Проблемная доля: сомнительная покупка

Одно дело – купить долю в праве собственности, а другое – фактически попасть в квартиру, совладельцем которой стал.

Одно дело – купить долю в праве собственности, а другое – фактически попасть в квартиру, совладельцем которой стал. О том, чем иногда может обернуться приобретение части недвижимости, – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Некоторое время назад на одной из популярных в стране интернет-досок появилось объявление, в котором собственник предлагал «квартирную» долю. Все бы ничего, но сам он не может попасть внутрь помещения уже несколько лет из-за конфликта со вторым дольщиком. Возникают вопросы: чем же обернется для нового совладельца такая покупка и стоит ли овчинка выделки?

Плюсов от подобного приобретения всего два: стоимость доли, как правило, ниже рыночной вдвое и владение даже частью объекта дает право прописаться по этому адресу. Последний пункт в свете нового закона о регистрации можно использовать без опасения быть привлеченным к ответственности, только если по месту владения долей оформлена постоянная регистрация и проживает гражданин фактически в том же регионе.

Приобретая долю по такому объявлению, нужно быть вдвойне внимательным и юридически подкованным. Начать необходимо с проверки соблюдения преимущественного права выкупа, и сделать это – до подписания каких-либо документов и передачи аванса или задатка. Продавец обязан сначала письменно предложить содольщику выкупить долю и, только получив отказ, имеет право выставить ее в свободную продажу. Это произойдет не ранее чем через месяц после направления предложения. Более того, цена продажи не должна меняться – быть той, что в письме, отправленном второму владельцу.

В случае же конфликтной ситуации этот порядок зачастую не соблюдается: продавец может отправить предложение, но, не дождавшись ответа или ранее, чем истечет месячный срок, начать предлагать долю сторонним лицам. Вот тут-то и скрыт основной риск для покупателя – второй содольщик может обжаловать сделку в связи с нарушением преимущественного права выкупа и в течение трех месяцев потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. А вот деньги, внесенные за эту долю, введенный в заблуждение приобретатель будет истребовать в суде уже с продавца. Поэтому первое, что должен сделать потенциальный покупатель, – ознакомиться с уведомлением, в котором второму собственнику предложен выкуп, стоит дата и роспись последнего о получении или же есть почтовый штамп давностью не менее месяца. Письменный отказ совладельца необязателен, достаточно будет, если он за этот срок не выкупит предложенное имущество.

Но даже если этот пункт соблюден, вторая неприятность поджидает на стадии просмотра и физического доступа в помещение. В такой ситуации это покупка кота в мешке, так как вряд ли конфликтный содольщик пустит вас внутрь. Если же указанные моменты не пугают и решено договор купли-продажи подписывать, то можно одновременно готовиться к следующему суду – об обязании не препятствовать в доступе в квартиру и установлении порядка пользования ею. Но даже если ваш иск удовлетворят, то исполнять решение придется с помощью судебных приставов и не факт, что через какое-то время вторая сторона конфликта снова не сменит замки и ситуация не повторится. Дело в том, что привлечь к административной или уголовной ответственности за эти деяния нельзя, так как никто не может запретить совладельцу сменить замки. Таким образом, тот фактически имеет возможность вредительствовать бессрочно.

И еще один важный аспект: не стоит покупать очень малую долю в праве собственности, так как вас могут принудительно обязать к ее продаже. Об этом подробно мы рассказывали в материале «Продажа доли по принуждению: судебная практика».

Анастасия ЗАГОРУЙКО

Фото сайта dep-realty.ru

Читайте также по теме: «Доля не подарок: запрет сделки и несовершеннолетние дети», «Как использовать долевую собственность?», «Доля в объекте недвижимости: тонкости купли-продажи» и «Долевая собственность: тонкости и нюансы»