НОАИК добавил гарантий застройщикам

НОАИК добавил гарантий Еще семь новосибирских застройщиков получат гарантии от НОАИК по программе «Стимул»

Алексей Струков, министр экономического развития

Еще семь новосибирских застройщиков получат гарантии от НОАИК по программе «Стимул»

«Стимул» – это федеральная программа, созданная Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для стимулирования кредитования строительства.

Как это работает?

Условия этой программы таковы, что в течение всего периода строительства аккредитованного жилого дома, то есть до двух лет, банкам-участникам предоставляется доступ к целевому займу АИЖК по фиксированным параметрам. Также предполагается, что квартиры, не реализованные по окончанию проекта, выкупает гарант сбыта, в их качестве чаще всего выступают региональные операторы АИЖК. В Новосибирской области это Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования (НОАИК).

Таким образом, строители оказываются защищенными от падения спроса, поскольку структуры АИЖК гарантируют выкуп нераспроданных объемов, а банки – от дефолтов строительных компаний.

Причиной, побудившей власти на создание подобных мер поддержки, стало падение покупательского спроса на новостройки. Это признают сами представители АИЖК. «В 2008 году, – вспоминает исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый, – ситуацию спада на рынке усугубило сокращение механизма ипотеки, который в течение целого ряда лет обеспечивал стабильный приток покупателей, как с инвестиционными целями, так и нуждающихся в улучшении жилищный условий». По его словам, АИЖК начало разрабатывать программу, направленную на стимулирование застройщиков, начиная с 2009 года. А первые пилотные проекты стартовали в 2010 году.

Несмотря на некоторую стабилизацию экономики, положение в строительной отрасли пока остается сложным. Андрей Шелковый косвенно это признает. По его словам, изначально «Стимул» был ориентирован на «достройку» жилых домов, строительство которых было заморожено в период кризиса, однако сейчас границы программы расширены, и программа «Стимул» продлена до 2013 года. Средства направлены на стимулирование строительства жилья в целом. Это продление, по мнению эксперта, свидетельствует, что программа перешла из разряда разовых антикризисных мер в ряд «постоянных механизмов поддержки».

Очевидно, уважаемые читатели nn-baza, что в постоянной поддержке нуждаются только проблемные отрасли, не так ли?

Новосибирская область одной из первых включилась в программу «Стимул». Первым проектом НОАИК стали комплексы ЗАО «Строитель» по ул Овражной (это дома.5,6,7 общей площадью 22 720 кв.м.) и по ул. Фрунзе (дом 228 площадью 25 205 кв.м.).

Какие дома включены в программу?

Как сообщила руководитель направления отдела организации работы и поддержки инфраструктуры управления развития инфраструктуры ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Екатерина Виноградова, сейчас на территории Новосибирской области участниками программы «Стимул» стали еще семь застройщиков.

Действие программы распространяется на следующие объекты.

По завершенным объектам строительства:

– от застройщика ООО МЖК Энергетик по двум проектам строительства по адресу:
1. ул. Первомайская 234 (9 771 кв.м.);
2. ул. Кавалерийская 3 (7 053 кв.м.);

– от застройщика СП ОАО «Сибакадемстрой» по двум проектам строительства по адресу:
1. Красный пр-т, д.181 (10 346 кв.м.);
2. ул. Свечникова, д.4 (ул.Тюленина д.18/1 стр.) (7 647 кв.м.).

Проекты, находящиеся в стадии строительства:

– от застройщика ЗАО «Приборкомплекс» по адресу:
южнее пос. Дорожников, д.10 (3 920 кв.м.);
– от ООО «Интехстрой» по адресу:
Калининский район, ул. Б. Хмельницкого, 78/1 (5 105 кв.м.);
– от ЗАО «Роснефтегазстрой-Академинвест» по адресу:
Советский район, квартал, ограниченный ул. Российской, Истринской и Рубиновой (21 918 кв.м.);
– от ООО «Сибакадемстрой Холдинг» по 2 проектам строительства:
1. ул. Тюленина, 18/1, 18/2, 20 (18 648 кв.м.);
2. Заельцовский район, ул. Сухарная 99 стр. (18 931 кв.м.);
– от ООО «Сибстройресурс и К» по адресу:
Заельцовский район, ул. Сухарная, строение 101 (18 788 кв.м.)

