Подходы девелоперов к созданию поселков довольно ординарны

Интервью с заведующим кафедрой архитектуры гражданских зданий НГАХА, директором ООО «АПМ – 2002» Игорем Поповским

Интервью с заведующим кафедрой архитектуры гражданских зданий НГАХА, директором ООО «АПМ – 2002» Игорем Поповским

Игорь Поповский Заведующий кафедрой архитектуры гражданских зданий НГАХА, директор ООО «АПМ – 2002»

- Игорь Викторович, можно ли, на Ваш профессиональный взгляд, реализовать дачные поселки, которыми занимаются многочисленные девелоперы, как нормальные поселения? Решается ли такой вопрос с градостроительной точки зрения?

Надо понимать, что мы переживаем сейчас ситуацию развития субурбий крупных городов. Такая ситуация в свое время была пережита на Западе, например, в США где-то с 1930-х по 1960-е годы. В Европе ее пик пришелся на 1960-е. Мы начинаем проходить ту же ситуацию только сейчас. В 1990-е эти процессы были сразу резко активизированы вследствие появления девелоперского бизнеса и соответствующего спроса, но в кризисной ситуации 90-х это дело затормозилось. Сейчас оно возобновилось и стало актуальным.

В чем недостатки всех этих поселений? В первую очередь – это отсутствие социальной инфраструктуры. Речь идет о самых простых вещах – детских садах, школах. Конечно, более менее обеспеченные люди согласны вести ребенка куда угодно, и потому не озадачены формированием такой инфраструктуры. Кроме того, большинство таких поселений создаются на территориях, отведенных под дачное строительство. А в таких местах законодательно трудно развить именно социальную инфраструктуру. Жилище там ты можешь строить как хочешь, но в отношении социальных объектов ты такого уже не можешь, потому что физически такие поселения, по закону, не являются населенными пунктами.

Следующий момент связан с дорожным строительством и организацией подъездов. До сегодняшнего дня многие такие поселки не имеют нормальных подъездов. Они сейчас просят, чтобы эти проблемы решались силами области, региона, города. Недавно были публичные слушания в Академгородке, где как раз эту проблему высвечивали. Поэтому сегодня всех интересуют новые поселения именно такого характера – с хорошей дорожной и инженерной инфраструктурой. Но обеспечить это все можно только на уровне элитной застройки, а в массовом плане сегодня этого не позволяет делать региональный бюджет.

- Когда девелоперы на землях ДНТ начинают реализовывать свои проекты, они нередко обещают, что в перспективе эти территории будут включаться в границы поселений как нормальные поселки ИЖС. Насколько обоснованны такие обещания?

Я могу сказать так: обещания иногда бывают очень «интересными». Например, вот тут в центре города риэлторы, продавая квартиры, говорили, что рядом будет парк. А потом выяснилось, что рядом проходит магистраль, причем серьезная. Поэтому сама картинка и само намерение еще не говорят о том, что это может произойти.

- А если девелопер с самого начала грамотно подойдет к своему проекту, может ли он изначально заложить такие параметры, которые дадут возможность в перспективе создать нормальное поселение?

В принципе, было бы неплохо, чтобы так произошло в ближайшее время. Но это произойдет только тогда, когда земельный рынок сузится до такой степени, что будут использоваться и неудобные участки. Тогда начнется работа и с экономической составляющей проекта. Суть в том, что неординарные подходы среди девелоперов пока не приветствуются. Сейчас все схемы делаются достаточно ординарно – как планировочные схемы поселков, так и самих домов. Самое главное, что и со стороны власти пока совсем не мотивированы такие процессы. Когда, например, осваиваются сложные территории, и нужно найти какие-то иные подходы в области инфраструктуры инженерных сетей, например, автономных. Чего тут греха таить: существуют естественные монополии, заинтересованные в том, чтобы только к ним обращались по таким вопросам. Однако у потребителя есть некое недоверие к альтернативным подходам, поскольку считается, что они ведут к существенному удорожанию строительства. У нас пока нет мотивированных, скажем так, «инновационных вбросов». Нет даже поиска каких-то новых планировочных схем. Многие малоэтажные дома похожи на квартиры, и предполагается, что любое отклонение от таких подходов ведет к удорожанию. Иначе говоря, у нас нет экспериментального подхода к проектированию таких поселков. Все идут по достаточно ординарному пути.

В принципе, для выделения земельного участка под застройку необходимо понимание того, как земельный участок будет работать с сетями. По закону выделение участка должно сопровождаться, например, количеством киловатт или мегаватт, в зависимости от поселка. Вы подаете заявку на этот земельный участок и говорите, что у вас будут вот такие-то затраты. А естественные монополисты уже сообщают, могут они это дать или нет. На сегодняшний момент я знаю, что южное направление в сторону от Новосибирска уже имеет серьезные ограничения по энергетической составляющей. В этой ситуации совершенно логично принимать все подходы по земельным участкам, которые смотивированы созданием собственных энергетических комплексов. Прямо внутри поселка или вне поселка котельные, которые могут объединить несколько поселков. Такие интеграционные процессы межпоселковых отношений должны быть отработаны программно и системно в агломерации Новосибирска. Технически это возможно, но, подчеркиваю, здесь предполагаются очень сложные согласования по выделению участков для таких инженерных сооружений. Второй момент - необходимо понимание, кто все это будет обслуживать. Известен факт, что даже федеральные структуры иногда не могут обслужить свои котельные. В подобных условиях управленческие структуры не идут на риск и потому стараются поддержать естественных монополистов, поскольку там все эти вопросы решены. Кроме того, для автономной котельной получение разрешения на подключение к газу сопровождается волокитой и часто стоит очень дорого. Все это усложняет ситуацию.

