Как сдать квартиру в аренду: советы

Более легкого способа заработать, чем сдача квартиры или комнаты в аренду, наверное, и не придумаешь.

Более легкого способа заработать, чем сдача квартиры или комнаты в аренду, наверное, и не придумаешь. Но реальный доход может оказаться совсем не большим и достаточно хлопотным, если не знать некоторых нюансов этого рынка.

Самое сложное – назначить адекватную спросу арендную плату. Конечно, можно просмотреть аналогичные предложения в Интернете или в печатных изданиях. Но не надо забывать, что часто заявленные цены не соответствуют ситуации на рынке. «Стоимость аренды определенной комнаты или квартиры зависит от следующих моментов: местоположения, состояния дома и ремонта в помещении, наличия необходимой мебели и бытовой техники», - говорит Ирина Мокрецова, руководитель филиала АН «Грановит».

Потребности рынка при этом также учитываются. Так, одно- и двухкомнатные квартиры по линии метро даже при немного завышенной стоимости пустовать долго не будут.

Однако это не означает, что квартиры в отдаленных районах совсем не пользуются спросом. «В целом в последнее время наиболее востребованы варианты аренды в новых домах, - рассказывает Людмила Иванова, руководитель филиала АН «Жилфонд». - Арендаторы хотят полностью меблированные квартиры, оснащенные всей необходимой бытовой техникой».

Искать арендатора можно самостоятельно (по знакомым, друзьям) или через агентства недвижимости. «Для собственников квартир второй вариант выгодней, ведь услуги АН с их стороны в большинстве случаев не оплачиваются, - говорит Людмила Иванова. - Люди, которые ищут квартиру через агентство, проявляя готовность оплачивать услуги риелтора, – это в большинстве случаев платежеспособные квартиросъемщики». Здесь же подскажут, как не прогадать с арендной ставкой. Кроме того, риск заполучить недобросовестного арендатора, а таким может оказаться и родственник, при работе с агентством минимален.

Но чем более ограничен круг потенциальных арендаторов ярлыками «без детей», «домашних животных» и т. д., тем срок простоя квартиры впустую увеличивается.

Поэтому если собственник не готов нести бремя коммунальных платежей, то подход к выбору арендаторов необходимо пересмотреть.

Конечно, все отношения с арендаторами оформляются через заключение договора аренды, оформить который помогут как в агентствах недвижимости, так и в любой юридической компании. «Договор может содержать подробное описание квартиры с фотографиями и перечень бытовой техники и мебели с идентификационными номерами и годом выпуска, - рассказывает Валентин Гринченко, директор юридической компании «Гринвич». - Также рекомендую документально предусмотреть и обеспечительный страховой платеж в размере арендной платы, который берется в счет последнего месяца аренды и который подстрахует собственника, если арендатор не сможет в срок оплатить квартиру».

Обычно договор аренды заключается на 11 месяцев. Документ с таким сроком действия не нужно регистрировать в органах юстиции и росрегистрации, а по истечении срока действия он перезаключается заново. Если же договор был составлен более чем на 12 месяцев (максимум на 5 лет), то он требует обязательной регистрации в соответствующих инстанциях.

Конечно, собственник квартиры не освобождается от уплаты налогов. Каждый, кто получает доход с аренды помещения, обязан в период сдачи налоговой отчетности предоставить декларацию о доходах в налоговую инспекцию и оплатить налог. «13 % составляет ставка налога на доходы физических лиц,- продолжает Валентин Гринченко. – Но, если кто-то решил заниматься сдачей в аренду квартир профессионально, на уплате налогов можно сэкономить. Например, если зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем и перейти на упрощенную систему налогообложения». Ставка налога в этом случае составит всего 6%. Хотя декларация также обязательна.

Впрочем, с этого года Налоговый кодекс РФ дает возможность перейти на патентную систему. Это разновидность системы налогообложения, при которой индивидуальный предприниматель оплачивает только заранее определенную стоимость патента – 6 % от предполагаемого дохода. При этом сдавать налоговую декларацию и оплачивать НДФЛ, НДС и налог на имущество не надо. К примеру, предполагаемая прибыль от сдачи одного объекта в аренду в год составляет, согласно НК РФ, 150 тысяч рублей в год. Стоимость патента для предпринимателя не превысит суммы в 9 000 рублей, вне зависимости от того, сколько на самом деле денег заработает собственник квартиры на арендной плате. Патент можно приобрести на период от одного месяца до года. Чтобы его купить, необходимо подать соответствующее заявление в налоговую инспекцию.

В заключение стоит отметить, что платить налоги хоть и обязательная процедура, но не принудительная. Налоговый кодекс полагается на сознательность налогоплательщика. Тем не менее ответственность за неуплату налогов законодательством предусмотрена – пеня, 20 % от суммы неуплаченных налогов плюс оплата неуплаченного налога. Кстати, о том, что вы должны, могут заявить сознательные соседи, арендаторы и точно знают органы Росрегистрации, где регистрируется договор аренды. В суде безответственным налогоплательщикам тоже делать нечего. Они могут его проиграть.

В общем, платить налоги выгоднее, а сегодня и вдвойне. Подтвержденный доход, полученный с аренды квартиры, может стать весомым аргументом при получении любого кредита или ипотеки.

Фото с сайта grandkomfort.ru, www.realtymag.ru

Ирина Овдина