Когда будет доступная земля?

22 февраля 2012 года на портале «Новосибирская недвижимость, nn-baza. ru» прошла видео- конференция, посвященная теме доступной земли.

22 февраля 2012 года на портале «Новосибирская недвижимость, nn-baza. ru» прошла видео- конференция, посвященная теме доступной земли.

Чем вызван рост цен на земельные участки в последние годы и кому выгодна такая ситуация? Можно ли разработать механизм безвозмездной передачи участков для индивидуального жилищного строительства  в рамках официально утвержденных условий? Что может сделать региональная власть для наведения порядка в сфере землепользования? Эти и другие вопросы обсуждали спикеры

Модератор видеоконференции – Носков Олег Николаевич

Инна Свечникова.

Повышение цен на земельную недвижимость напрямую связано со становлением этого рынка. Застройщики вкладывались в землю, приобретая ее, как правило, у государства по определенной цене. Покупали они ее, как мы понимаем, только с одной целью- получения прибыли,  что неизбежно ведет к повышению цены. Желание наших граждан выехать за город формирует спрос на землю и также стимулирует  рост цен.   В отличие от советских времен, когда было сложно вступить в дачный кооператив и приобрести материалы для строительства, у современных горожан  возможности больше. Возник спрос, и стал возникать рынок земли. Что должно происходить дальше?

Мы идем тем же путем, что и  развитые страны, где когда-то начиналось массовое малоэтажное строительство. Наши застройщики также скупают земли, межуют, меняют категорию, собирают деньги с физических лиц на строительство коммуникаций. Но  у многих наших застройщиков, выбравших этот путь, не хватает собственных оборотных средств, чтобы сначала обеспечить эти земли- пробросить коммуникации, построить дома, а потом уже запустить их в продажу. А взять  банковский кредит в таких объемах, чтобы развернуть этот механизм  они не могут, ведь  кредитование малоэтажного строительства только-только запущено. Год назад его еще не было.  А компаний, которые бы за свои деньги могли построить такие поселки ,  не так много.
Если бы государство готовило за свой счет, за счет налогов,  участки для застройки, то рынок не допустил бы подобных перекосов. Поэтому с самого начала застройщикам было выгодно просто продавать размежеванные участки под обещание что-то там построить. И когда рынок встал, застройщики начали задумываться и стали продавать земельный участок с подрядом.

Теперь об индивидуальном строительстве силами самих жильцов. Понятно, если у человека есть деньги, то при наличии собственного участка жилье для себя он так или иначе построит сам. Примеры дачных поселков показывают, как быстро могут осваиваться участки.  Но если мы говорим не о даче, а о жилье, сразу возникает масса вопросов- строительство   детсадов, больниц, школ. И здесь необходимо участие государства. Если сегодня на инфраструктуру в бюджете нет средств, то их надо искать, ведь на рынке деньги есть. Государству проще, чем частному застройщику  привлечь средства  скажем, на условиях государственно-частного партнерства,  И стоимость этих денег будет другая. 

В качестве положительного примера можно привести Федеральный Фонд «РЖС», где вначале создают кооператив и уже ему передают земельный участок с адресной помощью. Кстати, в Омской области, в рамках существующего законодательства, муниципалитетами застраивается достаточно большое количество земельных участков. Муниципалитет предоставляет землю, готовит коммуникации, дороги, и передает землю либо подрядчику, либо физическому лицу. Физическое лицо берет такой участок, и его задача заключается в том, чтобы построить дом. Когда все так подготовлено, то можно очень просто оказывать адресную помощь тем, кто стеснен в средствах. В нашем регионе такой механизм пока не применяется, хотя он обсуждался.

Александр Люлько.

Напомню, что до появления рынка земля использовалась для решения социальных задач, в том числе связанных со строительством жилья. Теперь земля используется для извлечения прибыли. И самое печальное, что это делается со стороны государства, в обязанности которого, по Конституции, входит решение социальных вопросов, а отнюдь не зарабатывание денег путем продажи общенационального ресурса. Был введен федеральный закон, по которому земельный участок можно было получить только с открытого аукциона, на конкурсной основе. А дальше чиновники стали устраивать конкурсы, где огромная коррупционная составляющая. Как проводят эти конкурсы – тоже большой вопрос. Именно поэтому земля стала недоступной. Люди, которые имеют деньги, эти земли скупают, а потом перепродают. Большое количество земли еще осталось в государственной собственности, и государство – под видом того, что у нас рыночная экономика – не распределяет ее бесплатно.

