Как не стать обманутым дольщиком

Как не оказаться в числе обманутых дольщиков? Что меняется в законе о долевом строительстве жилья и какие долгострои сдадут в 2013 году?

Как не оказаться в числе обманутых дольщиков? Что меняется в законе о долевом строительстве жилья и какие долгострои сдадут в 2013 году?

Лариса Гильмутдинова Начальник правового обеспечения Министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области

Как не оказаться в числе обманутых дольщиков? Что меняется в законе о долевом строительстве жилья и какие долгострои сдадут в 2013 году? Об этом и многом другом в рамках онлайн-конференции читателям рассказала начальник правового обеспечения Министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области Лариса Гильмутдинова.

Анна Петровна: Вот у нас куплена квартира в одном из долгостроев. Как быть? Что делать? Расскажите, пожалуйста, о последовательности действий.

Ответ: Все зависит от строительного адреса объекта и застройщика. На каждом из «проблемных объектов» своё развитие ситуации: на одних объектах завершение строительства осуществляется прежним застройщиком, на других для этих целей создано ЖСК либо привлечен инвестор-застройщик.

В случае, если в целях завершения строительства объекта создано ЖСК, желательно вступить в него и решать вопросы сообща. Если застройщик находится в процедуре банкротства, необходимо как можно быстрее связаться с арбитражным управляющим.

В целях уточнения ситуации с конкретным объектом и застройщиком предлагаем обратиться в юротдел МС и ЖКХ НСО (223-77-65, 218-00-66, 218-00-45).

Антон: Скажите, а что меняется с нового года в плане сделок по долевому строительству? Какие-то кардинальные изменения закона стоит ждать?

Ответ: Применительно к нормам, регламентирующим процедуру заключения (гос. регистрация) и существенные условия договора участия в долевом строительстве, внесение каких-либо изменений и дополнений не ожидается.

Наложение запрета на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов, речь о котором то и дело заходит в законотворческих кругах, а, следовательно, и отмены Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ не ожидается.

В целом же представляется, что в ближайшее время нормативное регулирование в сфере долевого строительства претерпит серьёзные перемены.

В июле 2012 года принят в первом чтении проект Федерального закона «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве». Согласно данному проекту страхование гражданской ответственности застройщиков будет осуществлять единая некоммерческая организация в форме общества взаимного страхования.

Кроме того, ожидается ужесточение правил проведения проверок в отношении застройщиков и лиц, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов. Основные моменты, изложенные в проекте Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части установления особенностей проведения государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов, оснований проведения проверок и периодичности их проведения» заключаются в следующем:

1. осуществление двойного контроля в данной сфере со стороны РФ и субъектов РФ;
2. практически любая информация – основание для проведения проверки;
3. акцент на внеплановые выездные проверки;
4. с прокуратурой внеплановые выездные проверки не согласовываются, а носят уведомительные характер;
5. категорический запрет на предварительное уведомление застройщика о проведении внеплановой выездной проверки;
6. беспрепятственное посещение всех помещений застройщиков и лиц, привлекающих денежные средства граждан для строительства по предъявлению удостоверения и копии приказа о проверке и т.п.

Этим же законопроектом предлагается определить критерии отнесения граждан к числу пострадавших от застройщика, а также установить правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан.

Следует отметить, что Госстроем (Федеральным агентством по строительству и ЖКХ) по поручению Минрегиона уже разработаны такие критерии. На мой взгляд, в силу того, что они не в полной мере отражают ситуацию с «проблемными объектами», существует необходимость в их серьёзной доработке.

Ольга: Подскажите, пожалуйста, какие дома из долгостроев будут сдаваться в этом году? Летом обещали, что таковых будет не мало.

Ответ: Из перечня «проблемных объектов» в 2012 году были введены 2 жилых дома по ул. Пригородная - застройщик ЗАО МЖК «Спарта», жилой дом № 16 на Ключ-Камышенском плато.

«Проблемных объектов» высокой степени готовности к вводу в эксплуатацию более 10.

