Массовое строительство квартир-студий – это создание новых гетто!

Интервью с руководителем компании «Транссервис» Александром Бойко.

Александр Бойко Руководитель компании «Транссервис»

Интервью с руководителем компании «Транссервис» Александром Бойко.

- Александр Всеволодович, в последнее время, уже по официальным данным, в нашей экономике намечается тревожная ситуация. Я знаю, что предприниматели к этому относятся серьезно и делают для себя какие-то прогнозы. Как Вы можете охарактеризовать эту ситуацию: надо ли нам волноваться по этому поводу и к чему готовиться?

Я всегда на подобные вопросы отвечаю таким образом: в китайском языке слово «кризис» изображается двумя иероглифами. Один иероглиф – это «возможность», а другой иероглиф – это «опасность». Поэтому кризис случается не в экономике. Он случается в голове у каждого из нас, и каждый в силу своей ментальности, в силу своей готовности к таким вещам, воспринимает их либо как опасность – когда он замыкается, у него действительно получается кризис, либо он воспринимает это как шанс перестроиться, шанс что-то сделать еще. Поэтому это все непосредственно зависит от каждого индивидуума.

- А простому человеку к чему готовиться? Который не занимается бизнесом и живет на среднюю зарплату.

А это не касается только бизнеса. Это касается восприятия окружения, ментальности. Это жизненная позиция. Когда ты ждешь только кризиса, то он будет у тебя постоянно. А когда ты ищешь возможности, то он не случается у тебя вообще.

- Если подойти к проблеме предметно: надо ли сейчас менять рубли на доллары?

Уже поздно это делать – менять что-то на что-то.

- А как насчет евро?

Ну а какая разница? Мое мнение: уже поздно. Надо было менять, когда доллар стоил двадцать восемь рублей. Или хотя бы около тридцати. Но когда уже за тридцать два, то какой смысл?

- Куда в таком случае потратить сбережения?

Понимаете, это есть определенный бизнес. Это – инвестиции. И здесь каждый определяет для себя сам. Но, повторюсь, поздно пить боржоми, когда печень села. Вы сегодня на рублевых вкладах сделаете больше, потому что рублевые вклады – это 9,5–10 процентов. А вклады в валюте – это 4–4,5 процента максимум. Да, вы выиграете какой-то процент на курсовой разнице (если доллар станет стоить тридцать три рубля), но потеряете по ставке.

- А что будет с рублем, на Ваш взгляд?

Да рублей уже ни у кого не будет. Все вложатся во что-нибудь…

- Хорошо, я оценил вашу шутку. Давайте тогда перейдем к строительству. Как Вы знаете, наше областное правительство стремится существенно наращивать объемы жилья. На 2015 год собираются уже ввести около двух миллионов квадратных метров. Как Вы считаете: складывающаяся экономическая ситуация благоприятствует такому наращиванию объемов жилья, или через год, через два нас ожидает то, что случилось в 2009 году?

Знаете, когда мы говорим о 2009 годе, надо конкретно определиться с тем, что тогда случилось на самом деле. Тогда произошла истерика, инвесторам стало страшно вкладываться. Что касается спроса, то надо учитывать, что их бывает три вида: есть отсроченный спрос, есть спрос единомоментный, когда человеку негде жить, и он срочно покупает жилье. И есть спрос инвестиционный. В 2009 году сократился спрос инвестиционный, поскольку было не понятно, как рынок будет развиваться дальше. А если вам негде жить, то какая разница, какая будет цена – хоть сто тысяч за квадратный метр, хоть тридцать тысяч. Вам в любом случае жить негде. Вам в любом случае придется покупать, и этот спрос не убывает. У нас просто перекос в спросе. Для спекулянтов, которые покупали на стадии котлована и потом пытались это перепродать, стало неинтересно вкладывать. Вот в этом и была проблема прошлого кризиса. Какой кризис будет сейчас – никто не знает. Подчеркиваю: никто не знает! Поэтому, если вы занимаетесь таким бизнесом, вы просто должны каждый день держать нос по ветру.

- Год назад в СМИ много сообщалось о построенном вашей компанией доходном доме – первом частном доходном доме в нашем городе. Можете рассказать, насколько успешным оказался данный проект?

Этот дом был запущен в эксплуатацию в феврале 2011 года. То есть на сегодняшний день уже полтора года идет эксплуатация этого объекта. Одна часть квартир сдается в долгосрочную аренду – это где-то две третьих фонда. Всего там 120 квартир. Срок аренды – от 11 месяцев. Цена аренды в среднем: от 22 тысяч для однокомнатной квартиры, и от 25 тысяч для двухкомнатной. Практически все квартиры сейчас заняты. Там есть плановый выход. Снимаются эти квартиры по срочным договорам, поэтому мы знаем, в какое время жильцы будут съезжать. Но на сегодняшний день там ничего свободного нет.