Если взять опыт таких рыночных стран, как США или Канада, то там государство прежде всего  занимается подготовкой земельных участков, вкладывая туда свой ресурс и передавая участки для освоения частным компаниям на определенных условиях. Так значительно снижается себестоимость строительства. У нас муниципалитеты то же самое могут так делать на своих землях.
Я сторонник того, чтобы государство бесплатно предоставляло очередникам, желающим построить жилье самостоятельно  – а таких у нас много – подготовленные земельные участки, со всеми необходимыми коммуникациями. Уж если в наше время государство никому не строит жилье, то почему нельзя пойти хотя бы таким путем? Мне чиновники часто возражают, что, мол, эти участки начнут перепродавать. Не вижу в этом ничего страшного. Понятно, что земельный участок – это еще не жилье. Но я могу привести много примеров, когда людям достаточно дать земельный участок, чтобы они самостоятельно построили себе дом. Ко мне часто обращаются с такими просьбами. Однако даже участок получить невозможно, поскольку из этого сделали коммерцию, где чиновники принимают непосредственное участие. Чего греха таить: просто так землю в городе не получишь, нужны «откаты». В Канаде чиновники приветствуют любое желание заняться строительством, поскольку это увеличивает налогооблагаемую базу муниципалитетов. У нас же все зависит от решения  отдельно взятого руководителя, который может преследовать какие-то свои собственные корыстные цели. Физически земли вокруг Новосибирска предостаточно. При желании ее можно найти и в самом городе. Однако необходима политическая воля, чтобы этот ресурс начал работать на интересы граждан.

Марина Антонова.

С 1991 года у нас появилось многообразие форм собственности, и  сейчас мы наблюдаем становление земельного рынка. Как всегда бывает в таких случаях, первоначально происходит период нестабильности, и в ценах в том числе. Несколько лет назад вырос спрос на земельные участки, отсюда и всплеск цен. Если мы начинаем сравнивать ситуацию в нашей стране с ситуацией в развитых странах, то давайте помнить, что у нас две разные правовые системы. У нас разное земельное законодательство. В нашей стране изначально существует приоритет земли как природного объекта. И когда застройщик приобрел земли сельхоз назначения, то никто не обещал, что здесь будут строить дома. Они для другого были образованы. Здесь не хватает одного этапа в развитии нашего земельного рынка –планирования использования земельных ресурсов.

По- моему,  здесь должен действовать другой механизм- управления земельным фондом со стороны государства. Скажем, если эти земли не используются как земли сельхоз назначения, то нужно менять их категорию и формировать земельный фонд для жилищного строительства. Но это может сделать только государство, даже не органы местного самоуправления. А во всем остальном все достаточно просто. Государство, как собственник земли, может принять решение, что вот на такой-то территории развивают социальный проект. И принадлежащее государству право собственности на землю будет предоставлено для реализации такого проекта. Но первоначально земельный участок должен быть подготовлен для жилищного строительства.
Обращаю внимание, что реализация программ по созданию доступного жилья – это, скорее всего, задача государства как собственника, или задача муниципалитета. Но никак не частного застройщика. Лично я не замечала высокой активности муниципалитетов по формированию такого земельного фонда и формированию таких участков, которые могут быть реализованы для социально ориентированного жилищного строительства. Если говорить о доступном жилье, то здесь никто не мешает органам местного самоуправления определить своего застройщика, предоставив ему землю на другом праве, без аукциона, решить вопрос о предоставлении построенного жилья определенной социальной группе. И именно так решить вопрос с социально незащищенными гражданами.
Я согласна с тем, что надо запускать механизмы изъятия неиспользуемых или не рационально используемых земель. Я против только одного: чтобы решать жилищную проблему только путем бесплатного предоставления участка в собственность. Если человек готов построить дом самостоятельно, тогда мы можем предоставить ему участок в аренду – по тем ставкам, которые должны быть отрегулированы по цене. Он строит дом, после чего получает участок в собственность. С такой  схемой  я полностью согласна. И это уже применяется  в других регионах.

Смотреть полный видео отчет

Теги