Проблема наших «коттеджных поселков» - в головах их создателей

Мнение европейского эксперта о профессионализме новосибирских «девелоперов»

Мнение европейского эксперта о профессионализме новосибирских «девелоперов»

Еще совсем недавно «коттеджные поселки» были в Новосибирской области достаточно модной темой. Сегодня ажиотаж немного спал, а в глазах «девелоперов» обнаружилась печаль – их проекты почему-то идут с трудом. Впрочем, причину искали не долго. Всю вину возложили на государство, которое не спешит помочь с инфраструктурой.

Да, упреки в адрес властей справедливы. Но разве в этом был какой-то секрет тогда, когда наши девелоперы обзаводились земельными участками? Государство не занимается у нас территориальным планированием еще с «лихих» 1990-х. И, собственно, ни одна государственная программа по поддержке жилищного строительства не предусматривала и до сих пор не предусматривает серьезных вложений в инфраструктуру. Читайте, например, программу «Жилище». Или возьмите нашу региональную программу по стимулированию развития жилищного строительства до 2015 года. Никаких ощутимых финансовых вложений со стороны государства в инфраструктурные объекты там не предусмотрено. Декларации есть, а по деньгам – сущие копейки.

И тем не менее новосибирские девелоперы однажды заявили об освоении площадок «коттеджного строительства». На что-то надеялись? Возможно. Однако вряд ли серьезный бизнес-план может опираться на смутные надежды.

На эти простые вещи и попытался обратить внимание Марко Феррарио, возглавляющий Департамент строительства, городского развития и реконструкции Палаты экспертов ЕС. Оценив ситуацию с нашими «коттеджными поселками», он пришел к выводу о низком профессионализме новосибирских девелоперов. В сложившейся ситуации, считает он, им нужна ментальная «перезагрузка». Иначе говоря, инициаторам коттеджного строительства, чтобы адекватно подойти к своему делу, в первую очередь надо осуществить революцию в собственных головах. Ибо оттуда и идут основные проблемы.

Марко Феррарио привел такой пример. Он часто слышал от девелоперов, что те ищут инвесторов для строительства инфраструктуры. С его точки зрения, это есть наглядное доказательство неправильного восприятия процесса. «В реализации проекта нельзя выделять отдельный фрагмент и под него искать финансирование» - поясняет Марко. Инфраструктура сама по себе не имеет значения без построенных домов. Ее ценность в этом случае – нулевая. Необходимо делать привязку, что называется, к конечному результату, а именно к готовому поселку. И уже, исходя из этого конечного результата, вести переговоры с инвесторами. «Кого могут заинтересовать вложения в инфраструктуру, - спрашивает эксперт, - если мы не видим конечного результата, не видим домов, не понимаем, кто в них будет жить?». Инфраструктура, уточняет он, связана непосредственно со всем процессом, и девелоперу нужно отталкиваться от него.

Но, к сожалению, конечного результата не понимают и сами девелоперы. Откровенно говоря, то, что они обычно выдают за проект, есть картинка для привлечения потенциальных покупателей земли. Но она абсолютно непригодна для разговоров с инвесторами.

«В вашей стране, - обратил внимание Марко, - «девелоперами» часто называют себя люди, у которых есть в собственности земля и есть какие-то средства для вложений в инфраструктуру. Но вместо этого они заинтересованы только в том, чтобы эту землю нарезать и продать, подключив только потом какие-то финансовые инструменты. Но это не есть девелопмент». Девелопмент, - уточнил он, – это процесс от начала до конца: от проекта и до того момента, когда жители уже приобретают дома, оформляя право собственности.

Что происходит у нас? Наши «девелоперы» на протяжении многих лет осуществляют работу, совершенно не видя этой перспективы. Процесс здесь обычно заканчивается продажей участков, возможно – с подключенной инфраструктурой (но уже по более высокой цене). «Очень часто мы сталкиваемся с ситуацией, - говорит Марко, - когда так называемые «девелоперы» каким-то путем приобретают землю сельхозназначения, которую они переводят в категорию застройки. Сменив категорию земли, они в разы увеличивают ее стоимость, иногда даже в сотни раз. После чего они уже теряют заинтересованность в том, чтобы развивать эту землю, то есть выполнять функции настоящего девелопера». По мнению Марко, такую землю они оценивают с несколько превышенными финансовыми ожиданиями. «Они оценивают ее, - разъяснил он, - с той точки зрения, когда бы на ней уже был построен город или поселок с готовой инфраструктурой. Но это неправильно, поскольку по факту данный путь не пройден. Земля не имеет такой стоимости в отрыве от многих факторов, имеющих место при ее грамотном освоении».

Стоимость земли, уточнил Марко, действительно повышается, когда на ней происходит строительство. Но, не достигнув этой стадии, нельзя полагать, будто ее стоимость должна быть такой, какой она может быть только после завершения процесса. Все это диктуется экономическими законами. Поэтому завышенные ожидания наших «девелоперов», задравших цены на голые участки, вряд ли оправдаются.

Неопытность наших девелоперов проявляется еще и в том, считает Марко, что некоторые из них пытаются перенести принципы многоэтажного строительства в малоэтажную застройку. Однако эти методы в малоэтажке не работают. Поэму цифры, закладываемые при разработке проекта, будут здесь неправильными.

Отсюда вытекает другая проблема, на которую указал Марко Феррарио. Потенциальные инвесторы и представители кредитных организаций осознают эту неопытность наших девелоперов, и поэтому не рискую отдавать в их руки большие финансы, чтобы развивать подобные проекты. Продуманный, грамотно разработанный проект – вот главный путь к поиску понимания со стороны инвестора, пояснил он.

Фото с сайта sgk-urep.ru, zoo-farm.ru

Олег Носков