Ипотека: сдача в аренду и прописка

Евгений: Слышал, что если квартира куплена в ипотеку, то даже для проживания в ней не членов семьи заемщика, нужно разрешение банка, так ли это? Также подскажите, пожалуйста, могу ли я сдавать ипотечную квартиру или мне для этого нужно тоже получить разрешение?

Ответ:Как правило, в кредитном договоре указывается, что заемщик может сдать квартиру в аренду только по письменному разрешению банка. Беспечные заемщики, которые полагают, что смогут утаить факт сдачи квартиры от банка, сильно заблуждаются: банк может в любой момент проверить ипотечную квартиру и, если жилье сдается без согласия кредитора, то заемщика, скорее всего, обяжут выплатить штраф или же вообще предложат погасить кредит досрочно. Поэтому  заёмщик должен  уведомить банк о том, что в ипотечной квартире будут жить другие люди. Это стандартное предписание договоров об ипотеке. Формально кредитуемый должен получить письменное уведомление о согласии банка. По вопросу регистрации граждан в ипотечной квартире смотрите в ответах ниже на вопросы других участников конференции.

Ответ: Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В кредитном договоре написано, что собственник-залогодатель вправе владеть и пользоваться квартирой, но не вправе распоряжаться ей (т.е. не вправе отчуждать - продавать, дарить и т.п.).
Прописка в собственной квартире входит в правомочия владения и пользования. Поэтому, если стороны кредитного договора не договорились о каких-то ограничениях, собственник вправе прописаться сам и прописать своих родственников. Однако на практике паспортные столы нередко требуют либо:
1) пункта в кредитном договоре, в котором четко написано, что в заложенной квартире имеют право проживать и быть зарегистрированным Иванов Иван Иванович
2) письменное согласие банка, в котором написано, что в заложенной квартире имеют право проживать и быть зарегистрированным Иванов Иван Иванович
Обычно порядок регистрации прописан в кредитном договоре. Читайте кредитный договор. Если в нем предусмотрен уведомительный порядок при заселении родственников, то уведомляйте. Следует отметить, что четких правил, описывающих порядок прописки членов семьи и других людей в ипотечную квартиру, по сути, нет. Разные банки устанавливают разные правила относительно прописки. Поэтому эти вопросы следует уточнять еще на этапе принятия решения о выборе банка для ипотеки. В некоторых банках действует предписание, что без препятствий и возражений можно прописать только близких родственников. То есть супруга/супругу, детей, родителей вы прописываете без проблем, а вот насчет прописки зятя или двоюродного брата придется советоваться с банком. И не всегда решение будет вынесено положительное.
Однако не все банки поддерживают даже такой подход. Трактовка законов в свою пользу – вообще отличительная черта многих финансовых структур в нашей стране. Поэтому на вполне законных основаниях в договора прописывают требование согласовывать с банком каждого, кого вы захотите прописать в свою квартиру. С другой стороны, заемщик с такими условиями может не согласиться. А если договор уже подписан, его вполне можно оспорить в суде. Поскольку подобные требования со стороны банков ни один суд не признает правомерными.
В целом, заемщик имеет права прописывать в свой квартире кого угодно и на какой угодно срок. Всевозможные попытки заставить согласовывать с банком каждую кандидатуру не имеют под собой никаких законных оснований. Хотя поставить в известность банк нужно. Однако эта процедура носит именно уведомительный характер, запретить прописывать того или иного человека банк не имеет права. Если вам пытаются запретить это сделать, важно осознавать, что это незаконно. Вы можете решить этот вопрос самостоятельно или нанять токового адвоката, если сотрудники банка не идут на контакт.

Ответ: Да, может. Более подробно смотрите ответ на подобный предыдущий вопрос.

Ответ: Все зависит от условий вашего кредитного договора.  Как правило, в кредитном договоре указывается, что заемщик может сдать квартиру в аренду только по письменному разрешению банка. Беспечные заемщики, которые полагают, что смогут утаить факт сдачи квартиры от банка, сильно заблуждаются: банк может в любой момент проверить ипотечную квартиру и, если жилье сдается без согласия кредитора, то заемщика, скорее всего, обяжут выплатить штраф или же вообще предложат погасить кредит досрочно.
Соответственно, кредитная история заемщика также будет испорчена, что впоследствии отразится на возможности брать другие кредиты. На практике, конечно, такие проверки проводятся достаточно редко, однако, учитывая все последствия, лучше не рисковать.
Кстати, нужно помнить и о том, что стоимость страховки на имущество при сдаче ипотечной квартиры в аренду увеличится примерно на 20-30% - по причине возрастающих рисков. В чем же заключается риск? Не секрет, что наниматели гораздо хуже относятся к чужому жилью, и состояние квартиры очень быстро может стать удручающим.
Банку же необходимо, чтобы стоимость жилплощади оставалась на высоком уровне. Ведь банк остается собственником квартиры, пока долг полностью не погашен.
Если в квартире по вине ваших арендаторов произойдет потоп и вам из-за этого придется обращаться в страховую, а вы не предупредили страховую компанию о сдаче квартиры внаем, то ремонт придется делать за свой счет. Разумеется, узнают об этом и в банке, из-за чего масштаб неприятностей только увеличится.

