Отчего дорожают услуги в сфере ЖКХ

Интервью с Председателем правления Ассоциации содействия эффективному управлению жилым фондом «Управдом»

Интервью с Председателем правления Ассоциации содействия эффективному управлению жилым фондом «Управдом» Артемом Демченко

Артем Демченко Председатель правления Ассоциации содействия эффективному управлению жилым фондом «Управдом»

- Артем Александрович, наши читатели часто спрашивают, какие факторы на данный момент влияют на увеличение коммунальных платежей. Что Вы можете сказать, исходя из Вашего опыта?

Для начала надо разделить два понятия – коммунальные услуги и жилищные услуги. К жилищным услугам относятся содержание и ремонт жилья. Они у нас государством не регулируются. Их регулируют собственники жилья, заключая договор с управляющими организациями – если они выбрали такой способ управления. Либо создавая ТСЖ. Есть еще другой способ – непосредственное управление, которое предполагает заключение договоров уже не управления, а подряда с управляющей компанией. Что касается коммунальных услуг, то это вода, тепло, электричество, газ. Их стоимость у нас регулируется государством. В нашей области этим занимается департамент по тарифам.

- На Ваш взгляд, управляющие компании адекватно осуществляют свою деятельность? Они никак не могут влиять на то, что граждане платят все больше и больше?

Эта сфера, по идее, должна находиться в рыночной ситуации. По-хорошему, у нас должно быть много управляющих компаний, а у граждан должен быть выбор, куда обратиться, какие услуги получить и сколько за это заплатить. Но по факту, обращаю внимание, рынка у нас не получилось. Жилой фонд был монопольно распределен группой управляющих компаний. Причем управляющие компании не в «шахматном» порядке получали бывшие городские ЖЭУ, а получали жилой фонд целыми микрорайонами. Если смотреть в корень, то причина удорожания в том, что у нас много ветхого и аварийного жилья с маленькой площадью, которое, с учетом реальных доходов его владельцев, никогда не даст реальной прибыли управляющим организациям. Фактически компании получили такие дома «в нагрузку». То есть каждая компания совокупно получила и хорошие дома, где возможна прибыль, и «хрущевки» с нулевой рентабельностью, и старые двух-трех этажные дома, где идет работа «в минус». Естественно, когда люди, живущие в больших нормальных домах начинают смотреть свои затраты, они понимают, что платят достаточно средств, чтобы что-то еще и оставалось. Но по отчетам управляющих компаний ничего не остается. Все потому, что в маленьких старых домах собирают столько денег, что на них вообще ничего невозможно сделать. Затраты в этих домах никак не окупают себя вообще.

Почему у нас сегодня происходит такая проблема со сменой управляющих компаний? Именно потому, что существует некая «закулисная» договоренность насчет того, что жилой фонд неделим: вот как его разобрали, так и остается. Потому что нужно что-то делать вот с этой «нагрузкой». Никто не знает, что с ней делать.

- Вы имеете в виду, что была договоренность с мэрией?

Да, с городом. Такая неформальная договоренность. Город не хочет тратить на эти старые дома бюджетные средства. А граждане, став там собственниками, не понимают, что своими платежами не обеспечивают там никакого содержания. Они хотят весь комплекс услуг, но при этом не хотят за это платить. И им никто не объясняет, что это их собственность, и ее надо содержать в надлежащем состоянии. Поэтому половина граждан до сих пор не понимают, что на содержание собственности нужны адекватные расходы. В общем, в сфере ЖКХ проблема номер один – вот это старое ветхое жилье. Тут нужно либо нести адекватные расходы, либо выходить и чистить и убирать все самим, как это делается в частных домах. И реформа ЖКХ у нас застопорилась в том числе и потому, что у нас очень мало информации о том, как мы будем жить, что нам эта реформа приносит и какие появились новые механизмы управления.

- Получается, что управляющие компании компенсируют затраты на старом фонде за счет тех, кто живет в относительно новых домах?

Честно говоря, фактически у нас в этой сфере остается перекрестное субсидирование, когда для минимального технического содержания ветхих домов используются те деньги, которые компания зарабатывает на больших хороших объектах. Разумеется, в отчетах компаний данный факт нигде не фиксируется. Из-за этого ни там, ни там нормального обслуживания не получается.

- Следовательно, в больших хороших домах платежи неадекватны?

Тут надо считать. Возможно, платежи адекватны, но всего перечня работ по факту не выполняется. То есть можно было бы сделать больше, но в связи с тем, что часть расходов идет на ветхие дома, ухудшается качество самой услуги.

- Есть еще один момент, о котором люди часто спрашивают. По коммунальным платежам нередко выставляются какие-то странные цифры, совершенно непонятные жильцам. Кого в таком случае подозревать: управляющую компанию или кого-то другого?

