Президент обещает помочь с жильем?

О новом указе Владимира Путина и его значении для жилищного строительства

О новом указе Владимира Путина и его значении для жилищного строительства

На днях пресс-служба Кремля сообщила о том, что вновь избранный президент подписал указ «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Согласно этому указу, правительству поручено до 2018 года обеспечить снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20% «путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса», а до 2020 года  запланировано предоставление «доступного и комфортного жилья» для 60% российских семей, «желающих улучшить свои жилищные условия».
 
Самым интригующим моментом является то, что уже к июлю 2012 года правительству будет необходимо разработать порядок БЕСПЛАТНОГО предоставления земельных участков под строительство жилья экономического класса, предусмотрев при этом ограничение продажной цены на такое жилье. К тому же сроку, говорится в указе, нужно будет «разработать комплекс мер по улучшению жилищных условий семей, имеющих трех и более детей, включая создание при поддержке субъектов РФ и муниципальных образований необходимой инфраструктуры на земельных участках, предоставляемых указанной категории граждан на бесплатной основе».
 
Стоит ли по этому поводу нашим строителям, особенно тем, которые занимаются малоэтажкой, хлопать в ладоши и ждать больших перемен к лучшему? Попробуем разобраться.
 
Словесный бальзам на душу
 
Оставим в стороне вопрос, почему такие светлые пожелания появились только сейчас, а не восемь-десять лет назад? Оценим для начала формулировку поставленных задач и их соотношение с реальностью. Уже сама постановка вопроса относительно снижения стоимости жилья выдает чисто декларативный, популистский характер данного документа. Ценообразование в строительстве диктуется целым рядом факторов, и задача государственной власти – не влиять на стоимость, а устранять причины, вызывающие удорожание строительных работ. Упоминание жилья экономического класса абсолютно никак не проясняет ситуацию, поскольку параметры возводимых объектов диктуются возможностями спроса. Если спрос на дорогое жилье снижается, на рынке автоматически появляется больше дешевого жилья. Правительство может оказать конкретное содействие его удешевлению, но для этого нет никакой необходимости выставлять какие-то конкретные показатели в процентах. Указанное снижение стоимости жилья на 20% и упоминание 60% семей, якобы способных такое жилье приобрести, вообще никак между собой не связаны. Цифры абсолютно взяты «с потолка» и выглядят как некое доброе пожелание (причем – не очень-то и заманчивое пожелание).
 
Похоже на то, что текст Указа представляет собой простую компиляцию каких-то экспертных наработок, собранных вместе ради чисто пропагандистских целей. Откуда такая уверенность? Дело в том, что данный документ совершенно не предусматривает решения тех вопросов, из-за которых наше жилищное строительство до сих пор остается отсталым и затратным (про «бесплатную» землю поговорим ниже).
 
Вопрос коммуникаций. Уже тысячу раз говорилось о том, что инфраструктурные обременения повышают себестоимость строительства как минимум на 40%. В стране явный дефицит инфраструктуры, однако у правительства до сих пор нет ясного плана по исправлению ситуации. В этой связи стоило бы принять федеральную программу по развитию и реконструкции транспортных коммуникаций и инженерных сетей, увязать ее с региональными программами экономического развития и документами территориального планирования. Вот вам РЕАЛЬНЫЙ ПУТЬ снижения стоимости жилья. Деньги на эти цели найти можно. Миллиарды долларов до сих пор хранятся в американских казначейских облигациях, баснословные суммы уходят на всякие помпезные мегапроекты с неясными целями и сомнительной пользой для общества.
 
Кредитование строительства. Во всех развитых странах при застройке территорий используются банковские кредиты под вполне щадящие проценты. Учитывая большую скорость современного строительства и достаточно высокую ликвидность жилья, вложенные средства быстро оборачиваются, что в одинаковой степени выгодно и банкам, и строителям. Вполне нормальная ситуация. В нашей стране банки предлагают кредиты под ужасающие ставки в 20%, что (по расчетам строителей) повышает конечную стоимость квадратного метра на 5 тысяч рублей. То есть конкретно в Новосибирской области такая ставка увеличивает среднюю цену на 10 – 12%. Вот вам еще один путь к снижению стоимости – субсидирование процентных ставок для жилья экономического класса или создание специальных государственных или муниципальных фондов, финансирующих такое строительство на щадящих условиях. Для этого нужно принять соответствующий закон, где четко прописать все параметры такого жилья и порядок осуществления поддержки его строительства со стороны государственных и муниципальных органов, а также порядок реализации объектов данного класса в зависимости от уровня поддержки. Сейчас такого закона нет, как нет и намека на его появление.
 
