке признало даже неумолимое Министерство регионального развития РФ. В своем приказе «об утверждении средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на четвертый квартал 2011 года» ведомство установило стоимость квадратного метра в Новосибирской области в размере 33 тыс. руб. (вместо 32,1 тыс. руб. в третьем квартале). Этот показатель используется для расчета размеров социальных выплат на приобретение жилых помещений в соответствии с государственными обязательствами перед различными категориями граждан, поэтому Минэконом стремится установить минимально возможную цену для конкретного региона.

«Новосибирский рынок жилой недвижимости вышел из состояния стагнации», – констатирует директор риэлторской компании «Акрополь» Зафар Умаров. Однако, по его мнению, это повышение цен коснулось далеко не всех предложений по рынку. «Что-то дорожает – темпами, превосходящими уровень инфляции, а цены на другие предложения стоят или даже снижаются», – отмечает он. В частности, рассказывает риэлтор, дорожают квартиры в сравнительно новых домах, постройки не старше начала 90-х, но это относится только к кирпичному жилью, монолитному и другим современным технологиям. Для них, по его данным, повышение цен составило 10-15% с начала года. «А цены на панельные дома остаются прежними», – добавляет он.

Фактор сезонности в этом году сыграл свое дело.

Из 6%, на которые подорожали квартиры в среднем по рынку, 1% пришелся на ноябрь, сообщила Татьяна Казакова, руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость». Чуть большая цифра роста – 1,4%, зафиксирована на сайте nn-baza.ru. Специалисты АН «Жилфонд» подсчитали, что в ноябре цена предложения в многоквартирных домах на вторичном рынке жилья выросла на 0,95% до уровня 53,74 тыс. руб. за кв.м.. Аналитики подчеркивают, что именно на этом уровне цены остановились во время кризиса 2,5 года назад, в мае 2009 года (после чего стали стабильно снижаться). А по данным RID Analytics, в ноябре цены предложения в Новосибирске даже понизились – на 0,6% до 52 379 руб. в среднем по городу.

Что почем?

Сейчас, по данным RID Analytics, самая высокая средняя цена за кв. м. установилась в Центральном районе – 69,0 тыс. руб., а самая низкая – в Первомайском – 38,6 тыс. руб.

«У Первомайского района есть хорошие перспективы для роста цен», – полагает Татьяна Казакова. Она объясняет, что по итогам года этот район продемонстрировал наибольший рост цен, квадратный метр в среднем подорожал на 15,1%. Аналитик объясняет это строительством микрорайона «Березовое». Также среди лидеров по росту цен Татьяна Казакова отмечает Кировский район (+8,3%). А наименьший рост цен с начала года, по ее данным, показывают квартиры в Центральном (+0,4%) и Железнодорожном (+1%) районах.

Самое дорогое жилье, по-прежнему, в Центральном районе, подсчитали специалисты «Жилфонда». По их данным, средневзвешенные цены за кв. м. в сегментах 3-комнатных и 1-комнатных квартир в Центральном районе составили 71,57 и 71,44 тыс. руб. соответственно. Это почти в два раза выше цен предложения 3- и 2-комнатных квартир в Первомайском районе, которые стоят 38 и 39,7 тыс. руб. за кв. м.

Еще одним лидером спроса является Академгородок, рассказывает директор агентства недвижимости «Дельта» Владимир Затримайлов. По его словам, квартиры в новых домах Академгородка с начала года подорожали на 10-20%. «Спрос на новое, современное жилье в Академгородке большой, а новостроек мало», – объясняет риэлтор. Поэтому покупатели готовы брать квартиры даже по ценам, превышающим средний уровень по рынку.

В тех районах, где работает несколько застройщиков, цены на жилье растут слабо, отмечает Зафар Умаров. В качестве примера он приводит Калининский район, где строят «Энергомонтаж», СП ОАО «Сибакадемстрой», ЗАО «СД Альфа Капитал» и «Главновосибирскстрой». «У покупателя хорошие шансы добиться скидки хотя бы у одного из этих застройщиков», – объясняет специалист. По его мнению, уровень цен от застройщиков влияет и на вторичный рынок.

«Но все же наибольший платежеспособный спрос сосредоточен в нише самого демократичного жилья, например, студий», – полагает директор АН «Грановит» Александр Бычковский. По его мнению, нынешний покупатель часто ограничен определенной суммой, поэтому студии часто продаются «не по стоимости квадратного метра, а по абсолютной величине – неважно, что в маленьких квартирах квадратный метр стоит дороже».

Недорогое жилье – самое популярное, подтверждает Татьяна Казакова. В качестве примера она приводит «хрущевки», которые с начала года подорожали на 8%. «А популярность «малосемеек» стремительно падает, причем именно из-за активного строительства квартир-студий в новых домах», – спорит она. По ее данным, с начала года «средний квадратный метр» таких квартир подешевел на 6,4%.

Новизна в почете

Значительная часть спроса со вторичного рынка перетекла на новостройки, отмечают специалисты САСН. По их данным, рост средних цен предложения квадратного метра на первичном рынке только за третий квартал составил 3,1%. «Но некоторые застройщики смогли поднять цены на 5-7%», – отмечают аналитики.

Новосибирские власти намерены увеличить объемы ввода новостроек. При этом, по их мнению, необходимо переходить к освоению масштабных комплексных площадок. Сейчас таких участков с готовыми коммуникациями в Новосибирске не так много. Лидеры жилищного строительства осваивают последние большие свободные участки. Наибольшие резервы связаны именно со сносом, таковы данные Генерального плана Новосибирска. Судите сами: свободных территорий под комплексную застройку сейчас в городе около 460 га, в то время, как, по данным мэрии, заняты ветхим и аварийным жильем – 133 га, частным сектором в непрофильных зонах – 550 га земель, и устаревшими 5-этажками первых массовых серий – 650 га.

Городские власти работают над комплексом мер, где будут заложены новые механизмы взаимодействия застройщиков и муниципалитета при освоении ветхих кварталов: например, механизмы софинансирования затрат застройщика по расселению, а также другие меры, которые позволят сделать работу на таких площадках более привлекательными, – рассказывал на одной из встреч с журналистами заместитель мэра города Новосибирска, начальник департамента строительства и архитектуры Сергей Боярский.

Осваивать площадку под комплексную застройку имеет смысл только на условиях государственно-частного партнерства, при котором обеспечение таких площадок инженерной, транспортной и социальной инфраструктурами будет вестись за счет бюджетных средств, считает исполнительный директор консалтинговой компании «Корпус» Лавр Куприянов. Подобный закон в первом чтении был рассмотрен на сессии областного Законодательного собрания.

По мнению директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, без помощи государства новосибирским компаниям не потянуть освоение площадок, где отсутствуют коммуникации. «Это большие первоначальные вложения, которые не под силу ни одному из застройщиков», – полагает она.

Если планы властей по освоению комплексных площадок для строительства жилья осуществятся, то цены на старые дома – хрущевки, панельные многоэтажки и другие, – могут снизиться, причем существенно, предполагают аналитики рынка.

Сбудутся ли эти прогнозы? Давайте следить за развитием ситуации в 2012 году.

Анна Синицына