Развитие малоэтажки - это экономическая неизбежность

Развитие малоэтажки - это экономическая неизбежность. Беседа с Инной Свечниковой, президентом Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения (АМИД)

Инна Свечникова, президент Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения (АМИД)

Беседа с Инной Свечниковой, президентом Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения (АМИД)

Инна Борисовна, почему, на Ваш взгляд, федеральное руководство уже в течение четырех лет уделяет такое внимание развитию малоэтажного строительства? Почему именно малоэтажка выбрана в качестве приоритета?

Думаю, это связано с несколькими причинами. В первую очередь с тем, что малоэтажное строительство обеспечивает быстрый ввод жилья, позволяет применять локальные источники жизнеобеспечения, скажем, в области водоподготовки или теплоснабжения. Кроме того, здесь проще применять новые энергоэффективные строительные технологии. Повышается комфортность проживания, и всегда можно предусмотреть возможность увеличения площади дома вместе с увеличением состава семьи. Собственный дом и собственный земельный участок дает владельцу дополнительные возможности экономической безопасности, поскольку на своей земле всегда можно что-то делать, что-то выращивать, что особенно важно в кризисных ситуациях.

Другая, не менее важная причина, - это решение вопроса собственности. Речь идет о повышении капитализации земель, которые на данный момент никак не используются. Собственник земли получает определенный капитал, который может стать для него стартовым или залоговым, как во всех развитых странах. И главное, что напрямую связано с наличием у населения таких активов, - это создание государством новой налогооблагаемой базы, необходимой для самого государства и особенно для муниципальных образований. Ведь даже простая купля-продажа земли – это уже налогооблагаемое действие. Причем это налоги, которые остаются в местном бюджете и направляются на развитие этих же территорий. Налогоплательщику становится понятно, для чего необходимо платить налог, расходы бюджета по закону публичны и легко контролируются, повышается роль и ответственность местного самоуправления. Малоэтажное строительство, по большому счету, должно стать катализатором процессов, аналогичных тем, что произошли у нас после приватизации государственных квартир, когда возник рынок жилой недвижимости. Должен сформироваться нормальный рынок земли, в чем и заключается экономический интерес государства и муниципалитетов, а, следовательно, и наш с Вами, как граждан этого государства. Полагаю, что впереди нас еще ждут изменения, связанные с введением налога на имущество и налога на недвижимость. Общество должно научиться рационально жить, зарабатывать, платить налоги, используя имеющийся в распоряжении капитал. Людям необходимо научиться оперировать таким капиталом, научиться его реализовывать, выработать соответствующие навыки. В этом залог нашего социального и экономического спокойствия.

Иначе говоря, планы по развитию малоэтажного строительства – это не дань моде, не какое-то слепое подражание Западу, а экономически оправданное решение?

В первую очередь здесь как раз имеет место экономическая составляющая! Это ни в коем случае не дань моде, этим путем шли все экономически развитые страны. Это один из проверенных путей, ведущих к развитию, к стимулированию рынка, к созданию дополнительных рабочих мест, к созданию производств мелкого и среднего бизнеса. Другого пути пока никто не знает. Правда необходимо понимать, что Россия обладает огромными территориями, и потому нельзя опираться на усредненные цифры. Надо очень грамотно подходить к развитию территорий – в зависимости экономической и политической государственной стратегии, плотности населения, существующей экономики, климатических условий и так далее.

На Ваш взгляд, малоэтажное жилье может быть сопоставимо по цене квадратного метра с квартирой в многоэтажном доме и укладываться в параметры жилья экономического класса, установленные Минрегионом?

Да, может! Кроме того, малоэтажное жилье – это ведь не только отдельные индивидуальные дома. Плотность малоэтажной застройки может быть достаточно высокой, такой же, как и в городе. Однако участие государства в этой программе, конечно же, обязательно. Государство должно взять на себя подготовку земель, транспортных коммуникаций и социальной инфраструктуры, для того чтобы обеспечить приемлемую для конечного потребителя цену квадратного метра. Как раз сейчас на такие проекты планируется выделение бюджетных средств, в том числе из федеральных источников.

А как тогда Вы прокомментируете такие, очень распространенные в нашем городе высказывания, будто развитие малоэтажки государству не выгодно как раз из-за необходимости больших вложений в инфраструктуру, в коммуникации?