У нас сегодня вся система построена так, что граждане никогда не разберутся, как им начисляются коммунальные платежи. И это не проблема управляющих компаний, а проблема нормативно-правовых актов, по которым управляющая компания вынуждена жить. И еще проблема в том, что у нас в доме появляются два счетчика: один на входе, с которого идут расчеты с поставщиками, а один – в квартире. Гражданин, установивший счетчик в квартире, думает, что он будет рассчитываться только по нему. А по закону он рассчитывается и по нему, и по тому, что было зафиксировано общедомовым прибором учета, но не покрыто теми начислениями, что сделаны по поквартирным приборам или нормативам – если в квартире нет счетчика. И если получается вот эта «дельта», то она разбрасывается на всех пропорционально площади квартир. А «дельта» получается в связи с тем, что управляющая организация плохо, например, обслуживает внутренние сети, допускает аварии, допускает ненормативные утечки. С другой стороны некоторые граждане сами в наглую используют эти коммунальные ресурсы: в квартире не регистрируются, счетчики не ставят, но проживают, всем пользуются и не платят. А их честные соседи вынуждены из-за них доплачивать. И до сих пор не ясно, как со всем этим разбираться.

Все изменения, которые у нас были в предыдущих правилах предоставления коммунальных услуг, весь негатив должны были устранить новые правила. На это надеялись. И вот появились новые правила, и мы видим, что стало еще хуже. Проблема ЖКХ у нас вновь стала проблемой номер один. Потому что реально очень трудно понять, почему ты установил в квартире счетчик, и еще должен в полтора-два раза доплачивать. Куда делась эта вода, это за тепло? У нас ведь еще выдумали услугу на водоотведение на общедомовые нужды. И у многих людей появляется дополнительный вопрос по поводу того, куда мы отводим воду из подъездов и подвалов? Мы поливаем летом газоны, вода уходит в землю, а нам выставляют платеж так, будто всю воду без исключения мы слили в канализацию. Или возьмем начисления на общедомовые нужды по электричеству. И видим, что по новым правилам сумма начисляется на площадь всех помещений общего пользования в доме. Сюда включается и площадь чердака, и площадь подвала, и лестничных клеток. И даже если на чердаке у вас нет проводки, эта площадь все равно включается. И когда вы спрашиваете: почему начисление ведется с учетом площадей, где ни одного потребляющего устройства нет? – вопрос остается без ответа. Все что мы можем сказать гражданину: так написано в документе.

- Это уже новейшие документы?

Это правила, которые вступили в силу с 1-го сентября прошлого года. Они стали еще непонятнее. Раньше был коэффициент. Мы посчитали, сколько начислено гражданам, посмотрели общедомовой прибор учета: видим, что у граждан выходит сто кубометров, а общедомовой прибор показал сто двадцать. Получаем коэффициент 1,2, умножаем и объясняем гражданам, что все они платят с коэффициентом. Кто ничего не потратил, ничего не платит. Кто тратил, платит с коэффициентом. То есть хоть какая-то логика здесь была. Сегодня эта «дельта» распределяет пропорционально площадям квартир. Если нет общедомовых приборов, то начисляют по нормативам. И начисляют на всю площадь общего пользования. Включают даже лифтовые шахты. Вот у нас в Новосибирске такие нормативы на электричество были введены с 1 сентября, на воду и водоотведение вводятся с 1 января. И теперь гражданам плату за горячую воду начислят в том числе с учетом и лифтовых шахт. И за водоотведение тоже. И нормальный человек, конечно же, будет спрашивать: а какого черта в расчетах фигурируют шахты лифта, где никакого водопровода нет? Как ему объяснить, какой логикой руководствовались составители этих правил, тоже непонятно.

А лично Вы понимаете эту логику?

Логика здесь одна: нужно было как-то распределить вот эту «дельту», и придумали, что распределять ее будут вот так. Плюс ко всему, если нет общедомового прибора учета, то нужно было как-то повысить платежи ресурсоснабжающим организациям, потому что, когда граждане стали устанавливать счетчики в квартирах, было зафиксировано уменьшение потребления. Ведь реальное поступление платежей за коммунальные ресурсы стало серьезно падать после установки счетчиков. И чтобы как-то компенсировать потери, у нас и придумали вот эти общедомовые нужды. Те, граждане, которые обзавелись общедомовым прибором учета, стали испытывать трудности из-за недобросовестных соседей. Управляющая компания этот момент не учитывает – распределяет на тех, кто платит. И получается вот такая картина: те, кто поставили счетчики, теперь горько сожалеют о том, что они это сделали, потому что теперь сверх счетчика им постоянно приходит оплата.

Интервью записал Олег Носков