Техническая политика и поддержка инноваций. Уже ни для кого не секрет, что отечественная стройиндустрия превратилась в исторический заповедник. Наши заводы ЖБИ впору превратить в музеи и водить туда американских и европейских туристов. В сравнении с современными западными предприятиями, трудозатраты там (на единицу произведенной продукции) выше в 4,5 раза, энергозатраты – в три раза. Очевидно, что давно назрело принятие программы по модернизации строительной индустрии, что потребует немалых организационных мер и финансовых вливаний со стороны государства. Для этого потребуется утвердить на законодательном уровне новые технологические регламенты, профинансировать соответствующие исследования, выделить гранты на внедрение инновационных разработок и так далее. То есть сделать все то, что есть в любой нормальной стране. Почему вопрос о такой программе до сих пор не поставлен – совершенно непонятно.
 
Земельный беспорядок
 
Теперь поговорим о планах на «бесплатную» раздачу земли. Нетрудно заметить, что здесь очень ловко переставлены акценты – с инфраструктуры на землю. Любой из нас понимает, что для строительства голый участок сам по себе, без инфраструктуры, никакой ценности не представляет. Из текста указа следует, что бесплатную инфраструктуру могут предоставить только многодетным. Следовательно, для всех остальных инфраструктура будет предоставляться на платной основе (иначе какой смысл оговаривать такую льготу для многодетных?). То есть, если называть вещи своими именами, земельные участки по факту БЕСПЛАТНЫМИ НЕ БУДУТ. За них все равно будут запрашивать цену, связывая ее с затратами на инфраструктуру (исключение, как видим, будет только для многодетных семей, коих в стране не так уж много). Согласимся, что в таком контексте заявление о «бесплатном» выделении земли отдает лукавством (и это в условиях, когда ликвидность пустых, не обустроенных участков уже и так практически приблизилась к нулю). 
 
Теперь еще один момент. Цены на землю у нас сильно поднялись после известных поправок в Земельный кодекс от 1 октября 2005 года. Напомним, что согласно этим поправкам государственные и муниципальные земли могли предоставляться под застройку только с открытых аукционов. Взлет цен не в последнюю очередь был обусловлен тем, что муниципалы стали активно зарабатывать на продаже участков, поскольку именно с этого момента (благодаря ипотечным вливаниям) началась резкая активизация строительства. Лидеры рынка вмиг «нахватали» участков, фактически задав ненормально высокий ценовой потолок. На них стали ориентироваться самодеятельные «девелоперы», скупавшие целые пустыри, а вслед за ними цены к этому потолку подогнали и «обычные» частники в пригородных поселках.
 
До упомянутых поправок в муниципальных образованиях спокойно нарезались свободные участки для желающих строиться. Разумеется, злоупотреблений здесь было немало, однако «цена вопроса» для частника все равно была копеечной в сравнении с теми суммами, какие пришлось затрачивать человеку после установления обязательных аукционов. Иными словами, государство собственными руками усложнило людям жизнь, и в настоящий момент мы не видим намерений властей четко и ясно «отыграть» назад. По крайней мере, в новом Указе на это нет и намека. Правительству поручено установить некий «бесплатный» порядок предоставления земли, несмотря на то, что он уже предусмотрен действующим законодательством, и не понятно, что тут придумают еще.
 
Напомню, что государственные и муниципальные органы имеют право заказывать на своих землях строительство без организации всяких земельных аукционов. Иначе говоря, при желании можно спокойно выделять участки строителям, а потом выкупать у них жилье и предоставлять его нуждающимся гражданам на тех или иных условиях. Почему этого не делается (или делается слишком мало)? Все очень просто: для муниципалитетов (а равно и для государства) земля является доходным ресурсом, благодаря которому пополняются местные бюджеты (конечно, если на эту землю есть спрос). Даже хваленый Фонд РЖС, якобы борющийся за снижение цен «рыночными методами» (как о том говорят его руководители), на самом деле является обычной лавочкой, распродающей участки федеральной земли.
 
В свете сказанного надеяться на то, что уже в июле правительство предложит какое-то кардинальное решение проблемы, было бы наивно. Скорее всего, мы станем свидетелями очередного заговаривания темы. Если во многих регионах не работают даже те инструменты, какие есть в настоящий момент (и кое-где они работают неплохо), то новые изобретения правительства ничего по существу не изменят. Проблема, судя по всему, коренится гораздо глубже и выходит за рамки строительной тематики.

Олег Носков

Теги