В конце марта премьер-министр Владимир Путин вновь поставил вопрос о снижении цен на жилье, поручив своему заместителю Дмитрию Козаку разобраться в данном вопросе. Премьер выразил недоумение: на Западе цены на недвижимость ниже российских, несмотря на то что в России дешевле и рабочая сила, и строительные материалы. Напомним, что еще в августе прошлого года глава правительства потребовал установить верхнюю границу цены для жилья эконом-класса на уровне 30 тыс. рублей за квадратный метр. Разумеется, многие строители не одобрили такую постановку вопроса, как, впрочем, и региональные руководители, которым пришлось взвалить ответственность за решение упомянутой задачи на себя. Волна критических замечаний наблюдается и в экспертном сообществе, где давно уже принято связывать оживление в строительной отрасли с возобновлением роста цен. Отсюда разговоры о бесперспективности командного регулирования ценообразования в условиях рынка, о неприемлемости администрирования экономики и тому подобном. Однако на самом деле, как мы понимаем, государство ни в коей мере не навязывает компаниям своих цен. Речь идет о переформатировании отношений между властью и бизнесом в области строительства. И вполне вероятно, что данный формат устроит далеко не всех. В то же время он как воздух необходим новым компаниям, инвестировавшим немалые суммы в современные строительные технологии. Если федеральное руководство действительно взяло курс на модернизацию отрасли, то принимаемые сегодня меры выглядят вполне своевременными и целесообразными.

Тревожные тренды

Для начала — итоги прошлого года. Общее падение объемов строящегося жилья в СФО составило13,3%. При этом в Красноярском крае — 22,8%, в Омской области — 40,4%, в Томской — 17,2%.

В Кемеровской и Иркутской областях, Алтайском и Забайкальском краях, республиках Тыва и Алтай — наблюдается рост на 2–3% (таблица 1). Cтоит обратить внимание, что по итогам четвертого квартала 2009 года во всех регионах СФО, независимо от динамики ввода жилья, цены на жилую недвижимость на первичном рынке показали снижение.

Даже при беглом взгляде нетрудно понять, что такой разброс свидетельствует о специфических особенностях того или иного региона, о политике региональных и местных властей, о разных бизнес-стратегиях компаний. В этой связи весьма показательна ситуация на строительном рынке Новосибирска. По данным DSO Consulting (Новосибирск), минувший год оказался не совсем удачным для большинства ведущих игроков. Так, несомненный лидер прошлых лет — компания «Сибирь-Развитие» — сократил объемы в 10 (!) раз (с 95,4 тыс. кв. м до 9,3 тысячи). Показатели ООО «ДИСКУС плюс» ухудшились в два раза (23,2 тыс. кв. м. против 51,7 тысячи в позапрошлом году). Незначительное сокращение объемов (101,3 тыс. кв. м. вместо предыдущих 112,7 тыс. «квадратов») у компании «Энергомонтаж». Однако, по признанию ее гендиректора Леонида Сидоренко, у них не распроданы порядка 700–800 квартир, в силу чего уже в текущем году объемы будут намеренно сокращены на 40–50%. Кроме того, в минувшем году в 38 новосибирских строительных компаниях введена процедура банкротства.

Динамика пока остается отрицательной. Правда, по словам Сергея Дьячкова, управляющего партнера DSO Consulting, на рынкe жилья крупнейших городов Сибири наступает время стабилизации. Мало того, считает аналитик, к концу года вполне возможно оживление спроса в строительстве, которое будет сопровождаться небольшим ростом цен. Исходя из данных Росстата, реальные доходы населения в минувшем году выросли на 1%, что само по себе является обнадеживающим фактором. Часть сбережений, полагает Сергей Дьячков, население неизбежно начнет тратить на улучшение жилищных условий.

Впрочем, некоторые показатели настраивают на менее оптимистический лад. В России в течение двух лет падает спрос на цемент и другие инертные материалы. По данным Росстата, потребление цемента за два года сократилось в среднем на 26%. Аналогичная ситуация вырисовывается и на рынке щебня. Соответственно, снижается производство железобетонных изделий. В 2009 году объем производства железобетона в стране снизился на 39%. В Новосибирской области схожая картина. Производство щебня упало на 48%, а производство железобетона в прошлом году сократилось на 33%.

Потребление инертных материалов отражает заделы на будущее. Достаточно вспомнить, что недавний обвал на строительных рынках западных стран был напрямую связан с пропорциональным падением спроса на те же инертные материалы. Это значит, что нас ожидает падение объемов построенного жилья как минимум на 30–40%.

Шаг назад, два вперед

Все заявления президента и премьера насчет жилищного строительства и стоимости жилья, по сути, единое недвусмысленное послание: так дальше строить нельзя! Причем сигнал этот адресован не столько строителям, сколько губернаторам и главам крупных городов. Как мы указали выше, ситуация на строительном рынке и в отрасли в целом во многом зависит как от политики на местах, так и от стратегии самих компаний. Если Кемеровской области, например, удалось сохранить темпы строительства при относительно приемлемом уровне цен, то нельзя исключать того, что этот опыт учитывается федеральным правительством, когда оно формулирует свои требования к ценообразованию. Это означает одно: наверху не связывают активизацию в строительстве с неизбежным возобновлением роста цен. Прежняя модель разогрева рынка за счет притока спекулятивных капиталов уже не сработает, а потому строителям и местным чиновникам необходимо прорабатывать принципиально другие алгоритмы развития отрасли.

