Малоэтажное строительство для простых людей

Интервью с Президентом Департамента жилищного строительства, городского развития и реконструкции Палаты экспертов Европейского Союза

Интервью с Президентом Департамента жилищного строительства, городского развития и реконструкции Палаты экспертов Европейского Союза Марко Феррарио – известным архитектором-урбанистом, специализирующимся на планировании новых агломераций социального жилья, автором концепции «Дом для каждой семьи».

Марко Феррарио Президент Департамента жилищного строительства, городского развития и реконструкции Палаты экспертов Европейского Союза

- Уважаемый господин Феррарио, Вы прибыли в наш город с особой миссией – оказать помощь в создании рабочей модели, которая позволила бы успешно осуществлять проекты строительства доступного и комфортного жилья. С кем Вам удалось пообщаться за это время?

Мы провели ряд встреч с представителями практически всех секторов строительной отрасли. Это и девелоперы, на площадки которых мы выезжали. Это и мои коллеги-архитекторы, в том числе главный архитектор города и три бывших архитектора Новосибирской области. Мы встречались с тремя банками, с представителями власти: с Полномочным представителем президента Виктором Толоконским, с министром строительства Денисом Вершининым. Благодаря этим встречам мне удалось рассмотреть проблематику строительства социального жилья с разных сторон и вычленить основополагающие моменты.

- В чем Вы видите для себя конечную цель такой работы?

С самого начала я просил моих российских коллег лишь об одном – чтобы наш проект был реализован, чтобы дома были реально построены, и люди получили ключи от нового жилья. Я сказал им, что моя поездка не будет целостной и плодотворной, если мне не удастся встретиться и ознакомиться с позицией конечных потребителей, на которых рассчитано это жилье, если мне не удастся довести нашу концепцию до простых людей.

- Насколько велики шансы реализовать в наших условиях задуманный Вами проект?

Мы должны понимать, что дом является для нас продолжением нашего тела, условием нашей счастливой жизни. И нам нужно четко понимать, что мы достойны хорошего жилья, и мы должны бороться за него. Здесь интересы строителя и наши интересы не всегда пересекаются. Если нам важно, какой нам нужен дом, то для строителя важнее какие-то экономические показатели. И если с машинами проводятся какие-то тест-драйвы, то с домами таких экспериментов не проводится: хорошо ли там жить, удобно ли?

Когда здесь я участвовал в обсуждении проблем жилищного строительства, то часто слышал какие-то простые, «однобокие» диагнозы: одни проблему видят в том, что банки не дают кредиты, другие - в том, что государство не оказывает поддержки. Но, встретившись с тремя банками, мы поняли, что банки готовы финансировать подобные проекты, в том числе готовы предоставлять ипотеку. Но существует и другая проблема: проблема отсутствия хороших проектов – надежных, работающих. Насколько я знаю, в вашем бюджете заложены средства на поддержку граждан льготных категорий, которым государство помогает решить жилищную проблему. Вместе с тем государство сталкивается с другой проблемой – отсутствием на рынке нормального социального жилья, цены на которое не превышают тех норм, что установлены Министерством регионального развития.

Для этой цели мы и создаем нашу Экспериментальную лабораторию. И на начальном этапе нам предстоит определиться, образно говоря, в рецептуре нашего будущего «пирога». На втором этапе нам нужно будет отобрать тех, кто даст нам нужные «ингредиенты», и тогда сообща мы сможем испечь вот этот «пирог». И без какого-то отдельного «ингредиента» его может не получиться.

Скажу вам, что нам удавалось реализовать такие социально ориентированные проекты в гораздо более худших ситуациях. Примером могут служить африканские страны. У них вообще нет ничего: у них нет денег, нет никакой государственной поддержки, нет воды, нет электричества, нет корпоративной культуры, нет строительных материалов. По сравнению с ними вы находитесь в хорошей исходной ситуации. И должны воспользоваться этими хорошими исходными данными. Я был в России несколько лет назад, и теперь, приехав снова, отмечаю перемены к лучшему. Например, в прошлый раз я говорил о том, что стоимость земли под социальные проекты должна быть нулевой. И меня никто не понимал. Но сейчас уже само государство дает людям такую возможность. Поэтому я верю в успех.

- Предусматривается ли привлечение иностранных, в частности – европейских инвестиций в этот проект?

Да, конечно, такая возможность рассматривается. Главное, сделать так, чтобы дешевые европейские деньги не стали дорогими здесь. По этому поводу мы и ведем переговоры с банками.

- Какие Вы видите главные препятствия на пути реализации проекта?

Первая большая проблема, на мой взгляд, - это плохая кооперация между участниками строительного процесса. Ведь процесс этот взаимосвязанный. Второе - это изменчивость законодательства в стране, заставляющая притормаживать строительный бизнес в ожидании того, как будет работать закон. То, что мы здесь предлагаем, для российских застройщиков, подрядчиков и субподрядчиков - пока еще новое направление. И они пока что не осознали прибыльности в строительстве доступного жилья. Здесь они еще новички, и их нужно многому научить. Проекты малоэтажного строительства развивались у вас по очень замедленной схеме. Скажем, отстраивалось десять домов, они продавались, и за их счет отстраивалось еще двенадцать. Потом они продавались, и на этом отстраивалось еще пятнадцать. И так далее, шаг за шагом. Такой подход не всегда эффективен, потому что в конечном итоге он приводит к удорожанию процесса. Нужно концептуально менять данный подход. Когда мы говорим о создании новых агломераций, мы не можем так работать: строить десять домов, ждать покупателей, потом строить еще двенадцать и снова ждать. Мы должны осваивать целый массив и параллельно создавать элементы социальной инфраструктуры, повышая тем самым привлекательность данной агломерации. То есть необходимо сразу целиком обеспечивать среду проживания.

- Ваша инициатива нашла понимание у новосибирских застройщиков?

У ваших застройщиков еще нет ощущения и глубокого, искреннего понимания прибыльности не только социального, доступного жилья, но и в принципе – жилья малоэтажного, потому что прибыльность у них все еще связывается с многоэтажным строительством. Так что еще предстоит время, чтобы доказать им, что комбинацией технологий при определенных исходных данных можно добиться приемлемой рентабельности и в малоэтажном строительстве. В аналогичных проектах, реализованных в других странах, норма прибыли была приблизительно от 15 до 20 процентов. Может, кому-то из застройщиков эта цифра покажется невысокой, но надо иметь в виду, что социальные проекты надо реализовывать обязательно комплексно и быстро. Если такой проект полностью реализуется за два-три года, то эффективность этой прибыльности увеличивается, потому что 40 или 60 процентов, растянутые во времени, и 15 – 20 процентов, полученные за пару лет – это несопоставимые вещи. Также не нужно забывать об объемах. Здесь мы строим не одну высотку, а огромное количество домов. Норма прибыли заложена в каждом доме. Поэтому, умножая вот на этот объем, мы получаем хороший экономический результат.

- Что Вы скажете о положительных моментах?

Один из положительных моментов – ваши банки все-таки готовы рассматривать и финансировать подобные проекты. Администрация, представители власти в общем и целом готовы тоже готовы поддерживать эти проекты, и даже в условиях ограниченности бюджета готовы искать все возможные варианты для их поддержания. Во всяком случае, они готовы на контакт.

Главное, что я бы хотел отметить: ваше будущее – в ваших руках. Хочу, чтобы вы это поняли. Кривая вашего развития сейчас направлена вверх. Поэтому у вас все впереди. У нас, в Европе, такого уже, к сожалению, нет.

Интервью записал Олег Носков