Второй сегмент – это среднесрочная аренда. Поясню. Во всем мире есть три сегмента средств размещения: это жилье, это гостиница и это так называемые апарт-отели. У нас в стране, к сожалению, всего два сегмента – гостиница и квартира. Мы сейчас пытаемся сформировать вот этот третий сегмент апарт-отелей. Это та же самая квартира, но которая сдается по условиям гостиницы. Вы откуда-то приезжаете и можете снять квартиру на день, на два, на неделю, на месяц и больше. Какое время платите, такое и снимаете. С этим сегментом работать гораздо сложнее, поскольку этого рынка как такового у нас еще нет. Мы только сейчас пытаемся его формировать. Но он тем не менее перспективен. На Западе он развивается с 1960-х годов. И в некоторых странах уже довольно приличный объем таких апартаментов. Они занимают где-то от 6,5 до 30 процентов рынка.

- По-моему, цены, которые Вы назвали, вряд ли будут благоприятствовать здесь массовому спросу. Что мешает застройщикам развивать данное направление, делая его доступным?

Нужно понимать, что здесь несколько проблем. Та цена, которую я назвал, на самом деле доступна, хотя не всем. У нас в стране вообще перекос идет по строительству жилья. Я, например, категорически против строительства убожества, которое мы называем социальным жильем. Я считаю, что у нас жилья, пригодного для социального размещения – даже если брать сдаваемые в аренду квартиры по 15–17 тысяч, – его в городе более чем достаточно. Нужно замещать это жилье, и замещать его качественным жильем, которое и через 20, и через 50 лет не утратит своего качества. А строить убожество, строить те же самые хрущобы и даже хуже того – это просто кощунство. Кощунство хотя бы к земельному ресурсу, который в городе сокращается. И вдобавок это обман тех людей, которые вынуждены покупать такие квартиры. Эти «скворечники», эти «студии» по 15, по 18 квартир на площадке – это самое настоящее убожество! Рынок таким путем просто деградирует.

- Но ведь, если я не ошибаюсь, застройщики вынуждены – как они сами объясняют – идти на такой формат. Причем они не считают, что это такое уж «социальное» жилье. Да, квартиры маленькие, – говорят они. – Но просто большие сейчас плохо покупают.

Большие квартиры там не покупают вообще! Потому что кто хочет жить в гетто? Строя такое вот убожество, мы создаем сейчас новое гетто. В чем здесь, скажите, смысл? Я считаю, что строить нужно качественное жилье, которое рассчитано на бизнес-класс, на средний сегмент и выше среднего. По деньгам это будет то же самое. Объемы жилья сократятся, но тогда мы откроем окно для состоявшихся людей. Они уйдут. И тогда через вторичный рынок мы наполним объемы того самого социального жилья, которого сейчас не хватает. И цены там должны упасть, на «вторичке». Сознание людей должно поменяться так, чтобы они не хотели жить в гетто.

- Как тогда быть с покупкой жилья? Покупать сейчас или немного подождать в надежде на то, что цены снизятся?

Знаете, делать здесь какой-то прогноз – это то же самое, что гадать на кофейной гуще. Никто не знает, как изменятся цены. Еще раз повторю, что есть три сегмента вложений в жилую недвижимость: непосредственное проживание, отсроченное проживание и инвестиции именно как вложение денег. Если вам негде жить, то какая разница, когда покупать – нужно просто спланировать свою покупку. Если вы вкладываетесь как инвестор, то, на мой взгляд, сейчас нет смысла покупать. То, что цены на жилье еще будут расти, – это факт. Но в любой момент они могут точно так же откатиться назад, как это было в 2009 году. Я бы, допустим, сейчас не покупал.

- Какова, на Ваш взгляд, судьба новых площадок комплексного строительства? Заделы, как мы знаем, там не малые, чего не было перед прошлым кризисом. Насколько рискуют застройщики, замахнувшиеся сейчас на такие объемы?

Надо сказать, что так называемая точечная застройка, которая у нас превалировала последние десять-двадцать лет, – это тот сегмент, на котором сейчас очень тяжело заработать, потому что там необходимо осуществлять снос, расселение. Поэтому цена там получается довольно большая. А вот комплексная застройка, о которой идет речь, – это совершенно правильный ход. Это нормальное, правильное развитие. И там совершенно другая себестоимость. Поэтому эти проекты однозначно имеют перспективу, однозначно будут развиваться.

Интервью записал Олег Носков