Купля-продажа недвижимости: сложные ситуации

Купля-продажа недвижимости: сложные ситуации Покупка и продажа недвижимости всегда сопряжены с некоторой долей риска, потому необходимо по максимуму знать обо всех подводных камнях, которые позднее могут грозить потерей и объекта, и денег.

Покупка и продажа недвижимости всегда сопряжены с некоторой долей риска, потому необходимо по максимуму знать обо всех подводных камнях, которые позднее могут грозить потерей и объекта, и денег. О том, как поступать в той или иной ситуации, – в ответах правового консультанта на вопросы читателей портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

На птичьих правах: без денег и без квартиры

Евгения приобрела квартиру 10 лет назад. Деньги бывшему владельцу были переданы полностью, но переход права собственности должным образом не был оформлен и все эти годы женщина жила в квартире без каких-либо документов на нее. Теперь продавец неожиданно снова появился и самовольно на этой жилплощади прописал своего несовершеннолетнего ребенка. Евгения опасается, что ее и 5-летнюю дочь выселят из квартиры, так как на руках у нее остались лишь расписки о передаче денег за недвижимость.

Этот случай, к сожалению, сложно назвать единичным, так как слишком часто доверчивые покупатели не доводят сделку до логического конца – регистрации перехода права собственности. В ситуации Евгении можно пойти лишь одним путем – обратиться в суд с требованием обязать заключить договор купли-продажи. Но покупательнице придется привести веские доказательства, что фактически сделка была заключена, деньги переданы, а продавец уклонялся от исполнения своих обязательств. Для этого подойдут расписка о передаче денег, в которой четко должно быть прописано, за что и кому передаются деньги с указанием фактической информации об объекте, свидетельские показания, доказывающие факт проживания в квартире, подтверждение, что в квартире находятся только вещи истца. Не в пользу Евгении будет отсутствие хотя бы предварительного договора купли-продажи и доказательств, что она требовала заключения основного договора ранее.

Из этой ситуации можно сделать лишь один вывод: сделку всегда необходимо доводить до конца и, если не хватает собственных знаний, привлекать на помощь профессионалов.

Дети сделке не помеха

Трехкомнатная квартира принадлежит трем членам семьи Тихоновых (маме и двум взрослым сыновьям, у одного из которых уже есть собственные дети) в равных долях. Светлана Тихонова интересуется тем, как правильно оформить договор купли-продажи, чтобы не ущемить права несовершеннолетних внуков, прописанных на данной жилплощади.

В случае если дети не являются собственниками доли в праве собственности или объекта целиком, то получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства не нужно. Но так как квартира находится в долевой собственности, то не стоит забывать о преимущественном праве выкупа дольщиками.

В этой ситуации делать какие-то особые оговорки в договоре относительно детей необязательно. Главное, чтобы документ включал все основные пункты, о которых мы рассказывали в статье «Как составить договор купли-продажи недвижимости».

Продажа квартиры: семьи нет, но брак не аннулирован

Мария разъехалась с мужем, но расторжение брака должным образом не было оформлено. Проживая отдельно, она приобрела квартиру и теперь планирует ее продавать. Женщину интересует, потребуется ли согласие «номинального» супруга на эту сделку.

Действительно, если имущество приобретено в период брака, на него распространяется специальный режим, по которому для распоряжения недвижимостью (продажи, дарения, передачи в пользование) требуется письменное согласие второго супруга. Хотя это не вменено законом как обязанность, но без такого документа есть шанс получить иск о признании сделки недействительной со стороны своевременно не уведомленного о ней супруга. И хотя в случае нашей читательницы речь идет о фактическом прекращении брака и продаже после этого, но из-за того, что развод юридически не оформлен, лучше подстраховаться и получить соответствующее согласие.

Анастасия ЗАГОРУЙКО

Фото с сайта profstrojka.ru