Таким образом, общая площадь возводимого жилья достигла 170,05 тыс.кв.м., а общий объем обязательств по всем объектам строительства Новосибирской области – более 3,2 млрд. руб.

Какие риски?

Один из главных плюсов данной программы – минимизация рисков для всех участников процесса, от покупателей-физлиц до банков, полагает министр экономического развития Новосибирской области Алексей Струков. Во-первых, рассуждает он, объект финансируется аккредитованным банком, и это проектное финансирование. Вне зависимости от того, что произойдет на рынке, застройщик, который получает кредитный ресурс от банка, финансирует свои строительные объемы на 100%, что позволяет довести объект до сдачи в эксплуатацию. Также Алексей Струков указывает, что Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования выступает гарантом по сбыту, и значит, обязуется выкупить нереализованное жилье на баланс в том случае, если застройщик вовремя завершил строительство, но ему не удалось их продать и подошел срок возврата банковского кредита на строительство. Такая модель работы, по мнению министра, позволит изменить структуру взаимоотношений между покупателями и застройщиками и, в конечном счете, решить проблему обманутых дольщиков.

Однако Алексей Струков убежден, что АИЖК не придется исполнять данные гарантии в полном объеме. «Риски, что НОАИК придется исполнять свои обязательства – не более 5%», оценил он в отношении первого объекта, аккредитованного по программе в Новосибирской области (это комплексы ЗАО Строитель, прим. авт.). «Но даже если придется, то для нас это практически безрисковая сделка», подчеркнул министр. Алексей Струков объяснил, что выкупная цена жилья в аккредитованных комплексах со стороны НОАИК будет «ниже рыночной, и даже ниже цены, установленной Минрегионразвития для Новосибирской области» (32.1 тыс. руб. за кв. м.- прим NN-BAZA). Таким образом, продолжил мысль чиновник, застройщик будет стремиться не «задрать» цену как можно выше, до 50-60 тыс. за кв.м., как уже было на новосибирском рынке, а как можно быстрее реализовать жилье, потому что в противном случае после сдачи дома в эксплуатацию НОАИК «заберет» все ниже рынка.

Те квартиры, которые все же поступят в распоряжение НОАИК, не поступят на вторичный рынок. «Конкуренции предложению застройщиков – не будет», уточнил Струков. Поэтому, с точки зрения застройщиков, продажа нераспроданных квартир НОАИК – не самый плохой выход, пусть даже цены установлена ниже рынка, предположил министр. Алексей Струков уточнил, что данное жилье будет направлено на решение социальных обязательств, которые существуют у властей перед различными категориями граждан.

Что будет дальше?

Первый вице-президент «Газпромбанка» Валерий Серёгин согласился со Струковым в оценке рисков НОАИК. «Что касается первых объектов, аккредитованных по программе в Новосибирске, то гарант по сбыту не купит ни одной квартиры – в случае, если на рынке существенно ничего не изменится», – отметил он. Валерий Серегин рассказал, что НОАИК уже запустил подобный пилотный проект в Кузбассе, в результате застройщик до сдачи дома в эксплуатацию распродал все 100% квартир. По словам финансиста, банк должен провести тщательный отбор проектов для участия в программе, начиная от планов застройки до финансовой устойчивости юридического лица и его репутации на рынке. Валерий Серегин отметил, что принятие программы кардинально повлияло на планы банка по финансированию строительных объектов. «До сих пор мы подходили к строительному сектору очень осторожно, а сейчас готовы активно финансировать в Новосибирской области объекты самых разных масштабов – как многоэтажное, так и малоэтажное строительство», – добавил он.

Андрей Шелковый полагает, что количество объектов, строительство которых ведется по программе «Стимул», в Новосибирской области будет расти. Потенциал – в поддержке властей. «Мы увидели реальную поддержку, которую оказывает правительство Новосибирской области», – пояснил он. По его данным, регион одним из первых включился в программу «Стимул».