Возможно, в ряде случаев это действительно потребует более существенных вложений в инфраструктуру, чем это имеет место быть при многоэтажной застройке. Просто исторически сложилось так, что у нас земли под комплексное малоэтажное строительство никогда планово не готовились. Никто даже не ставил перед собой задачи совмещения планов территориального развития с инвестиционными программами естественных монополий, чтобы снизить затраты на инженерную подготовку земель. Но надо учесть, что государство возвращает эти деньги в виде налогов и покрывает этими налогами гораздо более обширную территорию, чем при строительстве многоэтажного дома. Сопутствующий малоэтажному строительству рост капитализации земли, а значит и налогооблагаемой базы – о чем мы говорили вначале – в перспективе компенсирует все расходы куда более эффективно, чем в многоэтажном строительстве. Естественно, надо будет грамотно подбирать территории и стремиться к минимизации таких затрат. Возмещать затраты на инженерные сети через тарифы, что собственно и предусмотрено законом. И тогда автоматически будет снижаться нагрузка на стоимость квадратного метра.

Кстати, сегодня затраты на строительство многоэтажек в черте города не такие уж и низкие. Затраты на коммуникации здесь также составляют очень большую долю в процентном отношении, к тому же и стоимость земли в городе гораздо выше. Но в любом случае, даже если в малоэтажном строительстве затраты на подготовку участков будут больше, то все равно в плане долгосрочной стратегии государство окажется в выигрыше как раз благодаря создаваемой налогооблагаемой базе. Нельзя государственные вложения в данный сегмент оценивать по примитивной схеме купли-продажи. Государство здесь руководствуется иной логикой. Поэтому неправильно утверждать, будто из-за таких затрат правительство принимает неверные решения. Думаю, руководство страны смотрит далеко вперед. Конечно, решения могут быть недостаточно проработанными, законы – «сырыми», но ведь для того у нас и существует депутатский корпус, чтобы вносить грамотные корректировки в законодательство.

Насколько могут снизить себестоимость малоэтажного жилья современные технологии, используемые сейчас на Западе?

Снижение себестоимости за счет новых технологий, конечно, возможно. Хотя не надо ждать от них каких-то чудес. Тем более, что нам приходится сравнивать рыночные цены. Если у нас в регионе произошло перепроизводство какого-то традиционного материала, то на рынке цена дома из такого материала может оказаться сопоставимой с ценой дома, построенного по новой современной технологии. Конечно, дома, построенные индустриальным способом, например, на основе деревянно-каркасных панелей, окажутся более дешевыми, чем, скажем, дома из кирпича. Но надо иметь в виду, что погоня за дешевизной ни в коей мере не должна достигаться за счет снижения качества, особенно если учесть наши климатические условия, требующие очень строгих технических регламентов. Да, новые технологии позволяют строить дома очень быстро, позволяют снизить квалификационные требования к работающему персоналу. Тем не менее, при грамотном исполнении вы никогда не добьетесь снижения себестоимости на 50 процентов, о чем иногда можно услышать от представителей некоторых компаний, предлагающих строительство домов по таким технологиям.

А имеется ли в нашей области производственный потенциал, достаточный для того, чтобы строить современное малоэтажное жилье в тех пропорциях, которые заложены в правительственных планах?

Я думаю, что для старта нам достаточно уже имеющихся производств. Расширение производств возможно при наличии спроса на продукцию. Развитие рынка малоэтажного жилья, безусловно, приведет к притоку инвестиций и в производственную сферу. Сейчас эти инвестиции отложены.

Какие, на Ваш взгляд, главные препятствия в нашей области для развития рынка малоэтажного жилья?

Условно говоря, у нас вроде бы есть все для развития данного направления: есть производство, есть технологии, есть проектировщики, даже есть пригодные участки земли. Одна из главных проблем – заметное падение спроса на рынке жилья. У нас произошло определенное насыщение той доли рынка, где люди уже приобрели себе дома, и нет, к сожалению, предложения для тех, у кого более низкая покупательная способность. Дело в том, что в сложившихся условиях такое предложение очень сложно сформировать без активного участия государства. Этому мешает отсутствие со стороны руководства комплексного, системного подхода к организации площадок под малоэтажное строительство и к процессам формирования условий их освоения, в том числе и стимулирования спроса. Вроде бы все детали есть, и даже деньги в бюджете заложены, готовятся какие-то документы территориального планирования, но в то же время все делается с запозданием, и это постоянное запаздывание плохо сказывается на активности бизнеса. Складывается впечатление, что никто не управляет ни сроками, ни качеством, ни текущими процессами. Это в каком-то смысле межведомственная проблема качества и эффективности управления. Ведь при комплексном освоении территорий необходимо согласовать и работу монополистов - поставщиков услуг, и работу муниципальных образований по подготовке земли, необходимо обеспечить проектирование, разработать систему мер стимулирования, вероятно принять какие-то законы, нормативы. И все это должно двигаться под одним управлением. Вот когда мы все-таки перейдем на этот проектный подход и консолидируем работу разных звеньев, с возложением ответственности на всех участников процесса, тогда этот механизм раскачается и результат будет достигнут. У нас же все это долгое время находилось в «расшатанном» состоянии, и сегодня мы пожинаем плоды. Эту работу нужно было проводить хотя бы три года назад. А как будут развиваться события, покажет время.