Накануне нового кризиса стройотрасли

Наступим ли на те же грабли?

Накануне нового кризиса стройотрасли

Ровно четыре года назад, в августе 2008 года, строители очень бурно и торжественно отметили свой профессиональный праздник. Хотя примерно в это же время в довольно солидных изданиях появились публикации, где приводились довольно тревожные факты относительно ситуации в строительной отрасли. Особого повода для радости не было. Тем не менее, до самой осени строители и девелоперы старались сохранять оптимистичный настрой. И только в конце октября как будто грянул гром. Победные реляции, раздававшиеся на протяжении нескольких лет до этого, сменились паническими выкриками и просьбами о помощи.
 
Теперь, оглядываясь назад, видно, что лидеры рынка смогли отделаться, что называется, легким испугом. Однако видно и другое: за четыре года практически ничего по существу не поменялось. Никаких системных изменений не произошло. Государство, на местном уровне, с помощью финансовых вливаний, как смогло, поддержало отрасль (точнее – отдельные компании). В целом, вроде бы, все завершилось благополучно. Но значит ли это, что так может продолжаться бесконечно?

Государственный оптимизм

Министр строительства и ЖКХ Новосибирской области Денис Вершинин, выступая в пресс-центре «Комсомольской правды» во время «Строительного марафона», в очередной раз уверил общественность в том, что в строительной сфере наблюдается положительная динамика.  По его словам, за первое полугодие 2012 года введено 419 тысяч кв. метров жилья, что на 13% выше плановых показателей и на 7,5% выше тех объемов, что были введены за аналогичный период прошлого года. Кроме того, по

Этот график объемов ипотечного кредитования (взятый с официального сайта АИЖК) наглядно отражает чередование бума и затишья.

Рыночные «тормоза»

Что больше всего смущает в такой позиции властей? Собственно, даже не соотношение объемов финансовой поддержки и планируемых объемов возводимого жилья. Здесь простая арифметика, которая чаще всего лишь скрывает корень проблемы, чем что-либо проясняет. В самом деле: пять миллиардов рублей – это много или мало для полутора миллиардов квадратных метров при средней стоимости «квадрата» не менее 40 рублей (оцените только общую капитализацию рынка новостроек)?
 
Но корень проблемы даже не в этом. Пусть министр окажется прав, считая сумму в пять миллиардов рублей достаточной для поддержания высокого спроса. Главный-то вопрос в другом: способен ли строительный рынок – в его текущем состоянии – нормально «переварить» стремительно растущие финансовые поступления? Почему об этом не задумывается наше руководство, совершенно не понятно. Возможно, они считают, что отрасль у нас готова к стремительному росту без всяких структурных изменений. Денег, вроде как, слишком много не бывает. И если спрос стремительно растет, то оно и к лучшему. Так, кстати, в руководстве области считали и лет пять-шесть назад, когда благодаря ипотечным вливаниям в жилищное строительство в нашем городе «ожили» и стремительно заработали предприятия стройиндустрии.
 
Напомню, что четыре года назад предшественник нынешнего министра – начальник департамента строительства и ЖКХ Владимир Анисимов тоже рисовал радужные перспективы и показывал график непрерывного роста объемов ввода жилья. Кто бы мог тогда подумать, что по итогам 2009 года случится обвал? А ведь сейчас мы наблюдаем что-то похожее. Так, Управление Федеральной службы госрегистрации в Новосибирской области фиксирует увеличение количества договоров долевого участия в строительстве. В 2010 году эта цифра составляла 14 600, в 2011 году возросла до 18 700 (на 28%). В 2012 году (за последние пять месяцев) количество таких договоров увеличилось более чем в два раза (!) в сравнении с аналогичным периодом прошлого года (с 5,1 тыс. в 2011 г. до 12 тыс. в 2012 г.). Кроме того, на 46 % возросло количество ипотечных сделок на все объекты недвижимого имущества.