Ответ:Для того чтобы прописать ближайших родственников – детей, супруга или супругу - в квартире, под которую получен ипотечный кредит, т. е. находящуюся в залоге, законодательных запретов не существует.С другой стороны, как правило, банки прописывают в договоре об ипотеке требование, о необходимости получения согласия на прописку в ипотечную квартиру. А в случае регистрации, например, детей они настаивают на том, чтобы заемщик дал письменное обязательство выписать их в случае наложения на квартиру взыскания. Кредитные учреждения перестраховываются: все зарегистрированные в квартире будут выписаны так или иначе, если долговое обязательство не будет выполнено и недвижимость придется продавать.
В данном случае, позиция Банка основана на внутренних регламентах, которые они обязаны соблюдать при проведении ипотечных сделок.

Ипотека под залог недвижимости

Валерия Михайловна: Слышала про ипотеку, когда кредитуют под уже имеющееся жилье, подскажите, а у нас уже действует данный продукт и как на деле все выглядит?

Ответ: На сегодняшний день почти каждый банк предлагает Ипотеку под залог имеющегося жилья. Суть такой ипотеки в том, что в залоге Банка будет находиться не приобретаемое жилье, а уже имеющееся. Для получения такого вида ипотеки в Банк нужно предоставить определенный пакет документов на объект недвижимости, произвести его оценку, предоставить документы, подтверждающие вашу платежеспособность, только после этого Банк утвердит сумму займа,  которая будет направлена Вами на приобретение жилья, либо другие цели.

Ответ: Да, может.

Ипотека и развод

Нина Васильевна: Помогли детям с первоначальным взносом, когда они брали ипотеку, но пугает вопрос развода. Если они будут разводиться, то как быть с долгом и самой квартирой, ведь ипотека может быть не выплачена к тому моменту?

Ответ:Квартира, приобретенная в ипотеку, является совместной собственностью супругов. Но, поскольку в силу обременения залогом права собственников существенно ограничены в возможности распоряжения данной квартирой, в том числе ее раздела при разводе, то определяющее значение будет иметь позиция банка.
В такой ситуации у банка возникает право в связи с существенным изменением условий договора (в частности, изменяется количество собственников предмета залога, может появиться новый должник, платежеспособность которого при выдаче кредита банком не проверялась) потребовать досрочного возврата кредита, после чего супруги вправе эту квартиру делить установленным законом способом.
Хотя, не исключено, что банк согласится переоформить прежний кредитный договор, заключив два новых непосредственно с каждым из супругов, определив предметом залога долю каждого в квартире.

Социальная ипотека

Шарипов Данияр Сартаевичрос: Здравствуйте! У меня такой вопрос - в квартире один собственник, он не прописан, но прописаны трое других человек. Входит ли в норматив собственник по ипотеке. И как правильно рассчитать социальную ипотеку?

Ответ: Социальная ипотека - это государственный проект, направленный на обеспечение жильем социально не защищенных россиян и очередников, которые стоят на очереди по 10 и больше лет и никак не могут получить жилье. Для предварительного расчета социальной ипотеки следует обратиться в администрацию города или района по месту проживания. Представители администрации расскажут, какие программы действуют в вашем регионе и объяснят, как рассчитать стоимость квадратного метра жилья по социальной ипотеке в каждом конкретном случае. Помните, что точно рассчитать ипотеку можно только после выбора программы, подбора жилья и определения срока кредита. Представители администрации указывают лишь приблизительную стоимость квадратного метра жилья и суммы выплат с учетом региона и формы льготного кредитования.
Расчет стоимости жилья производится из следующих нормативов: для семьи из двух человек - 42 кв.м., для семьи из трех и более человек - 18 кв. м на одного человека.)

Ипотечный вопрос

Рахиля: Пять лет тому назад мы получили квартиру в ипотеку, сыну было 18 лет. За квартиру осталось оплатить еще 10 лет. Наш сын может получить квартиру на ипотеку, если он участвовал уже. (Тогда нам говорили, что ребенка обязательно надо включить)? СПАСИБО!

Ответ: Если Вы купили в ипотеку квартиру, то в данном случае это не повлияет на право сына – взять ипотечный займ. Тут скорее будет вопрос возможностей, так как определяет момент – дадут или нет одобрение в банке – платежеспособность клиента, и ряд иных факторов. Ипотека – это, по сути, коммерческая услуга, которую оказывает специализированная организация.
Если же речь о социальной ипотеке, то тут другой момент. Для более подробного ответа, уточните этот  момент и напишите в рубрику «Вопрос-Ответ» портала «Новосибирская недвижимость. nn-baza.ru».