Как не стать жертвой строительных «пирамид»?

Как не стать жертвой строительных «пирамид»? Любой дольщик рискует стать «обманутым» не только из-за действий мошенников, но и в силу объективных экономических законов.

Любой дольщик рискует стать «обманутым» не только из-за действий мошенников, но и в силу объективных экономических законов.

Олег Носков, nn-baza.ru

«Обманутый дольщик» - понятие неоднозначное. На каждом проблемном объекте ситуация складывалась каким-то своим особым образом, а потому для каждого случая также придется искать какие-то особые пути решения. В то же время есть принципиальные черты, которые необходимо понимать, прежде чем решать проблему.

Главное, нужно четко отделять случаи откровенного мошенничества (а такое имеет место быть) от ситуаций, когда сам застройщик, что называется, обманулся в своих ожиданиях. Грань, отделяющая заведомый обман от обычной некомпетентности участников рынка весьма зыбка. «Мошенничество, - поясняет известный в нашем городе адвокат Марина Антонова, - это когда у вас взяли деньги на строительство и отправились с ними жить на Канары». На ее взгляд, особых юридических коллизий в таких делах нет. Главное, чтобы сами жертвы обмана вовремя спохватились и начали защищать свои права. Однако, по мнению адвоката, в большинстве случаев, связанных с обманутыми дольщиками, преступной цели и уголовной подоплеки как раз нет. И проблему здесь следует рассматривать в иной плоскости.

«Давайте принимать во внимание, - говорит Марина Антонова, - что застройщик – это чаще всего коммерческая организация, созданная для извлечения прибыли и несущая предпринимательские риски. Если до кризиса вложения в стройку успешно окупались, то в момент кризиса ситуация резко изменилась». Здесь сработал эффект финансовой пирамиды: те дома, что находились в стадии завершения строительства, не принесли тот доход, на который изначально рассчитывал застройщик. Из-за кризиса квартиры просто продали дешевле. В итоге на завершение остальных строящихся домов не хватило денег. Это и есть экономический риск. По большому счету проявились дефекты той схемы строительства, которые были: когда застройщик собирает деньги, вкладывает в один дом, потом - в следующий, и в итоге кто-то в конце пирамиды попадает в сложную ситуацию. Отсюда собственно, в большинстве случаев и вытекает проблема «обманутых дольщиков».

Как в такой ситуации должна вести себя власть? Дело в том, что с тех пор, как мы перешли к многообразию форм собственности и признали права их реализации, на самого собственника также возлагается персональная ответственность и инициатива в защите прав и законных интересов. «Государство, - поясняет Марина Антонова, - предоставляет базовые гарантии, например, оно обязано пресекать преступное деяние - мошенничество. Но когда речь идет о халатном и безразличном отношении к собственности со стороны самого владельца, то вопрос о возмещении ущерба вряд ли можно адресовать государству». В большинстве случаев, считает адвокат, проблема зиждется на вульгарном правовом нигилизме наших граждан, вступающих в деловые отношения с коммерческими организациями.

С точки зрения Марины Антоновой, со стороны дольщика мы наблюдаем две формы легкомыслия, порождающих для них главную проблему. Первое - это когда граждане, заключая договоры, принимают на веру все предлагаемые правовые схемы, не проверяют ни сами документы, ни основания. Сваливать все вину на злую волю застройщика – не самый продуктивный подход. Застройщик в данной ситуации использует типовые схемы, он ограничен законом. А вот дольщик, подписывая такой договор, должен оценить последствия - чего он обычно не делает. Бывает, что в одних случаях заключают ушедшие в историю инвестиционные договоры, в других – договоры долевого участия, в третьих – договоры паевого взноса. Все это разные правовые механизмы , но граждане не вникают в такие тонкости, а значит и не имеют представлений о своих правах и ответственности. Так, инвестиционный договор не проходит регистрацию в Росреестре, и у инвестора нет тех гарантий, предусмотренных для договоров долевого участия. При паевых договорах дольщик вообще не имеет прямого отношения к правам на возводимый объект. Надо по таким вопросам консультироваться с юристами. Также при заключении договоров необходимо задавать правильные вопросы представителям компании. Например, привычный в мировой практике вопрос: «застрахована ли ответственность застройщика или нет?» наши граждане не задают, а потому застройщики свою ответственность и не страхуют.

Вторая форма легкомыслия: человек вложил деньги, но не вникает в развитие ситуации, ждет до последнего. «Когда истекает установленный договором срок, - поясняет Марина Антонова, - надо сразу заявлять права требования. Однако часто случается так, что дольщики узнают об исходе дела, когда уже все сроки прошли, когда организация-застройщик находится в процедуре банкротства, и практически нет никаких шансов вернуть вложения. Вот после этого поднимаются крики о том, что нас, мол, обманули. Хотя при таком положении дел уже сложно требовать какого-либо возмещения потерь».

По словам адвоката, ответственное поведение дольщика не в последнюю очередь связано с его вдумчивым отношением к той проблемной ситуации, которачя возникла у застройщика. Сразу идти на конфронтацию – не самый продуктивный путь. Если застройщик испытывает трудности в силу объективно сложившихся обстоятельств, то гораздо продуктивнее искать совместные пути решения проблемы, нежели бежать с заявлениями в прокуратуру. «В любой хозяйственной схеме, - заключает Марина Антонова, - максимальный эффект возможен только тогда, когда ее участники находятся в состоянии сотрудничества, а не войны».

