Несмотря на пока незначительные симптомы оживления на рынке,  текущая ситуация наиболее благоприятна для инвестирования в недвижимость, единодушно полагают участники рынка недвижимости и аналитики. Цены на новостройки упали, фактически до себестоимости: так, по данным аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», по итогам 2009 г. цены на новостройки снизились на 23,5% до 35,9 тыс. руб. за кв. метр. При этом себестоимость строительства жилья в Новосибирске составляет 32,1 тыс. руб. (данные Минрегионразвития на I квартал 2010 г). «Строители работают на грани рентабельности»,  - подчеркивает руководитель Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор  Голованов.

Грядущий рост

Доходность инвестиций напрямую зависит от точки входа на рынок. «Сейчас – последняя возможность минимизировать входной билет, ведь окончание скидочного сезона не за горами», - убеждена руководитель исследовательской компании RID Analytics Елена Ермолаева. По ее данным, уступчивость застройщиков постепенно сходит на нет: «если в начале прошлого года они сбрасывали до 30% от цены, то сейчас готовы торговаться не более, чем на 5 – 10%».

Если говорить об объектах на стадии сдачи, то застройщики не снижают, а напротив, повышают цены, отмечает коммерческий директор агентства недвижимости «Грановит» Юрий Ильиных. По словам риэлтора, пока речь идет о небольшом повышении – на 4-6% в месяц.

Аналитиков и риэлторов поддерживают строители. «Первый Строительный Фонд» ориентируется на грядущий рост отложенного спроса. «Поэтому по сравнению с началом прошлого года темпы работ увеличены в разы», - рассказала главный инженер компании Ольга Кылосова. По ее словам, если в начале прошлого года компания концентрировалась, главным образом, на объектах, близких к завершению, то сейчас работы ведутся на всех четырех проектах стройках ПСФ, в том числе и на домах в начальной стадии.

Возможные плюсы будущей доходности нивелируют более высокие, чем раньше,  риски недостроя, отмечает Ермолаева. Это хорошо осознают не только сами покупатели, но и участники рынка, отмечает она: «банки  не уверены, что продукция строителей найдет спрос,  поэтому страхуют риски высокими процентными ставками, а сами строители часто воздерживаются брать дорогие кредиты».

Решение инвестировать в новостройку требует  тщательного анализа - как деталей проекта, так и деятельности самого застройщика, признает Юрий Ильиных. «Однако разобраться – стоит ли входить в проект подчас сложно даже участнику рынка, не говоря уже о частных инвесторах», - добавляет риэлтор.

Сами частные инвесторы имеют выбор – отправиться к застройщику самому, или доверится риэлтору, благо цены у тех и других одни и  те же. Мнения опрошенных NN-BAZA.RU застройщиков, - как лучше продавать квартиры - через собственный отдел продаж или риэлторов, разделились.  

Минусы и плюсы

Концерн «Сибирь» привлек риэлторов к сотрудничеству лишь после резкого роста количества сделок, рассказывает начальник управления привлечения финансовых средств строительного компании Виталий Постников. По его словам, когда компания предложила рынку небольшие по площади и доступные по цене квартиры-студии, количество сделок резко увеличилось:

«Студии оказались очень востребованы: они раскупались как горячие пирожки. Собственный отдел продаж  - около 20 человек - с трудом справлялся с объемами работы, поэтому к продажам пришлось привлечь и риэлторские компании». Однако до сих пор большую часть сделок оформляет собственный отдел продаж компании, добавляет собеседник.

Рост доли сделок, совершенных агентствами недвижимости – до 30 – 40%, отмечает и президент строительной компании «СтройМастер» Евгений Коновалов. По его словам, с начала кризиса компания начала более тесно сотрудничать с агентствами, при этом размер комиссии составляет «стандартные для рынка 1-2%». Коновалов указывает, что от сотрудничества выигрывает прежде всего застройщик, поскольку у риэлторов существует риск остаться без вознаграждения.  «И до кризиса часто бывало, что найденный риэлтором клиент предпочитал заключать договор напрямую с застройщиком, в обход агентства. В результате доказать, что вот этот конкретный клиент «от агентства» было сложно»,  - поясняет Коновалов.  Правда, спад вынудил всех участников процесса работать более слаженно, добавляет он.