- Как Вы оцениваете профессионализм наших девелоперов, их работу с проектами? Насколько наши подходы соответствуют уровню передовых стран?

Вы знаете, на нашем рынке есть очень профессиональные девелоперы, неплохо понимающие инфраструктурные вопросы. Они изучали опыт проектирования, например, канадских поселений, и потому хорошо понимают, как это надо делать. Но одновременно есть те, которые поступают совершенно примитивно. На девелоперском рынке услуги по своему качеству сильно разнятся. Сегодня мы наблюдаем на рынке такую ситуацию: у нас делают либо очень дешевое жилье, либо очень дорогое. В результате в многоквартирных домах жилье получается даже хуже, чем в «хрущевках». А дорогое жилье, оно просто недосягаемо до основного потребителя. Точно так же и в малоэтажном строительстве. Так, люди, получающие на такое дело субсидии, идут по пути страшной экономии, создавая жилища, которые – есть такие опасения - в будущем превратятся в бараки и будут просто брошены. Или же их просто не достроят. И одновременно с тем есть очень хорошие, очень дорогие поселения со всей инфраструктурой. И в зависимости от того, кто начинает освещать данный вопрос, тот выстраивает определенной мнение относительно всего малоэтажного строительства. Кто-то показывает проблематичные, плохо построенные дома, а кто-то – дорогие шикарные поселения. Проблема заключается в том, что во многих случаях наша законодательная база оставлять желать лучшего. Пример с многодетными семьями, получившими бесплатные участки и ссуды, показывает, что у нас нет института, способного научить людей, как идти от «нуля» к конкретно построенному дому. У людей нет проектной культуры как таковой, потому что у нас всегда жизнь была как бы спонтанной, по принципу: «Сейчас сделаем, а там посмотрим». Часто бывает, что заливают фундамент, и на этом процесс прекращается. Ссуда, которую сейчас выделяет правительство области, не позволяет построить нормальный дом. Потому что нормальный дом будет стоить не меньше двух миллионов. Другой вопрос: если бы была выстроена система индустриального строительства модульных домов, обладающих качеством хорошего жилища, с учетом государственной поддержки, то тогда мы бы действительно могли получить здесь массовый продукт.

В США осмысление таких фордистских подходов началось с 1930-х годов. Сперва это были своего рода рабочие «слободки» - микрорайоны при промышленных предприятиях. Это был нормальный такой подход, результат чикагской школы социологии. И так получилось, что как раз вот этот подход у них не пошел. Возобладал вариант субурбии – развития малоэтажный поселений в периферийной части города. И на сегодняшний день Америка является образцом того, как это должно делаться. Идея создание микрорайонных поселений при промышленных предприятиях к нам пришла от американских специалистов, которые были наняты для развития индустриализации на примере рабочих поселков заводов Форда. Отсюда у нас появились все эти жилмассивы, микрорайоны. Такой образ поселения глубоко засел в нашей городской культуре, в ментальности жителей. На сегодняшний момент человек в некоторых случаях считает, что квартира по определению приоритетнее, чем малоэтажный дом. Потом он начинает считать, что если дом приоритетнее, то только на определенном ценовом уровне. Это одна сложность.

Вторая сложность связана с обеспечением безопасности проживания в малоэтажном поселке. Речь идет об институте участковых, полицейских и возможности ощущения безопасности проживания в таком поселении. У нас, в принципе, граждане своего участкового не видят и не знают. Есть и проблемы в социализации жителей поселков, часто они не могут договорится об обеспечении коллективной безопасности. И от всего этого в малоэтажном строительстве происходит серьезный перерасход: укрепленность наших домов очень большая, поскольку не поддерживается культура создания легких экономичных домов, производимых индустриально. Наши люди считают, что в таких домах жить небезопасно.

То есть задача развития малоэтажных поселений должна выстраиваться не только с уровня девелопера. Она должна выстраиваться как проблема междисциплинарная и комплексная. Здесь должны выстраиваться социальные отношения и внутри самого поселения, и отношения жителей поселения с властью и естественными монополиями. У меня был разговор с одним депутатом по поводу проведения газа в частный сектор. И я обратил внимание, что проблематика всех разговоров заключается в том, что нам надо добиться какой-то ссуды от мэрии. И мы никогда не пытаемся прибегнуть к созданию каких-то акционерных обществ, каких-то институтов договоренностей, партнерских отношений. Там уже дальше идут чисто согласующие моменты со стороны властей, которые должны просто не мешать, и в каких-то случаях помогать. Но, как ни парадоксально, наше общество, несмотря на эпоху советского коллективизма, намного более атомизировано, чем западные общества, где умеет более легко договариваться. Поэтому и внутри поселений наши люди не могут договориться о проведении каких-то целевых работ. Все считают, что это должно уйти на уровень властей. Если бы такие институты выстроились, то и девелоперы это стали бы учитывать, и стали бы использовать какие-то неординарные подходы по проектированию поселений и развитию территорий.