Должна ли нас радовать такая динамика или должна насторожить? Чтобы понять, как такое вливание денег скажется на строительном рынке, приведем следующее сравнение. Возьмем небольшой магазинчик, рассчитанный (условно)  на обслуживание 100 покупателей в день. И возьмем большой супермаркет, рассчитанный на тысячу покупателей. По уровню торгового оборота и прибыли они, конечно же, отличаются. Однако это не значит, что если в один прекрасный день в магазинчик хлынет сразу тысяча клиентов, то он будет работать как большой супермаркет. Владельцу магазинчика такой бешеный поток  покупателей создаст только дополнительные «головные боли». Любой специалист по ритейлу знает: если сегодня люди как сумасшедшие сметают с полок товар, то после этого ожидается длительное затишье. Ничего приятного такой бурный всплеск не сулит. Ваша четко отстроенная логистическая цепочка начинает рушиться. Если вы хотите, чтобы у вас ежедневно отоваривалось не сто клиентов, а тысяча, то создавайте для этого адекватные торговые площади в адекватном месте.

На строительном рынке действуют те же принципы. Резкое вливание средств без адекватных структурных перестановок приводит к тому же результату: сегодня бум, завтра – затишье. Наш строительный рынок сегодня неадекватен тем объемам, которые на него взваливает правительство своим искусственным подогревом спроса. Когда в сектор за короткий период времени неожиданно приходят дополнительные миллиарды, это сразу приводит к росту цен на стройматериалы и изделия, к увеличению стоимости транспортных перевозок и подрядных работ. После чего девелопер осознает, что фактические затраты на реализацию проекта заметно превышают ту сумму, которая была заложена в сметных расчетах. Ну, а дальше начинаются «долгострои», сокращение объемов строительства, корректировки планов на будущие годы в сторону уменьшения.  То есть выясняется, что наш небольшой «магазинчик» не рассчитан на объемы большого «супермаркета». Ведь если под «супермаркетом» иметь в виду строительные рынки развитых стран с их темпами в 1,5 – 2 кв. метра на одного жителя в год, то наш строительный сектор с его 0,4 – 0,5 «квадрата» на душу населения -  и есть небольшой «магазинчик». И когда мы пытаемся с помощью одних лишь финансовых рычагов нагнать сюда большую толпу клиентов, сразу выясняется, что рынок начинает «включать тормоза» в виде резкого удорожания товаров и услуг (то же самое происходит и в розничной торговле, когда на относительно небольшое количество товара набрасывается большое количество покупателей).

Ждем революцию?

К сожалению, в правительстве делают вид, что не понимают таких простых вещей. Так, конечное, удобней. Потому что проще манипулировать с отвлеченными количественными показателями, чем оценивать работу по качественным изменениям. Статистику, при желании, можно и «подправить». Даже если завтра произойдет обвал, то его легко списать на мировой кризис, хотя в реальности и без всякого кризиса при таких исходных позициях непрерывный рост невозможен. Кризис лишь выявит слабые места и послужит катализатором обвальных процессов, но не он явится их причиной.
 
Ни для кого уже не секрет, что в нашей строительной отрасли наблюдается и техническая отсталость, и изношенность производственных фондов, и недостаточно высокая конкуренция, и недостаток высококвалифицированных кадров, и масса других изъянов, включая низкий уровень организации самих строительных процессов. Все это накладывается на неблагоприятный внешний фон: высокую коррупцию, бюрократические препоны, изношенную инфраструктуру, несовершенное законодательство. При таком положении дел «давить на газ» с помощью ипотеки и государственных субсидий нецелесообразно. Это – не более чем паллиатив.
 
Ведь если проблему решать системно, с умом, то пятью миллиардами не отделаешься. Придется стимулировать техническую модернизацию, тратиться на подготовку специалистов, на НИОКР, утверждать новые регламенты, четко формулировать техническую политику, уничтожать бюрократические препоны. Параллельно всерьез придется заниматься территориальным планированием, обновлять и развивать инфраструктуру, формировать новые производственные кластеры, совершенствовать законодательство. Здесь потребуется скоординированная работа сразу нескольких министерств и ведомств. И общие затраты вырастут на порядок, а то и на несколько порядков. Готово ли руководство к таким системным действиям, хотя бы морально? Не известно. Будем надеяться, что новая волна кризиса даст импульс к реальным переменам.