В «Инвестиционно – строительной компании «Русь» на агентства недвижимости стабильно приходится 35 – 40% сделок, говорит финансовый управляющий «ИСК «Русь» Алексей Рыбаков. По его словам, у компании не предусмотрено фиксированной ставки вознаграждения для риэлторов. «Условия  - индивидуальные для каждого агентства недвижимости», - уточнил Рыбаков. Кризис не внес сколько-нибудь заметных корректив в схему сотрудничества с агентствами, добавляет менеджер.

«Покупателю выгоднее приобрести квартиру у агентства недвижимости, чем напрямую у застройщика,  - признается заместитель генерального директора группы компаний «Энергомонтаж» Иван Сидоренко.они продают не только наши квартиры, но и те, что принадлежат нашим подрядчикам - они уже сразу предлагаются с дисконтом».

По словам Ивана Сидоренко, размер агентского вознаграждения для риэлторских компаний составляет около 1%, а иногда  - и ниже. Для застройщика организовать собственную структуру по продажам невыгодно – нужны не только продавцы, но и люди, которые занимаются продвижением проекта, рекламой. Поэтому, по мнению Сидоренко, целесообразно максимально привлекать агентства недвижимости, тогда на специалистов компании ложится только часть работы по оформлению договоров. - У агентств больше возможностей предоставить скидки, ведь

Полностью передали продажу квартир агентствам недвижимости и в компании «ПЛП Девелопмент групп» (реализует проект жилого комплекса по ул. Лежена). «До кризиса о покупателях можно было вообще не беспокоится, - вспоминает генеральный директор компании Руслан Люзенков. - Если стройка шла активно, то потенциальные покупатели сами обращались, даже на рекламу тратится особенно не приходилось». Но сейчас нужны новые методы, ведь потенциальный покупатель медлит с покупкой, откладывая до лучших времен, считает собеседник.

По мнению Люзенкова, чтобы продать новостройку недоверчивому покупателю, риэлтор должен поверить в проект, а также обладать немалой силой убеждения. «Дать объявления и ждать покупателей – это вчерашний день», -  подытоживает менеджер.

Из опрошенных порталом застройщиков,  полностью отказалась от работы с риэлторами лишь компания «Уникон». Директор по маркетингу строительной компании СК «Уникон» Ольга Гребнева объясняет отказ прежде всего высокой оплатой услуг агентств недвижимости: «Риэлторы просят от 3% и выше. Но для застройщика это накладно, особенно в условиях падения цен». К тому же покупателю, инвестирующему на стадии строительства, хочется самому разобраться во всех тонкостях – в том числе, и в  строительном процессе, указывает собеседница. « Всю свежую информацию можно получить именно в отделе продаж самого застройщика, плюс можно организовать и доступ на стройку, и встречу с руководством». Поэтому покупатели не зря воспринимают риэлторов как лишних посредников, подытоживает она.

Самостоятельно продают большую часть квартир и в компании «Роснефтегазстрой»  (компания строит комплекс «Эдельвейс» в Академгородке). По словам заместителя директора новосибирского филиала  "РАО Роснефтегазстрой» Павла Воронкина, с начала кризиса доля сделок, совершенных самой компанией выросла. «Главным образом -  из-за схем взаимозачета, ведь за многие материалы приходится расплачиваться квартирами, - поясняет Воронкин.  - Правда, затем значительная часть этих же квартир оказывается в базе риэлторских агентств».

Кто бы ни продавал квартиры, собственный отдел продаж или риэлторы, наиболее значимым каналом остается сотрудничество с областным «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию», убеждена главный инженер  «Первого Строительного Фонда»  Ольга Кылосова. По ее мнению, преодолеть сегодняшнее недоверие  потенциальных покупателей к застройщикам под силу лишь губернаторским гарантиям. «Реклама, различные скидочные акции не приносят ожидаемого эффекта: снижая цены, застройщики лишь оказались на грани рентабельности. Убедить покупателей вложиться в стройку могут только железобетонные гарантии государства», - считает менеджер. Тем не менее, Кылосова полагает, что рост отложенного спроса скажется уже к концу года.

«Главное препятствие для заинтересованных инвесторов  -  отсутствие уверенности, что начатые объекты будут достроены, причем  даже не в указанный в договоре срок, а в обозримом будущем», отмечает Ильиных. Поэтому, по его словам, прежде чем вложить деньги, стоит обратиться к специалистам и провести экспертизу проекта.

Яна Янушкевич