Как правило, аналитики, пытающиеся прогнозировать динамику спроса и цен на недвижимость, описывают ситуацию в отвлеченных категориях «спрос/предложение», упуская из виду один важнейший показатель. В России, в отличие от стран Запада, есть огромный потенциал снижения себестоимости в строительстве. Именно на этом все больше внимания заостряют федеральные руководители.

В первую очередь, разумеется, это касается жилья эконом-класса, которое должно быть доступно, считает премьер, не менее чем для 40% граждан России.

В соответствии с новым федеральным законом индивидуальные застройщики, объединенные в некоммерческие партнерства, получат право приобретать земельные участки на закрытых аукционах (при стартовой цене не более 30% от кадастровой стоимости) либо получать их бесплатно (в случае льготников). Причем за государственный счет эти участки должны быть оснащены необходимой инфраструктурой.

Надо заметить, что в регионах и на местах к этой инициативе центрального руководства отношение неоднозначное. Например, по информации Александра Когана, депутата Госдумы, члена правительственной комиссии по жилищному строительству, из Инвестфонда, где для Новосибирской области предусматривалось более 1 млрд. рублей на инфраструктурные проекты, не было взято ни копейки. Мало того — не подготовлено ни одного проекта комплексной малоэтажной застройки.

Таким образом, еще раз подчеркнем: ситуация в жилищном строительстве во многом зависит от позиции и профессионализма местных и региональных властей. Вопрос ценообразования диктуется социальной и технологической политикой, за которую отвечают конкретные губернаторы. Причем технологический аспект не менее важен, поскольку он напрямую затрагивает модернизацию отрасли, а от нее зависит реализация пожеланий Владимира Путина строить «недорого и качественно». В этой связи совершенно понятно, почему центральное руководство ориентируется на массовую малоэтажную застройку. Во-первых, она связана с цивилизованным — по западным меркам — потребительским спросом. Во-вторых, содействует реальному перевооружению отечественной стройиндустрии.

Старое и новое

Противники массового малоэтажного строительства пытаются навязать общественному сознанию миф, будто высотная застройка с точки зрения экономики дает неоспоримые преимущества в сравнении с «малоэтажкой». Еще в ноябре прошлого года на межрегиональном совещании по малоэтажному строительству этот миф попытался развеять Илья Пономарев, директор Департамента регулирования градостроительной деятельности Министерства регионального развития РФ. Он сослался на исследования, проведенные по заказу министерства, которые показали, что себестоимость квадратного метра в таун-хаусах будет на том же уровне, что и в многоэтажных домах, а в некоторых случаях даже ниже. Поэтому федеральный центр, по словам чиновника Минрегионразития, достаточно серьезно настроен на то, чтобы в будущем поддерживать малоэтажное домостроение.

Необходимо, кстати, отметить, что, определяя долю «малоэтажки», правительство ориентируется на реальные потребительские запросы населения, чего зачастую не учитывают руководители компаний, строящих высотные дома. В условиях снижения спроса некоторые из них придерживаются не совсем адекватной, по меркам развитых стран, стратегии — наращивают объемы строительства однокомнатных квартир и квартир-студий площадью 20–25 кв. м. Это в принципе противоречит смыслу долгосрочного ипотечного кредитования. Напомним, что в европейских странах, Канаде, США принято приобретать жилье, рассчитанное на проживание целой семьи. Малогабаритные квартирки в основном сдаются в аренду бездетным семьям, одиноким людям либо молодым специалистам. Чрезмерное увлечение подобной номенклатурой — такая же крайность, какой в свое время было строительство квартир бизнес-класса.

На Западе массовое строительство малоэтажных домов, покупаемых в ипотеку, стало возможным благодаря серьезному техническому переоснащению строительной отрасли. Освоение современных технологий — не такая уж сложная задача и для нас. За последние годы частные инвестиции направлялись не только в девелоперские проекты, но и в строительство предприятий современной стройиндустрии. Такие предприятия в потенциале составляют серьезную конкуренцию старым заводам ЖБИ.

Строительство домов на основе легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК) сокращает расход традиционных инертных материалов (цемент, песок, щебень) примерно в 15–20 раз. Удельные энергозатраты (на единицу выпущенной продукции) в сравнении с заводами ЖБИ ниже в 15 раз, транспортные расходы — в 2,5 раза (за счет небольшого веса конструкций). Так же разнятся и удельные трудозатраты. Монтаж 1 кв. м перекрытия дома из ЛСТК требует 0,89 человеко-часа (чв-ч), стен — 0,59 чв-ч. При традиционном крупнопанельном домостроении (КПД) эти затраты увеличиваются более чем в три раза (2,8 чв-ч и 2,05 чв-ч соответственно). Кроме того, один завод ЛСТК может выдать продукции на 150 тыс. кв. м в год (по расчетам компании «ГрандСтройИндустрия»). А даже признанные лидеры новосибирского рынка, работающие со сборным железобетоном, едва превышают показатель в 100 тыс. кв. м («Энергомонтаж»).
 

---

Бизнес требует расширения площадей, а на офис в центре еще не заработали? Есть отличные варианты по аренде офисов Перово, бизнес-центр «Streamline Plaza» располагает большим количеством площадей пригодных для ведения бизнеса даже самыми придирчивыми предпринимателями.

---