Кто «обманывает» дольщиков?

Несмотря на то, что проблему так называемых «обманутых дольщиков» изрядно заболтали, я вынужден еще раз обратиться к этой теме.

Несмотря на то, что проблему так называемых «обманутых дольщиков» изрядно заболтали, я вынужден еще раз обратиться к этой теме. Поводом послужило недавнее выступление перед журналистами начальника правового отдела Министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области Ларисы Гильмутдиновой. По сути дела это был отчет, призванный показать масштаб государственного контроля в области долевого строительства. Судя по вопросам со сторон представителей прессы, у многих из нас сложился уже некий стереотипный подход к проблеме, главный корень которой принято усматривать в недостатке этого самого контроля над застройщиками. Чиновники, понимая и осознавая такой настрой, как раз и стараются освещать проблему именно в таком ракурсе: мол, раньше мы контролировали слабо, а вот теперь спуску никому не дадим. Одним словом, государство продемонстрировало кнут, и общественность, вроде как, успокоилась. Однако в кнуте ли дело?

«Кредитор-заемщик» - истинное амплуа дольщика

Сколько раз приходилось слышать фразу типа того, что «в этом доме все квартиры проданы», «все квартиры распродаются». Хотя во многих случаях речь идет о виртуальных «квартирах», которые «распродаются» авансом, на этапе строительства. Я не знаю, почему такая схема финансирования строительства со стороны граждан стала называться «покупкой квартиры», но уверен, что если бы все вещи назывались своими именами, то у общественности сложился бы иной взгляд на проблему. Туманное слово «дольщик» обладает столь расплывчатым смыслом, что многие участники долевого строительства, несущие деньги в компанию, искренне полагают себя  «покупателями». И уж сколько раз было им говорено: «Граждане, вы рискуете своими кровными», - но все равно до сознания людей эта простая истина доходит с трудом. Почему? Скорее всего, как раз потому, что функция «дольщика» в строительном процессе в общественном сознании прочно ассоциируется (не без стараний риэлторов, кстати) с ролью покупателя. А ведь на самом деле наш несчастный дольщик выступает, по факту, в роли кредитора, интересы которого не защищены адекватным образом.

В самом деле, какой же вы «покупатель», если заранее выкладываете всю сумму за еще не произведенный товар, заручившись лишь неким договором о предоставлении такого товара в будущем? То есть даете денежки под обещания возврата ваших вложений в определенном виде (инвестируете, так сказать).  И не важно, что долг здесь погашается «натурой» (то есть квартирой). Главное, что на всем протяжении действия договора ваши денежки перешли в полное распоряжение тех, кому вы их дали. То есть в руки застройщика. И дали вы эти деньги, конечно, не от хорошей жизни, а из желания малость сэкономить (и даже наварить). Застройщик возвращает вам как бы «с процентами», поскольку считается, что квартира, приобретенная на этапе строительства, якобы обходится дешевле, чем купленная в готовом виде.
 
Поэтому, по хорошему, дольщик должен четко осознавать, что он не «покупает» квартиру, а дает застройщику взаймы. Дает кругленькую сумму. Дает ее без всякого поручительства. Мало того, во многих случаях он сам берет эту сумму у банков под нехилый процент. Почему застройщики напрямую не кредитуются у банков, совершенно понятно – банки накручивают слишком обременительные проценты. Дольщик же таких сумасшедших процентов не требует. Выходит, что застройщики на нем экономят, а банки, фактически, переносят на этих людей возможные риски.

Получается прямо-таки душещипательная картинка. Дольщик в ней представлен, по сути дела, наиболее бесправным существом в строительном процессе: если  ему дают взаймы, то под очень большие проценты, он же кредитует под очень условный «процент», да еще без гарантий возврата и адекватного залога. А то, что он именно кредитует строительство – это есть факт, почему-то ускользающий от нашего внимания, когда мы рассуждаем об «обманутых» дольщиках. На самом деле дольщиков обманывают не тогда, когда какой-нибудь недобросовестный застройщик оставляет их с носом, а уже тогда, когда их – реальных кредиторов – уподобляют «покупателям».

«Доверительные» отношения

Почему я так ухватился за данное обстоятельство? Дело в том, что в этом процессе мы «условное» поменяли местами с «реальным». Дольщик – реальный кредитор, но его принято считать таковым условно. В то же время его считают реальным покупателем, тогда как на самом деле покупатель он условный. И мы свыклись с этой несуразицей, считая ее чем-то нормальным и даже неизбежным. Ведь если некая компания привлекает у граждан средства для создания своего продукта, распоряжаясь этими деньгами по своему усмотрению, то намного целесообразнее оформить данную сделку именно как заем, наделив кредитора соответствующими правами. Тогда у дольщиков, переводящих деньги на счета компаний, не будет никаких иллюзий относительно возможных рисков. Даешь взаймы – думай о последствиях. Но гражданам, к сожалению, забивают голову насчет «покупки» жилья, а здесь уже возникает совершенно иное восприятие ситуации.
 
В данном случае спешу заметить, что по нормам развитых стран деньги, выплаченные покупателем за некую услугу или товар, переходят в распоряжение компании только после того, как эта услуга или товар предоставлены покупателю в полном объеме. В этой связи застройщик, по идее, не может получать деньги на свой расчетный счет за те квартиры, которые он еще не построил, если он – формально – является одним из участников строительного процесса. Если он намерен осуществлять строительство по своему усмотрению, то пусть оформляет кредит, «повесив» на себя соответствующие обязательства. Построив дом, он волен продавать готовые квартиры по их рыночной стоимости, рассчитываясь параллельно с кредитором.
 
Если же строительство многоквартирного дома ведется на средства будущих жильцов, то в распоряжение застройщика может перейти только его законный «девелоперский процент» - в счет оказанной услуги по организации строительных работ на площадке. В этом случае участникам долевого строительства имеет смысл переводить деньги на специальные счета (для каждого дома – свой счет) и передавать их под контроль попечителей (то есть создавать некое подобие траста, действующего на протяжении всего строительного цикла, до полного завершения работ). Уже с этих счетов будут производиться расчеты с участниками строительства – подрядными организациями, проектировщиками и так далее. Компания-застройщик никаких прав на вольное распоряжение этими деньгами иметь не должна (аналогичное требование распространяется и на дольщиков, не имеющих права на возврат вложенной суммы в ходе строительных работ). И только после того, как дом будет построен и введен в эксплуатацию, застройщик получает на свой расчетный счет оставшуюся сумму – как оплату за предоставленную услугу (то есть упомянутый «девелоперский процент»).
 
Я не могу сказать, можно ли применить такую схему в нынешних условиях. Во всяком случае, от юристов я внятного ответа не получил. Однако почему бы законодателю не озадачиться таким вопросом, тем более что есть наглядный опыт передовых стран. Почему бы его не изучить и не применить? Вместо этого законодатель решил множить поправки, увеличивая размеры упомянутого выше кнута.

Теги