Данный тезис, кстати, подтверждают конкретные примеры. Так, Ассоциация обманутых дольщиков и инвесторов приводит факты, когда верное решение было найдено только благодаря взаимному доверию сторон. Например, недавно сданный объект на Волховской 33 простаивал из-за небольшой проблемы по выполнению технических условий. Необходимо было протянуть 25 метров трубы. Цена вопроса равнялась трем миллионам рублей, плюс росчерк пера чиновника. Вопрос затягивался целый год, и решился только благодаря совместным усилиям дольщиков и самого застройщика, когда проблему перевели в публичное русло. По мнению председателя правления Ассоциации обманутых дольщиков и инвесторов Александра Бакаева, доверительные отношения между обеими сторонами особо важны именно тогда, когда проблема требует публичного освещения. Консолидированные действия способны в этих случаях дать больший эффект, нежели когда дольщики, почувствовав себя обманутыми, сразу обращаются в прокуратуру, не вникнув во все нюансы проблемы. Перевод проблему в публичную плоскость становится необходимым, когда делу начинают сильно мешать тупые бюрократические препоны. Если не удается с чиновником решить вопрос «тихо», ничего другого не остается, как обратиться к общественному мнению. У бизнеса, к сожалению, нет практики решения проблем через обращение к общественности. В итоге руководители многих компаний затягивают дело, скрывают информацию от дольщиков, после чего те бегут в прокуратуру. Так создается упомянутая конфронтация, далеко не всегда благоприятствующая решению проблемы.

Мало того, по ряду наиболее проблемных объектов к конструктивному диалогу приходится привлекать и саму власть. Дело в том, что некоторые объекты находятся в столь запущенном состоянии, что ни одна компания не возьмется их «вытягивать» на начальных условиях. Самый громкий пример – объект на Тульской 84, вызвавший пикеты возмущенных дольщиков. На данный момент, благодаря договоренностям с мэрий, у объекта появляются кое-какие перспективы. Если мэрия выполнит свои обязательства – прирежет участки земли, поможет по техническим условиям – то все потери будут компенсированы, и данный проект можно будет вывести на окупаемость. Аналогичным образом имеет смысл поступать и с другими подобными объектами: повышать капитализацию за счет расширения границ участка, пересматривать проектные решения в сторону «облегчения», применять более прогрессивные технологии строительства и так далее. В принципе, некоторые застройщики, просчитавшиеся из-за кризиса, также пытаются оптимизировать расходы за счет пересмотра проекта, даже прибегая к изменению его концепции. Не каждое решение может оказаться верным, однако это намного лучше откровенного надувательства.

Наконец, тем гражданам, что только еще собираются вложиться в строительство, юристы советуют помнить одну простую вещь: любая коммерческая организация старается снизить издержки, в том числе и за счет некомпетентности контрагентов, плохо понимающих свои права и обязанности. В подобных случаях далеко не всегда уместно говорить о мошенничестве – просто таковы реалии сегодняшних рыночных отношений. Поэтому не нужно строить никаких иллюзий: «серые» схемы в одинаковой мере могут использовать как мошенники, так и вполне уважаемые компании. Поэтому разбираться надо во всех случаях, прежде чем принять решение нести деньги застройщику. И в этой связи консультация с независимым юристом напрашивается сама собой, ибо цена ошибки весьма велика. Кроме того, вполне вероятно, что придется советоваться не только с юристами, но также с экономистами и технологами. Общие рекомендации не дадут исчерпывающего понимания в силу того, что для каждого случая могут быть свои особенности

Например, в качестве общей рекомендации часто фигурирует упоминание о низкой цене продаж как о главном признаке заведомой аферы. Однако это правило срабатывает не всегда. С одной стороны, «низкая цена» - понятие относительное, и по этому поводу лучше проконсультироваться с аналитиком рынка недвижимости. С другой стороны, заявление низкой цены может быть маркетинговой уловкой компании, стремящейся таким простым приемом «зацепить» клиента. Здесь тоже необходимо разбираться. От представителей компании стоит получить исчерпывающий ответ относительно заявленной дешевизны. Если будет указано на оптимизацию производственного процесса, то впору связаться со специалистом по экономике строительства. Если укажут на какую-то сверхэффективную строительную технологию, впору проконсультироваться у технолога.

В принципе, любому потенциальному дольщику необходимо научиться различать чисто маркетинговые заявления от реального положения вещей. Обилие назойливой рекламы должно настораживать больше всего (достаточно вспомнить ситуацию с «раскруткой» печально известной финансовой пирамидой «МММ»). Попытка со стороны застройщика создать ажиотаж (или хотя бы видимость ажиотажа) чревата в первую очередь для дольщика, ибо в такой психологической атмосфере наиболее всего вероятно использование «серых» схем. Желая «не упустить» время и возможность, гражданин в спешке подписывает договор, не утруждая себя его серьезным изучением. А потом его вполне могут ждать сюрпризы, и далеко не всегда приятные.

Меньше всего риска, конечно же, если человек покупает готовое жилье в уже построенном доме. Но если уж он решился на вкладывание денег в строящийся объект, то должен отчетливо осознавать факт своего участия в строительном процессе, где никаких чудес не бывает. Коль человеку хватило ума и способностей получить полтора-два миллиона рублей на такую сделку, должно хватить ума и на то, чтоб всесторонне оценить предлагаемый товар, а также мудрости, что бы не попасть в заведомо сложную ситуацию.