Обманутые дольщики – на совести государства

На прошлой неделе в пресс-центре «Комсомольской правды» состоялась прямая линия по проблеме долгостроев в Новосибирской области.

Непредвзятый разбор ситуации

На прошлой неделе в пресс-центре «Комсомольской правды» состоялась прямая линия по проблеме долгостроев в Новосибирской области. На вопросы граждан отвечали специалисты министерства строительства и ЖКХ НСО – Лариса Гильмутдидова (начальник юридического отдела) и Светлана Михайлова (главный специалист юридического отдела). Как мы понимаем, вопросы напрямую затрагивали тему обманутых дольщиков. И звонившие в студию, разумеется, были из их числа.

Новых впечатлений от услышанного лично у меня не появилось. Все как и раньше: граждане предъявляют претензии властям, власти пытаются убедить граждан, что решают проблему всеми доступными способами. Правда, выяснилось, что способы эти весьма ограниченны. По признанию Ларисы Гильмутдиновой, строительство объектов останавливается потому, что компании-застройщики используют полученные средства не по целевому назначению. Тратят деньги, что называется, на красивую жизнь, а в некоторых случаях пытаются даже «прокрутить» их на стороне. И, как считает чиновник, применить к таким недобросовестным деятелям какие-то законные меры воздействия на данный момент бессмысленно – в силу отсутствия таких законов. Правительство обращается по таким фактам и в прокуратуру, и в полицию, но толку пока нет. В общем, ничего другого не остается, как ждать принятие соответствующих законов, предусматривающих действенное наказание для нерадивых застройщиков. А пока гражданам даются дежурные рекомендации: быть бдительными, юридически грамотными и собранными. То есть: не связываться с «сомнительными» компаниями, подписывать «правильные» договора, а в случае чего – брать инициативу в свои руки и решать проблему самостоятельно.

Почем у нас государственные заботы?

Короче, чего бы там чиновники ни делали, но крайними в любом случае остаются простые граждане (я о дольщиках). То, значит, полномочий на местах не хватает, то нужных законов нет. Звучит все очень трогательно. Хотя нетрудно заметить, что работа государственных структур в решении подобных вопросов настроена исключительно на борьбу со следствиями, а не с причинами. И дело, кстати, тут не в том, что у нас не предусмотрено серьезного наказания за нецелевую растрату средств или за использование «серых» схем. На мой взгляд, это все отговорки. Главная проблема в том, что государство никак не устраняет возможность такой практики на уровне осуществления финансирования строительного сектора, на уровне банковского законодательства, на уровне реализации государственных программ в этой сфере. Здесь уже само по себе порочно сочетание двух факторов: так называемой «покупки» квартиры на стадии строительства и перевода денег на расчетный счет компании (еще до того, как вам эту квартиру предоставили). О таких «покупках» я раньше уже писал, но разберу еще некоторые моменты.

Первый вопрос, который прямо затрагивает проблему обманутых дольщиков: почему у нас застройщики не кредитуются напрямую у банков, чтобы потом продавать готовое жилье? Допустим, их не устраивают проценты, и они предпочитают эти проценты целиком перекладывать на плечи граждан. В чем тогда интерес банков, которые дают «ипотеку» под залог того, что еще не построено? Не слишком ли тут все запутано?

Если бы государство всерьез желало навести в данной сфере порядок, оно бы уже давно распутало этот клубок – с хорошими результатами и для граждан, и для жилищного строительства. Сколько уже говорится о строительстве доступного жилья. А какие меры предлагаются на уровне руководства страны? Почитайте хотя бы ФЦП «Жилище». Забота у государевых мужей только одна: увеличить показатели по ипотечным займам. То есть государство всеми силами поддерживает вот эту самую запутанную схему, когда дольщики якобы «покупают» квартиры на стадии строительства, а потом с замиранием сердца наблюдают за процессом. А ведь ипотечные программы, отметим, финансируются государством, из государственной казны.

Почему бы, в таком случае, не сделать по-другому? Почему бы государству (если уж застройщиков смущают большие проценты по кредитам) не взяться за ПРЯМОЕ кредитование строительства того же самого доступного жилья? Например, можно создать специальный Строительный Банк и выдавать застройщикам кредиты под 1% годовых (или вообще выдавать беспроцентные кредиты). Мы же, как-никак, думаем о народе, об экономике. Разумеется, для этого придется разработать и утвердить соответствующую программу, под нее принять целый ряд законов и постановлений. Нужно будет четко расписать параметры жилья, критерии отбора компаний, сроки погашения государственных кредитов. А граждане уже покупают готовое жилье. Для них разработать программу государственной ипотеки под три-четыре процента (с правом выкупа жилья, построенного на госкредиты). И тогда проблема обманутых дольщиков исчезла бы как кошмарный сон, а с нерадивыми застройщиками, в случае чего, напрямую разбиралось бы государство-кредитор (как со своими должниками). Ничего сложного тут нет. Государственное кредитование строительства под очень низкие проценты вовсю практикуется в странах Восточной Европы. И весьма успешно.

Предполагаю, что какой-нибудь умник заявит, будто государству невыгодно работать с такими низкими процентами. Тогда у меня встречный вопрос (по поводу казенных денег): а переводить наши нефтедоллары в американские казначейские облигации под три процента – выгодно? То-то и оно. Похоже на то, что запутанный клубок нашей оригинальной ипотеки вполне устраивает руководство страны.

Доверяем и проверяем

Теперь рассмотрим другую сторону – практику перевода ипотечных займов на счета компаний-застройщиков. Судя по официальным заявлениям, основную проблему тут усматривают в возможности нецелевого использования этих средств. И в духе наших управленческих традиций предлагается увеличить размер кнута для тех, кто забалует. На самом же деле проблема упирается в наше банковское законодательство, в котором обнаруживается вопиющий пробел. С какой стати граждане должны отдавать такие огромные деньги в полное распоряжение компании под обещание чего-то сделать для них в отдаленном будущем?

В развитых странах (например, в США) для таких целей используются так называемые трастовые («доверительные») счета. К примеру, если компания решила построить дом, используя частные займы, то деньги переводятся на этот самый трастовый счет, который компании не принадлежит, а банки работают с ним в четко обозначенном правовом поле. С этого счета можно оплатить услуги подрядчикам, оплатить аренду земли, оплатить налоги и так далее. И только то, что осталось, переводится на счет компании. Кнут здесь предусмотрен для банкиров, а не для застройщиков, поскольку за нарушение правил использования трастовых счетов предусмотрено серьезное уголовное наказание. Все очень просто, четко и эффективно.

У нас об этой практике немалая доля экономистов и чиновников даже не подозревает. Как всегда, пытаемся идти своим особым путем. И весьма примечательно то, что все разговоры официальных лиц о проблеме обманутых дольщиков практически не затрагивают тему банковского законодательства. Или там, на самом верху, о трастовых счетах ни сном, ни духом, или там все знают и все понимают, но менять в этой системе ничего не хотят. Как мы понимаем, утешительного для нас мало как в первом, так и во втором случае.

Олег Носков