В 2012 году планируется ввод в эксплуатацию 2 жилых домов по ул. Некрасова (63/2 и 63/3), один из домов жилого комплекса «У озера», 3 жилых дома на Ключ-Камышенском плато, жилой дом по ул. М. Горького, 87. Ввод указанных и других многоквартирных домов возможен будет при условии предоставления заключения областной инспекции Госстройнадзора и справок о выполнении технических условий.

Сергей: Я слышал, что Госдума принимает закон, по которому банки будут контролировать средства дольщиков и что застройщики их не получат, пока не согласуют все документы по строительству. Насколько это достоверно и как такой механизм будет работать (если примут закон)?

Ответ: Как вариант в плане защиты прав и законных интересов участников долевого строительства разработка и принятие проекта Федерального закона с подобным содержанием обсуждались, однако был ли оформлен по результатам обсуждения проект Федерального закона, информацией не располагаем.

Анастасия: За 2011-2012 год появились ли новые долгострои или то, что сейчас есть - это наследие прошлых времен?

Ответ: Практически все «проблемные объекты» - наследие прошлых времен, начиная с 2001 года и даже ранее. Большинство из них образовались в кризисный период 2008 – 2010 годов. Следует отметить, что процесс превращения объекта в «проблемный долгострой» достаточно длительный, поскольку застройщики не бросают строящиеся объекты недвижимости сразу, как только подошел срок исполнения обязательств, а в большинстве случаев стараются принять все возможные меры к завершению строительства и сдаче объекта в эксплуатацию.

Кроме того, до настоящего времени не существует критериев определения «проблемных объектов», в том числе и на нормативно-правовом уровне.

В настоящее время есть застройщики, которые не уложились в сроки, установленные в договорах участия в долевом строительстве, но брошенных, «замороженных» объектов нет. Работы ведутся и есть надежда, что застройщики, хоть и с опозданием, но исполнят свои обязательства перед дольщиками.

Иван: Как все-таки не попасть в число обманутых дольщиков? Как подстраховаться при покупке на этапе строительства?

Ответ: 1. До подписания любых документов желательно ознакомиться с правоустанавливающими документами застройщика на землю (свидетельство о праве собственности, договор аренды), проектной декларацией, а также разрешением на строительство. Причем лучше увидеть своими глазами оригиналы с синей печатью и подписью.

2. Не отдавайте деньги сразу. Внимательно прочтите Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Обратите внимание, что обязанность гражданина вложить денежные средства в долевое строительство возникает только после заключения договора участия в долевом строительстве, то есть после его государственной регистрации. Заключение такого договора обезопасит вас, в частности, от двойных-тройных продаж.

Как показывает практика, в Новосибирской области большое количество дольщиков пострадало от так называемых серых схем: предварительных и инвестиционных договоров, векселей и тому подобного. Особенно хотелось бы уберечь от распространенного в последнее время привлечения денежных средств граждан на строительство по договорам займа, причем в большинстве случаев - беспроцентным. Исходя из содержания таких договоров, у застройщика по истечении установленного договором срока (он может быть и более года) возникает лишь обязанность вернуть сумму заемных средств (в лучшем случае – с небольшими процентами), а не предоставить жилое помещение в построенном жилом доме.

Закон 214-ФЗ устанавливает, что в данной ситуации должен быть заключен договор участия в долевом строительстве. Зачастую прочие упомянутые схемы сделок предлагают представители застройщика, а также агентства недвижимости, которые могут быть созданы самим застройщиком. Следует с осторожностью относиться к их рекомендациям и привлекать для консультаций независимого юриста.

3. Не подписывайте договор сразу. Попросите ваш экземпляр, ознакомьтесь дома в спокойной обстановке, проконсультируйтесь с независимым юристом или обратитесь за консультацией в наш юридический отдел. И только после вдумчивого ознакомления с документом его можно подписать, а после государственной регистрации вложить денежные средства в долевое строительство.

Алена: Слышала, что дольщик может получить компенсацию из бюджета, а что это за компенсация? кому она платится и что нужно чтобы получить?

Ответ: Дольщики, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков, получают господдержку из областного бюджета в размере 200 тысяч рублей. В течение 2012 года было выплачено более 14 млн. рублей. Всего, с начала реализации постановления, с 2010 года – 46,6 млн. рублей. (Критерии и пакет документов прописаны в постановлении администрации Новосибирской области от 09.03.2010 № 80-па).