Крым, страхование и недвижимость

Эксперты разошлись в оценках влияния политических событий на рынок недвижимости, рассказали, как изменился спрос на жилье, и объяснили, почему исполнение закона о страховании ответственности застройщиков в случае их банкротства не гарантирует возврата средств дольщикам.

Эксперты разошлись в оценках влияния политических событий на рынок недвижимости, рассказали, как изменился спрос на жилье, и объяснили, почему исполнение закона о страховании ответственности застройщиков в случае их банкротства не гарантирует возврата средств дольщикам. Подробности – в материале корреспондента портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Спрос растет

По словам исполнительного директора девелоперской компании Rolband&Partners Александра Астахова, примерно два месяца назад, в связи с нестабильностью на Украине, политические риски, о которых никто не вспоминал лет десять, стали вновь актуальными для российской экономики. Противодействие Запада позиции России по украинскому вопросу наши платежеспособные сограждане восприняли как руководство к действию, иначе потом, по мнению большинства из них, покупать будет нечего или не на что.

– В этой связи на ум приходят сцены из фильмов о Гражданской войне – как керенками оклеивали сортиры, – комментирует Александр Астахов. – Люди озабочены сохранением накоплений и поэтому приобретают жилье. Когда в феврале, после введения очередных санкций, заговорили о том, будет ли доллар иметь хождение на территории страны, специалисты зафиксировали резкий всплеск интереса к недвижимости.

К слову, на жилищный рынок влияют и выборные кампании, обеспечивая приток денежных средств.

– Конкурирующие партии не жалеют денег на рекламу, конечные получатели – пиарщики, политтехнологи, члены кандидатских штабов – вкладывают их в недвижимость, – поясняет Астахов.

Вместе с тем собеседник «Новосибирской недвижимости» затруднился предположить, как отразится на рыночной ситуации избрание мэром коммуниста.

– Пока я не вижу причин для изменений, хотя какие-то подводные течения наверняка есть, – говорит он.

Таким образом, уже сам факт выборов стимулирует спрос на квартиры, однако стоит ли считать эти корректировки значимыми – еще вопрос: количество договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) и без того растет.

– Прошлогодние прогнозы о снижении количества ДДУ, которые давали некоторые аналитики, не оправдались, – констатирует начальник юридического отдела министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области Лариса Гильмутдинова. – Более того, согласно статистическим данным, в 2013 году по числу заключенных ДДУ – порядка 35 тысяч – наш регион находится на втором месте в Российской Федерации.

Требования меняются

Президент группы компаний «Метаприбор» Владимир Мартыненков согласился, «что реакция на все эти международные события будет напрямую связана с результатами деятельности застройщиков», признал зависимость строительной отрасли от макроэкономики, однако на подробностях останавливаться не стал, сместив акценты на изменения покупательских предпочтений:

– Как мы строим сейчас и как строили в 2007–2008 годах – это небо и земля. После финансового кризиса 2008 года новосибирцы стали требовательнее к потребительским свойствам жилья, во всяком случае в нашем сегменте. Остается это приветствовать, поддерживая интерес к качественным объектам.

Ажиотажный спрос на квадратные метры в «Метаприборе» наблюдали в январе – феврале – на старте реализации квартир в пятом доме ЖК «Гринвилл».

– Традиционно на этапе запуска нового проекта цены самые низкие, это очень удачное время для инвестиций, – комментирует Мартыненков.

По его мнению, «взрывной объем продаж» просто совпал с «известными политическими событиями» и началом девальвации рубля.

Генеральный директор ООО «Поликом» Владимир Литвинов «сильно политизировать» ситуацию на рынке недвижимости также не хотел бы и вслед за своим коллегой полагает, что спрос изменился не количественно, а качественно:

– Наши люди ездят по миру, видят, как живут за границей, и к своему рублю стали относиться по-другому. Сейчас им нужны совершенно другие квартиры, они говорят: «Хотим лучшего» – и девелоперы обязаны уловить эту тенденцию.

Пример работы компании, которую он возглавляет, Владимир Германович считает успешным:

– На жилье в наших объектах люди записываются в очередь, – заявляет Литвинов.

По его мнению, уникальность предложений в новостройках «Поликома» обеспечивает стопроцентная отделка помещений, наличие мебели примерно в трети квартир («есть простыни и стиральные машины, нет только телевизора и кухонной плиты»), лифты, движущиеся со скоростью 1,5 метра в секунду и необходимая придомовая инфраструктура – детские площадки, аптека, химчистка.

От закона откупаются

По наблюдениям независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, в последние годы количество введенного в эксплуатацию жилья увеличивается, а объемы работ по виду деятельности «строительство» неуклонно снижаются.

– Получается, что застройщики сдают больше, чем вкладывают, а продают больше, чем сдают, – обращает внимание эксперт. – Так, в прошлом году сдали 28 тысяч квартир, а продали примерно 32 тысячи. Строительные компании «съедают» заделы, спрос на объекты тех, кто строит качественно и быстро, в ближайшее время не упадет, соответственно, кризис им не грозит.

Как подчеркнул директор СРО «Строительное региональное партнерство» (в которое входят не только застройщики, но и подрядчики) Максим Федорченко, рост характерен лишь для жилищного строительства, и это позволяет строительным организациям «выживать и развиваться», ведь сектор госзаказа сокращается из-за дыр в бюджете.

Законодательные инициативы государства, в первую очередь речь идет о страховании ответственности застройщиков перед дольщиками (подробности – в статье «Тяжкая доля»), направленные на защиту частных инвесторов, должны неизбежно и очевидно привести к росту стоимости жилья, что в свою очередь обусловит уменьшение спроса и, соответственно, объемов ввода жилья. Однако обеспечивать исполнение обязательств строительных компаний ведущие страховщики по-прежнему не готовы (также об этом – в статье «Инвестиции в недвижимость: вложить или подождать»):

– Деятельность застройщиков не прозрачна, контролировать использование ими денег граждан невозможно, да и степень риска велика: если что-то произойдет с объектом, страховая компании понесет огромные убытки, – перечисляет причины руководитель представительства Всероссийского союза страховщиков в Сибирском федеральном округе Владимир Голубков. – Плюс наша политическая и экономическая нестабильность, способная привести если не к коллапсу, то к значительным проблемам в строительной отрасли. Поэтому крупные организации согласны страховать только тех застройщиков, с которыми у них налажены деловые связи, а небольшие, зачастую испытывающие финансовые трудности, разорятся при наступлении хотя бы одного страхового события.

По информации Максима Федорченко, добропорядочные страховщики, работающие со строительными компаниями, отказывают в страховании объектов в 50–80 % случаев.

– В числе основных причин: отсутствие у заявителя опыта возведения домов, наличие как в прошлом, так и в настоящем проблемных объектов – это пытаются «прикрыть», зарегистрировав новое юрлицо, которое и начнет заключать ДДУ, а также подставные учредители и директора, – перечисляет Федорченко. – Эти фирмы отсеивают, но они могут обратиться к другим страховщикам (также об этом – в статье «Страховая беззащитность»).

– В Москве такие «чудо-компании» уже страхуют под 0,12 % до конца строительства, в Новосибирской области также появились фирмы, предлагающие тариф 0,5 %, – комментирует Сергей Николаев. – Нормальные страховые организации, которые просчитывают свои риски, конкурировать с ними не в состоянии. Застройщики, вне зависимости от масштаба своей деятельности, не думают о банкротстве, им нужно по минимуму откупиться от этого закона (страхования ответственности. – Ред.). Есть страховки под 0,12 % – купил, и все, а что дальше будет с этим страховщиком им без разницы.

Ирина ВИДУЛИНА

Фото с сайта vk.com, novosibirsk.afy.ru